古人云：“民無信不立”，那么對于一個企業(yè)、一個行業(yè)來說，更是如此，誠信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任；不僅是一種道義，更是一種準(zhǔn)則；不僅是一種榮譽(yù)，更是一種資源。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，誠信就是一種珍貴的無形資產(chǎn)。然而，我國房地產(chǎn)市場25年來的發(fā)展，在為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)的同時，也出現(xiàn)了一個回避不了的現(xiàn)實，即與其他行業(yè)相比之下，房地產(chǎn)的誠信問題尤為突出，究竟是那些“蒼蠅”壞了房地產(chǎn)行業(yè)誠信這“鍋湯”?成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會從準(zhǔn)備《成都市房地產(chǎn)行業(yè)誠信企業(yè)申評管理暫行辦法》的出臺以來，在市民中進(jìn)行了大范圍的調(diào)查，從反饋的信息來看，引起民眾對房地產(chǎn)市場誠信質(zhì)疑的主要有以下幾種現(xiàn)象，希望窺斑見豹，以利于行業(yè)自查及自律。

投訴熱點一：認(rèn)購金難退

購房子頭先要簽訂《商品房認(rèn)購書》，然后支付一定的購房定金，如果你不購購這房子，定金將無償退還，但現(xiàn)在有很多房產(chǎn)公司卻不愿意退還這定金。

案例：今年8月，市民王先生跟一家開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購書》，購購一套位于黃鐘小區(qū)110平方米左右的房子，當(dāng)時約定的價格是4880元／平方米，并明確張先生所訂房源的房號、建筑面積和周邊的規(guī)劃。開發(fā)商要求每位業(yè)主交納5萬元“認(rèn)購保證金”，“如果你沒購購這房子，我們會全額退還。”銷售部有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋。

幾天后，當(dāng)房產(chǎn)公司通知王先生去簽訂購房合同時，王先生發(fā)現(xiàn)自己原先訂購的那套房子外面的風(fēng)景不見了。原先在規(guī)范中，那套房子前面是小區(qū)花園，但開發(fā)商告訴王先生現(xiàn)在花園搬到了他房子的后面了。因為規(guī)劃有了調(diào)整，王先生要求退房。但售樓小姐告訴他，退房可以，但這定金不能退還，將作為違約金賠償給房產(chǎn)公司。“不是前幾天還說可以退的嗎?怎么今天馬上就不行了，哪有這種事的!”

專家評述：合同一旦簽訂，對雙方都具有約束力，任何一方都不得擅自變更或解除。每位購房者在簽訂合同前都應(yīng)慎重全面考慮。其次，不要輕信房產(chǎn)商的口頭承諾，施先生就是吃了這個虧。有關(guān)定金的約定，法律規(guī)定是很明確的：支付定金的一方如果不履行合同，就無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方如果不履行合同就應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

投訴熱點二：隨意變更設(shè)計

房屋建設(shè)唯利是圖，隨意變更設(shè)計。由于設(shè)計不合理，或是為了降低成本，隨意變更戶型、大小，使之前宣傳時用的戶型圖淪為一張廢紙，這種情況，在房產(chǎn)投訴中屢見不鮮。

案例：2005年底，家住新南門的張先生好不容易找到自己中意的房子，一口氣購了兩套，一套自己住，一套留給孩子結(jié)婚用。今年5月，當(dāng)劉先生拿到新房鑰匙滿懷欣喜地打開新家的門時，愣住了：和建筑設(shè)計圖上完全不一樣，這個廚房怎么會正對著廁所呢?門變“苗條”了。再細(xì)細(xì)一看，問題還不止這些：原本應(yīng)當(dāng)是全封閉的陽臺現(xiàn)在不封閉了；85厘米寬的大門縮水成了75厘米；衛(wèi)生間變小了、儲藏室變小了、露臺也變小了……

專家評述：這是一起典型的通過設(shè)計變更的途徑侵害消費者權(quán)益的案例，購房者張先生完全可以退房并要求房產(chǎn)商賠償由此引起的一切損失(包括房價漲價部分的差價)。按照現(xiàn)行的商品房購賣合同的內(nèi)容約定，房產(chǎn)商有設(shè)計變更的話應(yīng)當(dāng)及時通知購房者，購房者有自由選擇退房或認(rèn)可的權(quán)利；房產(chǎn)商在設(shè)計變更后，如果沒有及時通知購房者，便是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

投訴熱點三：協(xié)議違約

開發(fā)商唯利是圖，隨著周邊物業(yè)的升值，無視認(rèn)購協(xié)議，公然發(fā)布提價通知，不加價，就視為自動放棄購購房子。

案例：小學(xué)教師顧女士與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購書》，以為這套房子準(zhǔn)是自己的了，結(jié)果不到一個月，開發(fā)商的提價通知就到了：不加價，就視為自動放棄購購房子。今年5月份，顧女士看中了華陽的一套房子，樓盤品質(zhì)還是不錯的，價格也在自己可以承受的范圍之內(nèi)。怕房子被人購走，顧女士當(dāng)場就訂了一套，簽訂了購房確認(rèn)書，支付了5萬元定金。而且顧女士還特別留意看了房號、坐落、建筑面積、房屋銷售單價等，并明確規(guī)定，開發(fā)商在取得有關(guān)銷售文件后即與客戶辦理有關(guān)購房付款手續(xù)。還不到一個月時間，顧女士突然收到開發(fā)商的信，說是由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價普遍見漲，所以她購的那套房子也要漲價了，每平方米要漲300元，而且限定顧女士一周之內(nèi)交房款，否則就視為放棄該套房子。顧女士心理怎么也接受不了：都已經(jīng)簽了認(rèn)購書的房子怎么說漲就漲價呢，

專家評述：購房者顧女士完全可以拒絕房產(chǎn)商單方面提出的每平方米漲 300元的無理違約要求。顧女士簽訂的商品房認(rèn)定書里面對房號、坐落、建筑面積、房屋銷售單價都作了明確約定，這是雙方一致的意思表示，對雙方都具有約束力。在沒有取得對方的同意前，任何一方都不能擅自變更，否則就是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

投訴熱點四：延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

由于開發(fā)商資金問題，遲遲無法為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的事件，較為突出。

案例：2005年6月11日和2005年 9月15日，報社工作的楊先生分別購購了同一個樓盤的一套住宅和一套商鋪。按合同，這兩套房子的交付期限都是 2006年6月，而且當(dāng)時還約定房子交付使用后60天內(nèi)，房子的三證就要交到業(yè)主手中，如果因為開發(fā)商的原因造成產(chǎn)權(quán)證書不能在雙方約定的期限內(nèi)取得時，開發(fā)商將對購房者進(jìn)行一定的賠償。

房子倒是按合同規(guī)定的日期如期交付了，但是承諾將在房子交付使用后 60日內(nèi)辦出的三證卻一直遲遲未見蹤影。交房時楊先生曾問房產(chǎn)公司三證什么時候辦出，房產(chǎn)公司的回答是七八月份；結(jié)果到了8月底，楊先生還沒有收到，于是又打電話去問，房產(chǎn)公司這次的回答竟然是還要再過幾個月才能辦出整個樓盤的總證。當(dāng)楊先生提出按合同規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對他進(jìn)行一定賠償?shù)臅r候，房產(chǎn)公司有關(guān)工作人員卻推脫工作忙，沒有時間來具體調(diào)查。

專家評述：關(guān)于延期辦證這個問題，較高人民法院在《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定得很明確，像楊先生這種情況，如協(xié)商不成，只有通過訴訟(或仲裁)程序達(dá)到維權(quán)目的。

投訴熱點五：延期交房

由于信息嚴(yán)重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識。購房法律服務(wù)供應(yīng)不足，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I銷方法，不具備售房條件者違規(guī)售房，造成業(yè)主付款后遲遲不能入住或延期交房，拒付違約金。

案例：保險公司上班的劉女士是 2004年簽下新房購房合同的，合同規(guī)定 2005年5月交房。到了2005年5月，開發(fā)商打電話通知劉女士，因為是精裝修商品房，本身工期就比一般商品房要長，再加上裝修設(shè)計的調(diào)整，要推遲兩個月交房。沒辦法，劉女士只得再等待兩個月。到了2005年7月，房產(chǎn)公司還沒有通過任何形式通知她拿新房鑰匙，劉女士就急了，不會又要推遲了吧?于是就打電話去房產(chǎn)公司咨詢，房產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人給她的答案是，還要等幾個月，但沒告訴劉女士具體的交房時間。

直到今年8月20日，劉女士才拿到她的新房，而這已經(jīng)超出合同規(guī)定的交房時間長達(dá)1年多。劉女士要求房產(chǎn)公司按照合同規(guī)定支付一定的賠償金，但房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人以已經(jīng)征得業(yè)主同意為由，拒絕支付賠償金。劉女士實在是沒辦法了，但又咽不下這口氣，于是撥通了投訴熱線，

專家評述：房產(chǎn)商應(yīng)該承擔(dān)合同約定延期交房的違約金(或賠償金)，雖然劉女士同意延期兩個月，但并沒有同意免除房產(chǎn)商違約應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于延期交房的賠償問題，購賣合同雙方有約定的按約定賠償，沒有約定的，較高人民法院的司法解釋也規(guī)定得很明確具體：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

投訴熱點六：后期物業(yè)服務(wù)不到位

某些開發(fā)商在為樓盤作宣傳時，將后期物業(yè)描繪得天花亂墜，但當(dāng)人們真正入住后才發(fā)現(xiàn)，天然水景實際上是臭水溝。配套設(shè)施長期不見蹤影，周邊環(huán)境霧里看花，距離**十時辰原來是高速路上的車速，各種承諾遙不可及，孤零零的幾棵樹怎么就成了綠化地帶。

案例：某公司企劃經(jīng)理謝先生沖著“24公里全方位、高智能物業(yè)服務(wù)”，購購了城西一高端公寓，2005年初搬入新居時，他感到非常滿意。但到了8月份，家里忽然停水了。這是怎么回事，小區(qū)好像沒有停水公告呀?打電話去物業(yè)管理處詢問，物業(yè)管理處工作人員給出的答案是小區(qū)沒有停水，是自來水公司的問題。謝先生又撥通了自來水公司的電話，自來水公司又告訴他不是自來水公司的原因。接下來幾天，謝先生每天都遇到這種情況。后來，謝先生才發(fā)現(xiàn)原來問題出在了小區(qū)自來水系統(tǒng)內(nèi)，小區(qū)的自來水系統(tǒng)竟和游泳池等公共設(shè)施連在了一起。

專家評述：在此，頭先要請教有關(guān)部門，自來水系統(tǒng)跟小區(qū)的游泳池等公共設(shè)施連在一起是否符合有關(guān)規(guī)定。如果不符合，那就可以要求開發(fā)商來處理，并承擔(dān)由此引起的一切費用；如果是符合的，開發(fā)商和物管公司都是沒有責(zé)任的，可能責(zé)任還在于自來水公司。

投訴熱點七：廣告竟成“鏡中花月”

90％以上購房者對樓盤的印象來自房地產(chǎn)廣告，可見其影響力不容小視。夸大房屋及其配套功能。虛構(gòu)房屋附加值，使用極富煽情性的廣告用語，引誘消費者購購；設(shè)置合同陷阱，使購房人即便在發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后無法獲得利益救濟(jì)。

案例：“購房即天臺！”焦先生正是被發(fā)展商的這則廣告打動才購購了城東某花園的一套住房，該發(fā)展商的廣告和現(xiàn)場銷售人員均明確表示，購購頂層房屋即天臺。可是，拿到房產(chǎn)證時，焦先生發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證上并未標(biāo)注天臺的面積。他當(dāng)即提出質(zhì)疑，開發(fā)商此時卻突然改了口“天臺是沒有產(chǎn)權(quán)的!不可能寫進(jìn)你的房產(chǎn)證。”

傻了眼的焦先生到處尋找證據(jù)，這時候他才知道，天臺屬于一種公共設(shè)施，和小區(qū)的馬路、綠化一樣，使用權(quán)歸所有業(yè)主，任何人都不能占有。意識到自己受騙以后焦先生憤然投訴到成都房協(xié)，要求發(fā)展商退還其房款并賠償損失。而發(fā)展商則表示，公司與焦先生簽合同時，只是表示消費者具有天臺的使用權(quán)。因而不可能退房。焦先生不服準(zhǔn)備上訴到法院。

專家評述：承諾不兌現(xiàn)，其實就是做不實銷售宣傳廣告。而《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛

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