原告：上海實(shí)發(fā)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)發(fā)物業(yè)公司）
被告：上海市徐匯區(qū)金環(huán)大廈業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱金杯大廈業(yè)委會(huì)）
第三人：上海新富物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱新富物業(yè)公司）
案情：實(shí)發(fā)物業(yè)公司和金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)于2003年1月23日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)委托實(shí)發(fā)物業(yè)公司對(duì)襄陽(yáng)南路489號(hào)金環(huán)大廈進(jìn)行物業(yè)管理，合同期為2003年2月1日起至2005年1月31日止。實(shí)發(fā)物業(yè)公司依約于2003年2月1日零時(shí)派員前往金環(huán)大廈履行合同時(shí)，因前期物業(yè)管理單位新富物業(yè)公司不肯辦理移交，致合同無(wú)法履行。鑒于在這之前于合同簽訂后，有部分業(yè)主在一份“業(yè)主意見(jiàn)”中簽名表示對(duì)實(shí)發(fā)物業(yè)公司的管理能力、水平及服務(wù)質(zhì)量不了解，否定業(yè)委會(huì)的選聘決定，并認(rèn)為選聘物業(yè)公司應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決。新富物業(yè)公司便以此為由，認(rèn)為已簽合同無(wú)效，拒絕與實(shí)發(fā)物業(yè)公司便利交接。
法院認(rèn)為，金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主代表，與實(shí)發(fā)物業(yè)公司所簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》形式合法，內(nèi)容也未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，并不因部分業(yè)主存有異議而致使該合同喪失有效或得以解決。金環(huán)大廈的業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)選聘實(shí)發(fā)物業(yè)公司作為金環(huán)大廈物業(yè)管理公司的決定有意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法途徑進(jìn)行；且這都是業(yè)委會(huì)與小區(qū)業(yè)主的內(nèi)部關(guān)系，不能作為新富物業(yè)公司住張所簽的合同無(wú)效，并拒絕與實(shí)發(fā)物業(yè)公司辦理交接的抗辯理由。新富物業(yè)公司系金環(huán)大廈前期物業(yè)管理公司，至業(yè)委會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同即告終止，繼續(xù)占有有關(guān)物業(yè)管理資料和設(shè)施是非法的。現(xiàn)實(shí)發(fā)物業(yè)公司要求履行合同，金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)亦同意履行，實(shí)發(fā)物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求本院僅予以支持，在執(zhí)行中難以實(shí)施；鑒于第三人新富物業(yè)公司已參與訴訟，故為減少訟累，予以一并處理。致使雙方合同不能履行的障礙在于第三人新富物業(yè)公司不愿撤離金環(huán)大廈，不向?qū)嵃l(fā)物業(yè)公司辦理交接，新富物業(yè)公司對(duì)引發(fā)糾紛負(fù)有責(zé)任，應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)訴訟費(fèi)用。
注：此案已由新富物業(yè)公司向一中院上訴，正由一中院復(fù)審。
筆者觀點(diǎn)：這是一件發(fā)生在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前的案例。不同的是，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，之前是由業(yè)委會(huì)履行，之后則是由業(yè)主大會(huì)經(jīng)所持投票權(quán)的2/3以上業(yè)主通過(guò)。然而，在《條例》實(shí)施前后，相同的是，經(jīng)由業(yè)委會(huì)（代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)）同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的，此前的企業(yè)原由的合同已經(jīng)終止，契約關(guān)系已經(jīng)不復(fù)存在，因此，其必須按時(shí)退出，并將相關(guān)資料移交給業(yè)委會(huì)。但是，可以說(shuō)在物業(yè)管理市場(chǎng)的形成初期，便就有企業(yè)不是這樣做的，而是“賴著不肯走”，從而形成為一家要“進(jìn)”、一家不“出”、雙方“僵持”的糾紛局面，乃至雙方的保安對(duì)壘、劍拔弩張。物業(yè)管理市場(chǎng)的這種無(wú)序狀態(tài)必須予以節(jié)制。為此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從這個(gè)案例中得到如下啟示：
一、 善待“進(jìn)”、“出”。要作觀念的轉(zhuǎn)變，尤其是發(fā)展商屬下的物業(yè)公司所管理的由其發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，必須認(rèn)識(shí)到這么一點(diǎn)，那就是隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，管理歸屬同樣會(huì)起變化。對(duì)于此類企業(yè)而言，有兩條途徑可以選擇：一是認(rèn)認(rèn)真真、兢兢業(yè)業(yè)地為業(yè)主管理和服務(wù)，千方萬(wàn)計(jì)、用心良苦地在服務(wù)中避免和減少瑕疵，讓絕大多數(shù)業(yè)主來(lái)認(rèn)同你們的服務(wù)。再說(shuō)，你們參與了早期介入，進(jìn)行了前期物業(yè)管理服務(wù)，又有著同發(fā)展商熟悉的得天獨(dú)厚的條件，在業(yè)主大會(huì)成立之后的續(xù)聘選擇上，無(wú)疑會(huì)得到優(yōu)先的考慮；二是不會(huì)或者不去珍惜前期物業(yè)管理階段的努力機(jī)會(huì)，不好好去理順同發(fā)展商之間諸如房屋質(zhì)量等的相關(guān)責(zé)任，自認(rèn)為此項(xiàng)目非己莫屬，高枕無(wú)憂，連大多數(shù)業(yè)主已有不滿之意尚且“莫知莫覺(jué)”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以說(shuō)是一種咎由自取。如果說(shuō)，在《條例》之前由業(yè)委會(huì)選擇而問(wèn)題多多的話，那么，在《條例》實(shí)施之后的今天，2/3業(yè)主的抉擇就是硬道理了。何況，企業(yè)在項(xiàng)目上的“進(jìn)”、“出”系市場(chǎng)行為，“進(jìn)”和“出”乃是常事。“出”，有的則并非如此，雙方還有一個(gè)合適或者不合適的選擇標(biāo)準(zhǔn)，比如管理成本的高與低，雙方履約的“爽”與“不爽”等，業(yè)主大會(huì)會(huì)作合適與否的選擇，企業(yè)同樣會(huì)作合適與否的選擇，留與走，以合適為宜，天經(jīng)地義。
二、 善待“自己”。上海徐虎物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理王和平說(shuō)得好，他們?cè)凇俺觥睍r(shí)，對(duì)接盤(pán)企業(yè)做到“扶上馬，一程”，在2003年，他們主動(dòng) “出”了3個(gè)項(xiàng)目計(jì)有7萬(wàn)平方米，卻又贏得了新的市場(chǎng)，“進(jìn)“了近50萬(wàn)平方米。由此可以這樣說(shuō)，在“進(jìn)”和“出“的當(dāng)口，正是企業(yè)塑造品牌的機(jī)會(huì)，該“出”即“出”，再“扶上嗎，一程”，就是企業(yè)的誠(chéng)信行為，就必然會(huì)贏得市場(chǎng)的良好口碑。反之，倘若人家已經(jīng)：“休”了你，你還“賴著不肯走”，或者是一走了之，同下家企業(yè)不接觸、不溝通、不移交，那么，人家還怎么能來(lái)認(rèn)同你是一家有著良好管理服務(wù)素質(zhì)的企業(yè)，還有何誠(chéng)信可言呢？所謂種瓜得瓜、種豆得豆，為使自己不“出”，要緊的是在合同期內(nèi)努力，而去搞什么名堂。有句老話叫：皮之不存，毛將焉駙，即此理也。
三、 善待業(yè)主。業(yè)主自治管理是新生事物，尚需通過(guò)實(shí)踐不斷予以完善。業(yè)主自治管理又是一種群體抉擇行為，運(yùn)作之中還存有種種難度，這是顯而易見(jiàn)的。也正因?yàn)槿绱耍覀兊奈飿I(yè)公司便就應(yīng)當(dāng)更加尊重和愛(ài)護(hù)業(yè)主自治管理的權(quán)利，尤其在業(yè)主大會(huì)作出了合法性的抉擇后，我們務(wù)必要遵而守之，而不要再在業(yè)主中間去搞什么“花頭”。比如，較近有家企業(yè)在參加了經(jīng)2/3業(yè)主決定的招投標(biāo)后，因未被選中而說(shuō)業(yè)委會(huì)的“不合法”，還在業(yè)主中間去搞認(rèn)同它的簽名活動(dòng)。很顯然，企業(yè)是無(wú)此權(quán)利的，也因有可能會(huì)引起“業(yè)主斗業(yè)主”的不良后果而是不允許的。試想，要是你這樣做了，業(yè)主之間意見(jiàn)有了分歧，即使你留下，你還能服務(wù)好嗎？要是你走了，人家進(jìn)來(lái)又能服務(wù)好嗎？況且，你同樣可能在今后去“進(jìn)”二手盤(pán)子，面對(duì)如此狀態(tài)，你不也要花大力氣，也難以服務(wù)好嗎？中海物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理韓文選嚴(yán)之有理：在“進(jìn)”和“出”的時(shí)候，企業(yè)要多多為業(yè)主著想。

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