元旦過(guò)后，"存量房貸"突然成為了很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。在貸款購(gòu)房很普及的今天，房貸已經(jīng)成為大部分工薪較主要的家庭支出，如能獲得七折房貸利率，每個(gè)月可少還幾百元貸款，在這個(gè)金融冬天里，這可是銀行給"房奴"的大紅包，是每一個(gè)人都希望獲得的，但是，并非所有"房奴"都能心想事成。

在存量房貸客戶(hù)潮水般的詢(xún)問(wèn)中，各家銀行相繼推出了針對(duì)這部分客戶(hù)的房貸新政策，從內(nèi)容來(lái)看，各家銀行對(duì)存量房貸客戶(hù)的考查政策幾乎無(wú)一雷同：有些銀行可以給存量房貸自動(dòng)轉(zhuǎn)7折利率，但必須沒(méi)有逾期還款記錄；有些銀行要求客戶(hù)貸款余額要30萬(wàn)元以上，或者要求客戶(hù)有50萬(wàn)元理財(cái)賬戶(hù)，還有些銀行要求客戶(hù)辦信用卡方能獲得優(yōu)惠。另一些銀行，即使拿到"七折"利率，客戶(hù)以后也不輕松，會(huì)要求客戶(hù)簽約三年不得提前還款等等。

圍繞著"存量房貸"，部分銀行展開(kāi)了一輪營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)，另一些銀行則開(kāi)始了大規(guī)模挖角。面對(duì)銀行紛繁復(fù)雜的房貸政策，各種拉客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)，普通貸款者應(yīng)該揉亮眼睛，利用好銀行的營(yíng)銷(xiāo)，謀求進(jìn)一步降低房貸支出。

[類(lèi)型案例一]

普通存量房貸客戶(hù)（已享85折房貸）

■解決辦法---

自動(dòng)轉(zhuǎn)為7折較優(yōu)惠利率

房貸利率按照客戶(hù)情況調(diào)整不過(guò)是2007年以后的事情，在此之前，無(wú)論貸款購(gòu)購(gòu)多少套房子，銀行都可以向客戶(hù)提供基準(zhǔn)利率85折的房貸，因此，現(xiàn)在銀行有了大批存量85折房貸客戶(hù)，隨著銀行執(zhí)行新的利率優(yōu)惠政策，這部分前期貸款購(gòu)房者能否享受新政策，于是成為市場(chǎng)上的一件引人關(guān)注的事件。

徐小姐就是眾多存量房貸客戶(hù)中的一位。2005年，她在浦東購(gòu)購(gòu)了一套二手房，商業(yè)房貸50萬(wàn)元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的85折，到2009年年初，徐小姐還剩40多萬(wàn)元房貸未歸還。另外，去年她和男友結(jié)婚了，男友名下也有一套婚前購(gòu)購(gòu)的商品房，貸款40萬(wàn)元，也是85折利率。隨著房貸新政策的執(zhí)行，徐小姐想知道兩套房能否一起享受到較優(yōu)惠的七折利率？或者，這兩套房是否會(huì)使銀行將其作為家庭非頭套房處理？

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在部分大銀行陸續(xù)出臺(tái)了一些對(duì)待存量房貸客戶(hù)的政策，前期享受85折房貸利率的存量客戶(hù)只要沒(méi)有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬(wàn)元，有些銀行可以自動(dòng)在年初將其轉(zhuǎn)變?yōu)?折較優(yōu)惠利率；另一些銀行對(duì)于這類(lèi)客戶(hù)申請(qǐng)7折利率也沒(méi)有什么門(mén)檻，像徐小姐這樣的情況，在大部分銀行是可以享受到7折較優(yōu)惠利率政策的。由于銀行對(duì)于存量房貸的政策有越來(lái)越寬松的趨勢(shì)，現(xiàn)在即使前期購(gòu)房者有兩套存量房貸，只要原來(lái)是85折利率，且沒(méi)有不良還款記錄，也能獲得七折較優(yōu)惠房貸利率。

[類(lèi)型案例二]

有不良還款記錄的存量房貸客戶(hù)

■解決辦法--

接受銀行附帶條件

2009年1月1日以后，不少存量房貸客戶(hù)為獲得較優(yōu)惠的七折利率而向銀行咨詢(xún)，其中部分貸款者無(wú)法順利地從銀行獲得自動(dòng)轉(zhuǎn)換的較優(yōu)惠7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。

陳先生就是這類(lèi)郁悶的貸款者之一。陳先生2004年貸款購(gòu)購(gòu)了一套商品房，貸款總額70萬(wàn)元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的85折，一直以來(lái)，他都準(zhǔn)時(shí)還款。但是2008年3月份，他出差去了外地，等趕回上海，已經(jīng)過(guò)了約定的還款期限，盡管他還是在當(dāng)月歸還了房貸款項(xiàng)，但不良記錄已經(jīng)出現(xiàn)了。今年1月3日他去銀行咨詢(xún)存量房貸政策，被銀行告知，他有一次逾期還款記錄，按照銀行的規(guī)定，他這種情況不能享受自動(dòng)轉(zhuǎn)較優(yōu)惠7折利率的政策，必須去銀行填表申請(qǐng)，在申請(qǐng)過(guò)程中，個(gè)人要提供在該銀行的30萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品的證明，另外，還要簽約承諾三年內(nèi)不會(huì)提前還款。

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶(hù)自動(dòng)轉(zhuǎn)較優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶(hù)就無(wú)法自動(dòng)獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對(duì)這類(lèi)有逾期還款記錄的客戶(hù)申請(qǐng)7折房貸，銀行不但要求客戶(hù)購(gòu)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品，還要承諾三年內(nèi)不提前還款，有的銀行還要求客戶(hù)辦銀行卡等等。針對(duì)銀行的這類(lèi)條件，貸款購(gòu)房者千萬(wàn)不要以為就此無(wú)法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶(hù)經(jīng)理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行。另外，銀行為避免存量房貸轉(zhuǎn)走，也很可能會(huì)網(wǎng)開(kāi)一面。

類(lèi)似這樣的客戶(hù)可以觀望一下，從目前的情況來(lái)看，銀行對(duì)于存量房貸客戶(hù)的政策還在變化中，門(mén)檻很可能進(jìn)一步降低。

[類(lèi)型案例三]

前期按上浮利率貸款購(gòu)房者

■解決辦法---

考慮轉(zhuǎn)按揭

從2007年以來(lái)，我國(guó)的房貸政策一直在變化過(guò)程中。在國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)上，存在著幾類(lèi)不同性質(zhì)的房貸：2007年前，幾乎所有的房產(chǎn)貸款客戶(hù)都可以獲得85折貸款利率，而2007年之后，一些購(gòu)購(gòu)套房的購(gòu)房者只能按照基準(zhǔn)利率貸款購(gòu)房，而2008年年初，貸款購(gòu)購(gòu)套商品房，購(gòu)房者不得不接受基準(zhǔn)利率上浮10%的房貸政策。

隨著新的房貸政策執(zhí)行，很多以往享受85折利率購(gòu)房的貸款者獲得了7折較優(yōu)惠利率，而2008年才用1.1倍基準(zhǔn)利率購(gòu)房的貸款者才是較吃虧的。

小羅就是這樣一位倒霉的購(gòu)房者，他稱(chēng)自己是"房奴"，2008年年初剛剛購(gòu)好房，房?jī)r(jià)就開(kāi)始跌，更倒霉的是，他當(dāng)初購(gòu)房時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪宏觀調(diào)控剛剛開(kāi)始，政策明確規(guī)定，對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)套房的購(gòu)房者貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。頂著超高房?jī)r(jià)，超高利率過(guò)了一年，小羅看到國(guó)家開(kāi)始執(zhí)行新的房貸政策，立刻跑去咨詢(xún)，希望他的房貸利率能降下來(lái)。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購(gòu)房者顯然是套貸款購(gòu)房，不能獲得7折房貸利率，小羅非常郁悶。

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在上海的銀行對(duì)于存量房貸客戶(hù)獲得7折較優(yōu)惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了85折優(yōu)惠利率。銀行開(kāi)出這樣的條件也有其原因，因?yàn)?5折是之前較優(yōu)惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款購(gòu)房者不僅僅包括頭套房購(gòu)房者，還有很多幾年前貸款購(gòu)購(gòu)套、第三套房的購(gòu)房者，但畢竟銀行不可能對(duì)所有存量房貸重新審查，于是85折貸款購(gòu)房者統(tǒng)統(tǒng)搭了頭套購(gòu)房者的便車(chē)。而上浮利率的貸款購(gòu)房者情況就不同了，他們顯然是貸款購(gòu)購(gòu)套商品房的購(gòu)房者，銀行拒絕給予7折較優(yōu)惠利率名正言順。

對(duì)于這部分客戶(hù)來(lái)說(shuō)，要降低貸款利率水平可以考慮轉(zhuǎn)按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類(lèi)存量房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)按揭的成本也不高，手續(xù)也不復(fù)雜。就以存量房貸客戶(hù)從中國(guó)銀行轉(zhuǎn)到深發(fā)展的案子為例：頭先，這位客戶(hù)需要提供姓名身份證，產(chǎn)權(quán)證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息，由 的中介做預(yù)審，看其是否能符合銀行要求的條件，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后就由客戶(hù)與銀行簽約，接下來(lái)銀行將審批該合同，銀行審批通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)按揭貸款合同后，銀行和客戶(hù)就去交易辦抵押，然后深發(fā)展放款到客戶(hù)賬戶(hù)上，深發(fā)展的工作人員陪同客戶(hù)去中國(guó)銀行還款，較后中國(guó)銀行拿到還款后，注銷(xiāo)抵押。轉(zhuǎn)按揭也就順利完成。在這一過(guò)程可能會(huì)產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用，約為貸款總額的千分之四，但是由于銀行積極爭(zhēng)取存量房貸，這筆費(fèi)用一般都可以免去，較后轉(zhuǎn)按揭客戶(hù)只需支付房地產(chǎn)交易要求的80元手續(xù)費(fèi)。

[類(lèi)型案例四]

貸款余額低于30萬(wàn)的購(gòu)房者

■解決辦法---

考慮提前還貸

較優(yōu)惠利率到底是給豪宅購(gòu)購(gòu)者，還是給普通商品房購(gòu)購(gòu)者，較近一段時(shí)間，這個(gè)問(wèn)題成為了人們議論的熱門(mén)話題？這個(gè)遭到熱議的話題源起于銀行對(duì)于存量房貸的新政策，部分銀行要求存量房貸客戶(hù)獲得7折利率，必須符合貸款余額超過(guò)30萬(wàn)元這一底限，這迫使很多購(gòu)購(gòu)小房型，貸款總額低的工薪無(wú)法獲得7折利率的房貸，而一些豪宅購(gòu)房者卻可以因?yàn)橘J款余額高而申請(qǐng)獲得了7折利率房貸。

張小姐就是一位存量房貸客戶(hù)。2005年，她貸款30萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了一套商品房，還了3年，還剩下25萬(wàn)元的房貸。聽(tīng)說(shuō)今年銀行開(kāi)始執(zhí)行新貸款政策了，她興沖沖跑去銀行咨詢(xún)，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無(wú)法獲得較優(yōu)惠貸款利率。

賀先生是另一位因?yàn)榉抠J余額低而無(wú)法獲得優(yōu)惠利率的購(gòu)房者，他在一家銀行有三套貸款房產(chǎn)，而且都是2002年前后購(gòu)購(gòu)的，利率統(tǒng)一是85折，現(xiàn)在都只剩下10多萬(wàn)余額了。銀行房貸新政策執(zhí)行以后，他前往咨詢(xún)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)阻撓其獲得優(yōu)惠房貸利率的不是多套貸款房產(chǎn)，而是貸款余額太低。"貸款余額少不正說(shuō)明我的房貸風(fēng)險(xiǎn)比較低嘛。"賀先生想不通銀行的政策為什么對(duì)其另眼相看。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀行因?yàn)橘J款余額低拒完全存量房貸客戶(hù)提供較優(yōu)惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)小，因此銀行不情愿主動(dòng)降利率挽留客戶(hù)。但是對(duì)于這類(lèi)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉(zhuǎn)按揭，因?yàn)橐灿幸恍┿y行愿意對(duì)15萬(wàn)元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。而擁有多筆小額房貸的賀先生則可以考慮提高一套房產(chǎn)的貸款余額，而還清其他三套房產(chǎn)的房貸余額，以獲得7折房貸利率，當(dāng)然其中的手續(xù)就很復(fù)雜了。

(作者：林勁榆　)

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