在上海律師行中，房地產類業務正日益成為重要的業務類型之一。據了解，目前上海幾個大型的綜合律師事務所，房地產類法律業務均單獨分類，與金融、投資等類業務一樣，成為經濟類法律業務的重頭

　 法律界人士透露，來自上海法院系統的內部數據顯示，2005年來自銀行系統的信貸糾紛占上海民商事案件的50%左右。而房貸引起的糾紛又與車貸、信用卡糾紛并列三大個人信貸糾紛之列。“如果樓市持續低迷，我們估計更多的房貸壞賬將在上半年集中放量。”上海中夏律師事務所倪志剛律師向《財經日報》介紹。

　 在上海律師行中，房地產類業務正日益成為重要的業務類型之一。據了解，目前上海幾個大型的綜合律師事務所，房地產類法律業務均單獨分類，與金融、投資等類業務一樣，成為經濟類法律業務的重頭。

　 專業人士認為，面對日益復雜多樣的現實糾紛，房地產相關法律法規還應逐步完善。

房貸糾紛升溫

　 據2月13日中國人民銀行上海分部發布的《2005年上海金融運行情況報告》(下稱《報告》)顯示，上海銀行系統的房貸增量僅為199.4億元，相比于2004年，房貸增量減少了83.6%。另一方面，銀行系統的房貸壞賬卻大增43.8%。

　 數據顯示，從去年宏觀調控之前的3月到去年12月，短短10個月，上海個人住房不良貸款余額增加了4.41億元，與之前積累了幾年的不良貸款余額相比增長近43.8%，達到15.48億元。

　 專業人士介紹，對于壞賬的界定，一般是3個月以上逾期未還就會被認定為逾期違約；半年以上未還，銀行就可能將其列入追討類貸款，行使抵押物處置權。追討不成的，會通過法律訴訟程序，以拍賣方式處置抵押物。拍賣價格不抵銀行貸款額的，余額還需要向購房者繼續追討。而上海的違約的自然人客戶增加。個人住房不良貸款率達到0.58%，比去年3月末上升0.17個百分點。

　 壞賬增加，銀行通過法律手段追討壞賬的訴訟官司也在增加。

房地產法律業務增加

　 “現在，二手房見證法律服務已經成為我們所重要的流水業務。”上海某房地產行業律師介紹。據了解，雖然每筆交易見證費只有800元，但眾多律所已經開始接手這項業務。“以前在市場好的時候，銀行風險意識不強，本該有的法律見證環節被忽略了。但現在銀行風險防控意識提高了，也開始把這項工作交給專業的律師事務所來做。”該律師稱。畢竟，要想徹底調查出申請人的現有物業情況、還款能力和還款信譽，并不像以前市場認為的那樣簡單。相關人士還指出，違約還貸增加并非是市場下調的必然結果，“如果銀行在上漲周期也能夠嚴格按照規定審核貸款資質，目前的壞賬糾紛會少很多。”一位房地產金融人士稱。

　 除了這種流水業務外，房地產類的訴訟官司才是律師事務所的重頭業務。而其中大多數訴訟與銀行信貸有關。

　 “在較初一輪的信貸糾紛中，炒房人投資失敗無力還貸，惡意騙貸者居多。”倪志剛稱。其中，利用制度性政策惡意騙貸者開始增加。去年下半年，為降低銀行在處置不良資產方面的被動性，較高人民法院修改了此前關于“套自住住宅不得拍賣”的規定，變“不得拍賣”為“有條件拍賣”，具體為“在裁定拍賣后，應當給予被執行人6個月的寬限期”；“強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，可以由申請執行人為被執行人提供臨時住房”。

　 然而，銀行和法律人士均表示，在執行過程中，法院很難對這類人群實施強遷。而購房者正是利用這一政策，惡意賴賬。法律人士舉例：某購房者有四套住宅，當其中一套出現訴訟時，他就把另外三套賣掉，使這套住宅成為“先進自住”，從而規避處置。

　 “目前對銀行個貸來說，的風險不是商業風險，也不是金融風險，而是制度風險。”該人士稱。

相關法規逐步完善

　 壞賬訴訟增加后，并未真正成熟起來的房地產相關法律法規也開始逐步調整。

　 近日，中創律師事務所就打了上海例所謂“購賣合同雖無效，但抵押合同卻有效”的案例。據了解，按傳統司法慣例，一旦房屋購賣合同無效，在此購賣合同基礎上產生的抵押貸款合同也就相應無效。但實際上，相關律師提醒：如果某房產的產權人將房子賣給了一個投資者，一旦這種購賣被證實無效，銀行要找的還款人不是騙了錢的投資人，而是原始產權人。

　 再比如，由于對房地產中介行業階段性擔保的法律認定并不明確，一旦銀行將中介公司告上法庭，按照目前的法律依據，大部分中介將承擔賠償責任。

　 專家介紹，中介承擔的這種“連帶責任擔保”期限是指貸款發放之日起，至借款人權證(即產權證)交銀行核對無誤，及抵押物他項權利證明(即擔保協議)交銀行置管之日止。中介需要做的兩個工作缺一不可。如果中介只是將擔保協議交給了銀行，而沒有將產權證交銀行核對，銀行就可以認定擔保期沒有結束。一旦出現壞賬，中介難脫擔保責任。“為了維護中介的利益，相關法規有可能需要做些修改。”法律人士稱。

　 可見，當房地產領域從計劃經濟向市場經濟轉軌時，法律的價值尺度也在修正。“比如以往，法律主要是從百姓的居住利益出發，保護靜態的不動產。而隨著不動產投資交易的頻繁，法律價值可能傾向于保護交易安全，節約交易成本。”倪志剛稱。而通過越來越多的案例實踐，無論是律師、法官，還是市場投資者與產權人，都在不斷適應這種改變。

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