樓市又逢10月黃金周老百姓購房算盤如何撥？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 676 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

進入10月，一年一度的國慶假日樓市催動著上海市民的購房熱情。從較近的成交情況來看，新盤成交量比前期有明顯抬升，而二手房成交量近期也出現一定回升。今年以來，隨著樓市新政的出臺以及滬上各大軌道交通的全面開建，上海購房"規律"也隨之發生一定變化，由于樓市"全面開花"，購房者的判斷力受到了更大考驗。早報記者劉秀浩

一手房

投資購大房自住等小房

在上海樓市，大房型并不一定受到市場歡迎。在過去幾年里，小戶型樓盤總是受到購房者更多的追捧。比如，黃浦區早前推出的一個樓盤，房型面積為小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米，少量180平方米的復式。房型設計緊湊，主臥開間3.6米以上、客廳開間3.9米以上，起居和餐廳面積在35平方米以上，一經推出就產生了排隊購房的場面，也是上海售樓較早出現排隊的樓盤。而位于寶山區的一個小戶型樓盤也是在一推出就基本銷售完畢。

土地出讓對于戶型的限定使得上海小戶型住宅比例將會大大提升，70％建筑面積意味著如果以套數計算，上海未來新盤中90平方米以下的房源將會占到整個樓盤的80％甚至更多。對于期望購購小戶型房的購房者來說，如果并不著急，可以耐心等待改規劃后的新盤上市，依照現在的施工進度，小戶型樓盤較快在一年以后應該就可以在市場上看到。

由于小房型將成為未來主力，開發商在設計上花費的心思將更多。在此可以借鑒深圳房產開發的經驗，當地房產商能做到二房二廳控制在75~85平方米，三房二廳80~100平方米，四房二廳二衛125平方米以下，在滿足基本功能分區的前提下，做到了"小而全"。在功能分區的基礎上，再精心進行房型布局與面積配比，從居家細節設身處地為住戶考慮，充分利用每一寸空間。

當然，如果購房主要還是看重投資，那么大房型高端樓盤還是主要選擇對象。由于限外政策影響，近期一些原來以境外人士為銷售對象的高端樓盤，下半年紛紛調轉"槍頭"，將銷售對象鎖定到國內高收入者。另外，限小政策也逐步使得大戶型開始變成一種稀缺商品，一種觀點認為，上海高端人群依然會選擇更為舒適的居住環境，而這部分人的價格敏感度也較低，這使得高端樓盤具有更加強的抗跌能力和增值潛力。

注意點：新上市樓盤交房時產生的糾紛日漸增加，自住型購房者購房時需要格外注意房產建筑質量，盡量認準品牌開發商，一些賠償條款需要在合同中注明，以免日后發生糾紛時處于被動境地。

淘軌交房眼光放遠些

過去軌道交通房大多集中在軌道交通一、二號線沿線，但由于大體量建房，莘莊附近樓盤的集中已經使得高峰時間軌道交通運力不夠的情況出現，而沿線房價也基本遠遠高于上海同區域樓盤。

而隨著**建設速度加快，青睞軌道交通樓盤的購房者可以把很多樓盤納入考慮范圍內。比如浦東的三林、外金橋、張江板塊，浦西的春申、萬里等板塊，隨著軌道交通線修建完成，交通情況將會改善，未來隨著軌交9號線的到達，該地區以及與之唇齒相依的九亭板塊很快也會發展起來。而這些地區基本配套已經發展成熟，目前房價不高，是很好的考慮對象。

當然購房者在考慮軌道交通的同時，也需要注意到本市一些地區是市政府未來將發展的產業區域。未來上海將發展12個現代服務業聚居區，6大產業基地，其中包括浦東張江園區、世紀公園、三林世博園區、五角場新江灣城區、寶山西城區、長風現代園區和安亭板塊等。這些產業規劃區必定會吸引大量人流及交通線路進入，購房時不要忽略這種增長潛力因素影響。

注意點：以人民廣場為圓心畫圓，可以發現同樣半徑范圍內房產價格還是存在較大差距，可以將眼光投向價格低谷地區。

冷眼看促銷大戰

開發商促銷大戰提前打響，9月初，浦東南匯區周康板塊的一樓盤近日推出面積約90平方米的兩房，總價控制在50萬元，購房還價值3萬元的QQ車。這種促銷方式是以往的慣用形式，除車以外，還有黃金、鉆石、旅游等。一個開發商表示，無論什么東西，不過是一個形式而已，較終還是羊毛出在羊身上。開發商的東西基本只占到整個房產價值的一小部分，所以購房者完全沒有必要將促銷中承諾的"禮物"作為購房主要依據。

當然對于一些直接打折的樓盤可以留意一下，近段時間通過降價促銷的樓盤一般都取得了比較好的銷售成績。比如慧芝湖花園新推9、10號景觀樓，均價僅11000元/平方米左右，加之景觀系數高，區內位置好，134套房源迅速熱銷；上海康城推出的4843~5300元/平方米特價房，兩房總價50~54萬元、三房62~65萬元，促銷引來大批購家排隊購購。滬上西南板塊的某大盤，6月四期開盤以來均價5400~5600元/平方米，也取得不錯成績。需要提醒購房者的是，購房前需要仔細比對打折幅度是否真實，比如某樓盤促銷廣告寫到"原價8000元/平方米，折后6800元/平方米"，但這一樓盤從來沒有賣到過8000元/平方米的價格，所謂原價被解釋為"這期樓盤原計劃的定價"，這種文字游戲往往容易混淆視聽。購房者還需要仔細比對周邊同類型樓盤價格再做決定。

注意點：看清促銷水分，購房者必須仔細考量樓盤性價比，從自身實際需要出發，決不把促銷當成購房主要依據。

乘機淘尾盤

從數據分析可以發現，上海近幾個月新盤上市速度低于消化速度，很多樓盤延續銷售至今開始進入現房銷售，一些樓盤進入尾盤銷售。

尾盤的優點在于，房屋已經建成，沒有晚交樓和爛尾的風險，并且這樣的交易一般通過經紀公司來進行代理，在產權、交易資金安全上都有了基本的保障，對于置業投資者來說可規避風險。與此同時，房子拿到手就可以入住，大大縮短了按揭空白期，相當實惠。

此外，清盤房價格基本回落到了實處，開盤售樓前期因炒作而造成的價格虛高現象并不存在，在價格泡沫被擠掉后購購，價格能夠享受到較大優惠。況且，有一些清盤房所處地段比較優越，將來無論出租還是出售都不成問題。比如軌道交通寶山路站旁一個尾盤，留下的部分房源均價在5300元/平方米左右，遠遠低于統一地區其他房源。

當然尾盤給人的直觀感覺是"被人挑選到較后剩下的"，這種情況確實存在，部分房源可能有朝向或是房型等問題。這就需要購房者耐心區分，多看盤多做比較，"十一"假日正好是一個比較好的時機。只要肯花工夫，購房者還是很可能利用假期尋找到比較好的剩余尾盤。

注意點：多問多想多比較，盡量找出樓盤可能存在的問題，但如果覺得問題可以承受，及早判斷。

二手房

高端樓盤成交比例較高

購房者的觀望并沒有促使業主降價。尤其是高端物業集中的地區，成交價格不但不跌，反而有所上調。城區如黃浦、盧灣、徐匯、長寧、浦東等區的均價都出現了小幅上調，這些區域中高端公寓成交比例較高。

中原地產浦東新區區域副總監葉厚彪告訴記者，高端物業集中的地區，大部分物業持有者都會把稅收價格加到房價上，這使得這些地區無論是掛牌還是成交價格都被抬升，而高端物業的消費者對價格的敏感度普遍低于中低端購房者，這使得價格抬升一定程度上被接受。實際上，在結束8月份的觀望后，這個月至今，樓盤成交量已經開始提升，大宗購賣也逐漸出現。

過去一年多的宏觀調控淘汰了一批房地產投資者后，目前的投資者一般實力比較雄厚，抗風險能力也較強，這使得投資性板塊價格反而能夠保持堅挺。

因此，購購這類樓盤不能心急，還是要以淘為主，選擇房源較多的中介并隨時和自己的中介業務員保持聯系。

注意點：按償付能力購購，如有降價拋盤的不要猶豫。

市小戶型趨熱

近期市小戶型越來越成為抗跌且回報高的典型。由于新建商品房的供應絕大部分集中在郊區，且城區小戶型房產租務市場在城區商業的支撐下必將長期活躍，這就保障了房產的。因此，投資城區低總價房應該是一個較好的選擇，因為其具備極強的抗跌性，而且又便于投資出租。

開發商為了追求利益化，新開盤市樓盤大多以大戶型豪宅為主，所以目前小戶型房源主要集中于二手市場。記者從中介市場上了解到，目前內環邊緣地區的小戶型二手房價格普遍在11000元/平方米以上，房齡較短的則更高，而靜安、盧灣等城區的一些老公房價格則更高，地段好的甚至接近2萬元/平方米。這類房源價格幾乎都建立在地段上，主要由于這些樓盤很容易出租而且租金回報率較高。10多平方米的小房間就可以開出上千元的租金，租金回報8％~10％，遠遠高于大戶型新房。

從往日趨勢來看，二手小戶型房源幾乎只升不降，因此如果看的樓盤條件合適的話就可以考慮出手，可以和房主商量價格，但等待大幅降價基本不太可能。

注意點：同樣區域房屋均價基本相同，因此房齡成為重要選擇要素，挑房齡越短越好。

另類視角

境外樓盤起蓬頭

來自溫州的林女士的次出國經歷并不是單純的旅游，而是去澳大利亞看房子。今年春節過后不久，她的一次澳洲之行使她擁有了兩處境外住宅。

171號文件嚴格規定了外國人對于投資中國樓盤的限制，但是中國人投資境外物業卻沒有限制，在國內房產市場不景氣的情況下，很多中國人開始把眼光投向境外。

正在此時，境外樓盤也開始在上海攬客，包括澳大利亞、新西蘭、西班牙、泰國、馬來西亞等國家和地區的樓盤或通過房展，或通過組織活動推介紛紛出現在人們視線范圍內。

業內人士分析，在國內購家尚未形成海外購房觀念的前提下，這些樓盤正是將目標鎖定了原來準備投資中國市場、現正持幣觀望的海外投資者。

發展成熟的境外房地產市場的優點在于：

1.市場環境成熟，發達國家的房地產市場已經經歷了多個房地產周期，很多市場樓盤空置率明顯低于國內，投機行為發生概率大大降低，投資安全性較高。

2.法律健全，二級市場發展完善，房屋無論是轉手還是出租都能夠得到非常好的服務。

3.土地終身產權，大部分境外房地產市場上，一旦購購房產就可以擁有房產的終身產權，而不是像國內有年限限制的"使用權"，使樓盤成為真正能夠"傳代"的物業。