暗降、普降、打響價格戰，這是去年北京樓市的軌跡。春節過后，本報記者對北京在售樓盤的再一次調查顯示，“價格戰”已顯示出升級的跡象———有些樓盤再次下調售價、不降價但升級產品、加推特價房……

■ 新“戰役”

望京新盤打破議價暗降潛規劃

戰場范圍：望京區域。東北四環至東北五環間

預計戰役激烈程度：★★

經過黃金周的“春節不打烊”，合生·麒麟社的來勢洶洶讓望京區域的開發商們倍感壓力。

售價10800元新盤被搶空

“精裝修，售價10800元/平米”，2月15日，望京的合生·麒麟社即將正式開盤。實際上，早在一個月前，合生麒麟社的低價入市消息已經炒得沸沸揚揚。同樣位于望京的老盤北京香頌，抓緊推出了10套特價房，均價在12000元/平方米左右。

“春節期間，售價10800元/平米的戶型已經定沒了。”麒麟社相關負責人告訴記者，他們頭次將推出520套房源，春節期間已經有280多人繳納認購金。據悉，項目將于近期加推新樓，售價調至11800元/平米。

老盤“砍價”賣，成交價已低于12000元

麒麟社的低價大賣，讓望京區域老盤的開發商們倍感壓力。

2008年上半年，望京地區的商品房開盤動輒18000元/平米，均價則維持在16000元/平米以上；下半年，頭開知語城和頭開·國風上觀，均價下調至14000元/平米左右。此舉讓大家以為望京的總體價格會有所松動，但后來并沒有看到其他項目跟風。

望京的一位開發商私下告訴記者，過去大家都默契地保持著行動上的統一———對外基本維持原均價不變，購房人到售樓處可“砍價”，這樣，成交價就變得撲朔迷離，誰也不清楚別人到底降了多少，區域表面上還維持著“堅挺”的均價。所以，不少項目對麒麟社的推盤開始并沒有太在意，春節期間售樓處還關門謝客。

“春節回來，看到麒麟社賣得火爆。”上述開發商說，雖然產品類型不同，但精裝修賣到這樣的低售價，大家都很關注。

“我們并不急于賣，但聽說有的項目成交均價已經低于12000元/平米”，另一位開發商告訴記者。

記者在北京市房地產交易管理網上發現，頭開知語城、頭開·國風上觀在今年1月下旬以后，實際成交均價不到12000元/平米，其在1月20日后的成交總量都在10套以上。

“可能維持低調、議價，也可能會大幅降價，都說不準。”上述位開發商告訴記者，現在公司還在研究，近期可能會采取一些價格策略。

【結果預測】

新一輪調價很快到來

陳云峰（中國房地產經理人聯盟秘書長）：

望京這個區域有自己的特點，相對比較獨立，較近這個區域供應比較活躍。我認為單價低于13000元的房子都有可能熱銷。

大的開發商可能由于拿地早，土地成本較低，資金壓力比較大，所以率先推出了低價政策，而一些小開發商想到自己船小好掉頭，還沒有太大行動，想要“挺”過去。但這是不可能的，“就像沙漠中，人總是在較接近水源的地方渴死”，開發商也是等不到大市回暖的，所以估計很快就有區域性的價格調整了。

　價格戰升級 降價也競賽

節后兩廣路沿線、南三四環等板塊樓盤繼續下調售價，降幅較高達35%

在頭城國際、冠城·名敦道的低價入市攻勢下，春節前，珠江帝景推出了30套特價房，比項目較高價時大降6000元-8000元/平米，春節后又加推出48套低密度房源；南三環星河城也將推出11000元/平米的板樓，這一價格與此前的塔樓持平；西五環的天和景園，近日更是將其房源拉低至8800元/平米左右，打破2007年以來石景山萬元均價的行情……

2009年新一輪降價潮，實際上已在春節前開始，只是因為春節假期而休戰，蓄勢到春節之后，“價格戰”更為激烈。一場關乎企業存亡的升級版“價格戰”正在上演。

表現

集體價格跳水及競相降價

春節后價格戰升級較先爆發的區域應該是兩廣路沿線。事實上，該區域在春節前就出現了冠城·名敦道、頭城國際的短兵相接的價格戰。更早時候，還有金都杭城及美利山的低價新產品入市。春節后，珠江帝景推出17000元/平米左右的特價房，比較高時低了約6000元/平米，此舉將該區域的價格戰一步步升級。北京高峰宏道投資顧問有限公司總經理曹曉東表示，大盤項目珠江帝景是該區域的價格標桿，當其價格頻繁下降，區域內其他樓盤的再次下調價格便指日可待。

記者調查發現，節后北京多個板塊出現了新房價格再次下調的現象。兩廣路沿線、南三四環、望京及亞奧板塊等區域，均出現了樓盤集中降價的局面，其中降價樓盤數量較多，降價幅度較廣的則是兩廣路沿線樓盤。據搜房網提供的數據顯示，這些區域的價格以集體跳水的方式下調，其中降幅的樓盤高達35%。

多個業內人士接受記者采訪表示，今年北京樓盤的價格調整，和去年有著很大的不同。除了出現區域內樓盤集體下調價格外，更重要的變化是，樓盤之間的調價是對比著進行。“降價也競賽”，東部某開發商這樣笑侃。據其介紹，北京樓市去年底就進入普降通道，但都是單個項目各自為戰，很少顧及周邊其他項目的價格變化。今年則不然。“今天甲項目調整價格，不出一周，乙項目或丙項目也會調整。而且越晚調整的價格下調幅度越大。”

預測

暫不會出現兩敗俱傷

“北京樓市在去年只是下行調整，今年則是深度探底。開發商都希望能一步到位，通過深度探底試探市場反應。”中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰指出，但由于房價整體水平與購購力水平還有差異，所以現在交易量不大。只要價位下探到市場能夠接受的幅度，就會很快熱銷。開發商都認識到，誰先出手誰占便宜。而年前，政府出臺的措施也不少，力度也達到了，購房人卻還在觀望，開發商就必須調整價格，來促成成交。

目前業內普遍的觀點是，隨著北京樓市進入普降通道后，以降價帶動銷售成了惟一有效的方式。“結果不好預測，但只有價格降到位，交易量肯定就會升上來。”陳云峰表示，此次北京樓市的價格戰對購房者是利好。此輪升級版的價格戰，不會出現兩敗俱傷的局面，但可能帶動北京樓市進入新一輪的價格潮。

【結果預測】

四環內企穩再戰

亞豪機構副總經理王英男：

去年兩廣路沿線從百子灣區域到廣渠門的在售項目多達十余個，但據亞豪機構統計，該區域2009年上半年計劃推出的新盤卻較少，僅有兩個項目入市，且均為純新盤，分別是東華實業百子灣項目和萬科金色城品。目前其價格策略尚未確定。因此，節后的價格戰將在去年的老樓盤中展開。

珠江帝景已經開始了新一輪的價格攻勢，冠城·名敦道目前新公布的價格和去年相當，四環內這三個樓盤上半年的價格意圖會相對明確———企穩，繼續爭奪有限的購房者。

■ 目擊“戰役”

較深跳水8000元/m2 兩廣路“巷戰”持續

“戰場”范圍：兩廣路板塊。西至廣渠門橋,東至東五環，北至東長安街延長線，南至京沈高速路

戰役激烈度：★★★★★

四環內3樓盤低價競爭繼續

北京樓市價格戰較先出現短兵相接的戰場當屬兩廣路板塊。去年9月，美利山LOFT低價銷售，隨后，金都心語以8800元/平米的價格將這一區域的價格戰帶入到低單價、低總價的階段。目前，降低入市門檻成為該區域樓盤的共同選擇，競爭越來越激烈。

去年11月初，頭城國際將戰火燒到了三環。東三環13000元/平米的心理價位暗示作用給目前周圍的樓盤帶來了很大壓力。去年年底，頭城國際周圍兩個樓盤的價格調整推向高潮，珠江帝景直接降低6000元-8000元/平米，2009年1月初，位于廣渠門橋的冠城·名敦道更是將東二環的價格拉低到了12500元/平米。

目前，兩廣路板塊的幾個樓盤都顯示出將價格穩定一下的愿望。比如，頭城國際略微調價，均價上調500元/平米；冠城·名敦道年后也略上調對外的平均報價，上調300元/平米；珠江帝景售價17000元/平米的新推價格與年前基本一致，其年前較低的售價在16000元/平米以內，但朝向和樓層略差。

上述三個樓盤的開發商都表示，目前取得了相對理想的銷售成績，暫時沒有挑起更大價格戰的意圖和動力。對于今后的價格，較后“參戰”的珠江帝景表示，在情人節期間會再增加一些小優惠。

四環外樓盤或將下調3000元/平米

上述三個樓盤的較低售價，對廣渠路四環外樓盤今年的銷售帶來了新的挑戰。三四環價格倒掛，使得四環外的樓盤神經緊繃，目前開發商都不愿意過多談論新的價格策略。而去年下半年以來，由于變相降價而引發的業主矛盾還沒有得到很好的解決，成為價格戰的懸念。

目前的戰況是，四環外屬于明顯被動的一個群體，銷售壓力和資金壓力會隨著時間的推移而加大，一旦達到一定程度，或者與前期業主協調好之后就會調整。一位準備近期購房的人推測說，四環外樓盤再度調整的幅度預計在3000元/平米以上，回落到2007年6月甚至更早的水平。

新推萬元板樓 南三環樓盤愈戰愈烈

戰場范圍：南三四環板塊。東至成壽寺路，西至萬柳橋，南至南四環，北至南三環

戰役激烈程度：★★★★

“這次將新推的是板樓產品，與去年年底推出的塔樓一樣是11000元/平米，比現在在賣的璽萌公館差不多便宜了7000元/平米”，2月10日，玉泉營環島東南角的星河城銷售人員這樣告訴記者。與此同時，位于成壽寺的文成建筑，也啟動了“萬元團購”。春節后，北京南三、四環的價格戰呈現出愈演愈烈之勢。

低價新品、萬元團購相繼推出

超百萬平米的星河城，是南三環的代表項目，其價格走勢也成了區域風向標。去年第四季度，星河城推出了塔樓產品“左右坊”，均價11000元/平米，成為區域價格新標桿。春節后，星河城又將推出期房板樓，均價也為11000元/平米。

星河城的動作只是南三、四環區域價格戰進一步升級的一個縮影。

位于方莊橋南800米的準現房板樓文成建筑，也在春節后舉行“萬元團購”。其較新價格為10000元-11000元/平米，為114平米兩居和160平米三居。而此前其均價為15500元/平米。

購房者報料一樓盤準備下調千元

購房者張生（化名）向本報反映，年前他就想購位于成壽寺路的中海城一期的尾房，當時銷售人員告訴他價格是11000元/平米，春節后他又去售樓處轉轉，銷售人員讓他不妨再等幾天，因為他所看上的頂層和11層的兩居尾房

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