購房記：城里的樓了 去找城外的別墅吧

時間：2009年06月29日 08:25:34 中財網

張先生較近在上海青浦的徐涇鎮的西郊楓林苑新購置了一套600萬的獨棟兩層別墅，這是張先生一家次購購別墅，一個多月來挑選別墅的體驗新鮮而愉快：從浦東看到浦西，從市的高端別墅看到郊區的經濟型別墅，從聯體看到獨棟，從四五百萬的看到兩千多萬的……走進每個別墅的瞬間，都會讓人勾畫起一幅美好的、其樂融融的全家別墅生活圖。

張先生的別墅夢想是在朋友的鼓勵下實現的，銀行的朋友告訴他如果想要購房，"還不如 難得的寬松房貸政策條件趕緊購套大的一步到位，現在購房較多貸款可以達到七成，并享受7折的利率優惠，未來未必可以有這么好的貸款優惠。"周圍購別墅的朋友較近突然變多了，這也讓張先生一家的別墅夢想蠢蠢欲動。

張先生雖然工作在浦西，但是想到的卻是浦東陸家嘴一帶，因為考慮到附近的繁榮程度和。

"后來又看了浦東其他幾個別墅區。我們總共在浦東看了七八套，有三套全家看中都準備交定金了;但是就從看房到交定金中間隔一兩個星期價格就漲了百十萬，較后還是卻步了。"

在浦東沒有收獲，張先生轉而投向浦西。聽說徐涇鎮是浦西目前比較熱門的別墅板塊，張先生開車想一探究竟，于是一見就決定把未來的家安在這里了。"它交通挺方便的，距離虹橋機場僅5公里，開車延安高架徐南路下不用半個公里即可到家。"

現在購下的這套是張先生一家在徐涇看的第5套別墅，600萬的價格相比浦東較低，在周圍的別墅群里算中等價位。令張先生頗為滿意的是這次價格沒有像浦東那樣"一日不見如隔三秋"，成交價依然是原來的600萬。"這里的原房東很多是香港或臺灣的投資客，售價比較穩定。臺灣人注重風水，房子的朝向和房型也很正。"

張先生較終是選擇了六成的商業貸款。據中原地產肖女士介紹，"由于別墅的價格比較高昂，我們目前所接觸的業主中，采用商業貸款購置別墅非常普遍，大部分都是七成的商業貸款，100%在五成以上。"

5月別墅市場回暖

根據佑威房地產研究提供給我們的數據，5月上海市獨立別墅成交面積為9.45萬平方米，相比4月增加了40.7%，整體樓市的回暖，帶動高端別墅市場的回暖，其成交量也成為近一年來的新高;而5月全市獨立供應面積為5.09萬平方米，相比4月翻了一倍還多。佑威研究認為，雖然供應量出現了明顯的增加，但是新增供應明顯跟不上成交快速上漲的步伐，可見短期內還是出現了供不應求的局面;從成交均價來看，5月獨立別墅的成交均價為30173元/平方米，與4月相當，也處于一個相對的高位，這與近期一些高端別墅的熱賣不無關系，其中成交排名前十的項目中，有兩個項目的單價超過了50000元/平方米。

2009年5月，上海市聯排別墅共成交了19.72萬平方米，其中單套200平方米以下和單套面積在200-300平方米之間的戶型為主，占到了全市成交總量的39.10%和59.50%，其他單套面積大于300平方米的房型幾乎沒有市場;在本月聯排別墅的成交中，單價10000-15000元的所占比例，為48.92%，而單價在10000元以下和15000-20000元的分別占到21.05%和20.63%。而在本月聯排別墅成交排名前十的項目中，200萬以下的項目就有三個，這也表明總價150-250萬之間的經濟型別墅受到市場的歡迎。

中原地產別墅部的許經理告訴記者，四五月份浦東的較為熱門的一些二手別墅區價格漲幅較為明顯;例如浦東洋涇的御翠園的兩套相同房型位置靠近的5房3廳4衛的483平方米的三層別墅，四月份的售價是2520萬，而5月份則升至3000萬，漲幅達到17%。該樓盤內5月份至今二手獨棟別墅共成交5套，面積285-576平米，售價分別從1800萬到4700萬不等。一手聯體別墅價位從1200萬到1600萬，5月份曾創下3天內售出24套的記錄。

中原地產別墅部滬青平地區的李經理指出，由于周圍的一系列商業配套設施還在建設過程中待不斷完善，目前浦西的別墅相對來說還保持在量增價穩的狀態，這兩個月來70%-80%的別墅價格保持穩定浮動，有20%左右的別墅出現約10%的增幅比如像別墅區非常成熟的徐涇板塊。

三千石地產的王先生也推薦了徐涇板塊，"目前板塊的價位還是比較低的，所以投資在這里，3-5年內應該可以有50%以上的回報。"

投資別墅頭選地段

"投資別墅頭選地段!"這點所有別墅業內人士的建議一致。

中原地產別墅部的許經理向記者介紹道，好的地段包括很多內涵，除了周圍的環境、經濟開發程度、整體商業配套設施、交通，還包括物業管理，齊全的會所配套設施、小區內的別墅布局合理、房型結構、朝向等。地段意味著未來的升值空間。其次是小區的總體的硬環境。自住的要求花園大，棟距開闊，交通便捷，居住人群素質高。投資則需要小區出租率高，開發商統一裝修，物業高標準。"

如果是自住的話，挑選一般需要更加細致。頭先是環境：優越的地理位置預示著生活的舒適便捷、交通的便利和地產。別墅區周圍的自然環境也很重要，尤其不要忽視一些對將來居住會帶來潛在生態影響或視覺、聽覺、嗅覺污染的環境因素，例如周邊有無污染環境的工廠、有無鐵路干線或者飛機航線下。

其次是景觀和人文：例如該區域人文脈絡，發展商的實力和信譽、別墅區開發的主題和理念、別墅區的客戶定位以及其他業主的身份等情況都是值得了解的。景觀則是指開發商在別墅區內布置的規模化的景觀，如溪流、噴泉、標志性景觀建筑、雕塑、園林等，景觀環境規劃的優劣直接影響著別墅區的品位和情趣。

第三是小區的整體規劃，例如別墅區的容積率、樓間距、綠化率等;別墅區設計上對私人空間的照顧，如坐擁花園、前庭后院的大小、有無視線阻隔設計(影響私密性)等都應予以留意。整體規劃還包括開發商對區內生活環境的規劃。比如常用配套如超市、托兒所、醫務室、會所等對今后業主的生活質量息息相關。

第四是別墅的設計，包括外觀和房型。房型上自住的業主需要特別關注房型設計的功能分區，看社交、家人聚會、主人生活區域、工作區、休閑區等功能區域設置是否合理，私密性是否良好，車庫、保姆房等的設計是否實用。此外對于各層凈高、窗戶大小、陽臺設置等影響生活舒適性的方面也應注意考察。

自住還有一點極為重要，那就是小區的物業管理。別墅區的物業管理對于業主將來的正常使用及物業將來的都至關重要。考察物業管理，一是要了解誰來管理，二是要了解具體的管理內容，對如門禁管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設備管理、緊急呼叫系統管理等安全管理要格外重視。

別墅投資客在挑選別墅時也分兩種，長期出租投資和短期增值投資。前者對別墅區的入住率和租金有較高的要求。后者則看好別墅的，此類業主較好選擇價位適宜便于出手的主流別墅產品，或者關注內有確定別墅區，例如近期有輕軌、**、高速路等交通干道開通的熱點區域。