與去年連續數月觀望的情景不同，牛年一開始京城樓市的熱點就被集中鎖定在城八區中，城中人出走“到城外安家”的勢頭一時間冷卻下來。記者采訪多位購房人得到的結論是，越是靠近城區購房，其時間安排越自由些，另一方面是房子的抗跌性也越強。針對目前消費者的需求，本刊特別推出了淘房專題，同時聯合亞豪機構收集了30余個目前熱賣的優惠新盤并一一羅列，率先幫讀者踩踩盤。

細數在售樓盤，不難發現如今北京市城八區內多數項目的銷售均價定在10000至20000元/平方米之間。對于手頭僅有20萬元存款的購房人，選擇單價在10000元/平方米、面積為90平方米的自主戶型；或是單價在20000元/平方米左右，面積在50平方米的投資性戶型被認為是“較經濟”的理財方案。為此，針對樓市呈現出來的市場特點，本期我們還唱響“購房四部曲”，幫讀者提供購房參考。

第1步踩盤：定價位

為給購房人提供置業指導，晨報《房產周刊》聯合亞豪機構收集了30余個眼下京城熱賣樓盤。在踩盤的過程中，我們發現有的項目打出直接降價40萬元/套或是定期有優惠的現象；也發現相比小戶型，大戶型敢叫“高價”的情況。為此，亞豪機構企劃總監郭毅分析認為，可以看到目前設計合理、舒適度高、景觀條件好的三居優勢要大于兩居室，加上“9070”政策的執行，很多開發商認定大戶型產品將成為稀缺產品，因此定價開始高于兩居(詳見下表)。

中原地產董事總經理李文杰近日撰文則認為，樓市的“小陽春能否堅持到4月還要看市場考驗”。從定價方式與銷售前景來看，目前除了打折優惠，開發商還沒有其他辦法來促成交易。但李文杰此前在接受本報記者采訪時表示，當新盤已經低于周邊同類型產品的二手房價格時，這樣的新盤就可以考慮出手，并不是“熊市”就不能購房。

第2步選房：看前景

目前不少開發商推出優惠折扣吸引購房人的眼球，而低迷的樓市給了購家更多的選擇余地。面對如此眾多的項目，看花眼的消費者對項目優劣勢的判斷一下理不出頭緒。本期我們特別羅列出目前京城中關注度較高的樓盤進行逐一介紹和點評。

遠洋·沁山水

項目描述：位于石景山區西長安街玉泉路**站向南300米，由14棟樓座組成，項目占地近10萬平方米，其中居住用地8萬余平方米；區內由居住板塊、酒店板塊、商業板塊和幼兒園板塊構成。一期、二期已售罄，三期為項目的10至14號樓，戶型面積90平方米左右兩居和90至160平方米三居。據悉，三期計劃在今年3月份推出。

點評：入住還要等兩年，著急入住的購房人可能等不及。

萬年花城

項目描述：位于西南三環花鄉地界，緊鄰西南三環，總建筑面積約200萬平方米，未來居住總人口達到3萬多人，11000多戶。結合地塊所獨有的花鄉文化淵源以及大學園區、豐臺高科技園區、城市綠化隔離地區的情況，目前該項目周邊已形成一個集居住、商業、教育、就業于一體的城市邊緣綜合生活新區的概念。目前在售為四期5至8號樓部分戶型，主力戶型是92至95平方米兩居，均為現房發售。

點評：10號線二期和9號線都將通過該項目，但距離**通車至少還需要兩年。計劃購該項目的業主，除坐公交車外，可考慮與小區業主拼車出行，靜等**開通。

合生·麒麟社LOFT

項目描述：地處望京，位于阜通西大街與望京街交匯處，是匯集生活、辦公、創作、購物等功能的國際時尚大社區。在售戶型為LOMO空間2號樓和LOFT公館5\6號樓。LOMO空間均價11800元/平方米起，LOFT均價19800元/平方米起。2011年交房入住。LOMO空間精裝修，層高3.25米，戶型面積為65至80平方米。建筑類型為LOFT公館、LOMO行館、LOMO開間、商街。

點評：較受關注的該項目LOFT是以文化產業立項的產品，產權問題是業主們操心的一大問題。此外，按照商用水電收費的話，居住成本還要高很多。

悅溪

項目描述：朝陽區北五環,輕軌13號線北苑站向北一公里，悅溪公寓規劃29棟住宅單體建筑。預計3月7日將再次開盤，計劃開出兩棟樓(919#、920#)，主要是兩居室90平方米、三居室130至180平方米、四居室220平方米，板樓均價10300元/平方米，塔樓均價9200元/平方米。2010年9月入住。

點評：不足10000元/平方米的價格、還緊鄰**13號線的介紹著實讓人動心，但與記者一同前往的朋友們都感嘆，下了**走進項目可不近呀，差不多走了兩站地。

第3步算賬：要省錢

我們擬30歲的小李頭付20萬元，貸款50萬元購房，計劃貸款20年，參考“偉嘉安揭”網上房貸計算器進行計算，幫他算筆貸款賬：

1.使用商貸借款50萬元

按照2008年12月23日利率下限(7折優惠利率)計算，使用等額本息還款法，貸款期限為20年，小李每月的還款額為3071.69元。

按照2008年12月23日利率下限(7折優惠利率)計算，使用等額本金還款法，貸款期限為20年，小李第1個月的月還款額是3873.58元，第120個月的月還款額是2985.92元，第240個月的月還款額是2090.79元。

2.使用公積金貸款50萬元

資質良好的小李月繳存公積金為450元，同時也是頭次購房，因此符合申請貸款50萬元公積金的條件。貸款成功后，小李可通過三種方式還款，以2008年12月23日后執行的公積金貸款利率計算，按照等額均還方式計算，小李的月均還款額為2995.76元；按照自由還款方式計算，小李的較低還款額為2487元。

假設小李貸款50萬元購房，貸款年限是20年期，從2009年3月開始還款，但是小李計劃到2019年3月提前還款，一次性還完剩余貸款，于是按照目前的利率可以算出：

按照公積金貸款還款方式計算，小李在2019年3月需還款298665.25元，節省利息60826.05元；此前已還款總額為359491.3元，已還款利息為157196.45元。

按照商貸還款方式計算，如縮短還款年限，月還款額基本不變，小李在2019年3月需還款302220.77元，節省利息66445.86元；此前已還款總額為368666.63元，已還款利息為169843.33元。

綜上所述，即使假設未來10年利率不發生變化，小李還是按公積金貸款劃算。

(注意：上述月還款額的變化還取決于利率的調整，暫利率在20年內設置為不變量。)

第4步操作：做功課

雖說在購房過程中有很多環節都需要考慮，但編輯發現，通常咨詢購房貸款的朋友較多。因為涉及環節較多、辦理時間較長，因此本期編輯就讀者常提出的貸款問題進行答疑。

1.銷售人員介紹說目前商業貸款比公積金好的說法是否正確？

事實上，公積金的貸款利率一直低于商業貸款的利率。以目前7折的優惠商貸和公積金進行對比，利率差距不是很大，但提醒借款者考慮到未來的加息空間，一旦重回“加息”時代，公積金的優勢就會更為突出地顯現出來。

據前段時間剛辦完房貸的朋友介紹，銷售人員指商業貸款好多半是因為商業貸款的流程比公積金的簡單，同樣，如果出現提前還款，商業貸款的靈活性更強一些。但較終選擇什么樣的貸款方式，還是建議購房人到網上利用房貸計算器好好算筆賬。

2.用公積金貸款50萬元要交4000多元的辦理費是亂收費嗎？

通過中介辦理公積金貸款都要交辦理費。按照規定，在幫你辦理公積金貸款的時候，中介方都會讓你簽訂一份委托書。同時，在與其簽訂的委托書中羅列了各項費用。目前這一行業還沒有統一的定價收費標準，只是按照貸款額度的不同辦理費不等。一般正規的中介 機構的收費價格差別不會很大，他們之間也存在競爭。

按照朋友年前用公積金貸款77萬元、交納6900元的比例算，您的費用和他的差不多。僅供參考。

3.付了頭付款算購成房了嗎？

很多人都是在交了頭付但還沒有辦下貸款來提出了這樣的疑問。北京市煒衡律師事務所律師莊清忠解釋，付了頭付款一般都會簽訂購房合同，雙方簽的合同生效后，購賣房屋的行為就有效。如果是因為購家原因沒有辦下貸款，可與開發商重新協商付款方式，或轉銀行重新辦貸款。

4、購新房辦公積金貸款必須通過開發商指定的中介辦嗎？

購新房涉及開發商是否抵押的問題。如果辦了抵押，那消費者在簽訂購房合同時還要簽署一份解押書。一般開發商指定的 機構是幫項目做擔保的中介公司，因此還需通過其辦理貸款手續。

5.與開發商簽訂購房合同和貸款合同必須同時簽訂嗎？

一般貸款購房時，開發商在讓您簽訂購房合同的時候，也要求您提交貸款的相關資料，但這時并不是簽訂貸款合同。無論是走商業貸款還是公積金，您的資料都要先走到貸款部門進行審核，較后還要進行面簽來確定您是否符合貸款要求。

其中，也有因公積金貸款未通過轉而再選擇辦理商業貸款的情況，因此在實際操作中,貸款合同簽約的時間也晚一些。因此，消費者不必因確定不了貸款方式而猶豫不簽購房合同。（王麗婭）