前言：滄海橫流，方顯英雄本色。

受房產政策頻頻出臺的影響，甚至對政策有了預期，整個北京房地產市場撲朔迷離，觀望氣氛持續存在。政府、開發商、購房者之間的角力讓整個市場似乎有些僵硬。

不過，該受影響的難逃此劫，不受影響的依然歡騰。

在經歷了難以計數的關于房價漲跌的唇槍舌劍之后，塵埃落定，市場已開始漸漸回歸本來的面目，而在這之后，我們卻又發現了一些不同……

京南，隨著房產市場的日漸成熟，開發量的不斷增長，這片區域已不再是曾經意義上的京南，她，已經由傳統上的落后區域，重新以嶄新的視角展現給人們。

注：我們本次專題所談到的“京南”概念，并無特別明確的劃分，指的是長安街以南的區域，從地理位置而言，它包括了豐臺、宣武、崇文、等區域。隨著歷史的變遷以及城市開發的拓展，往日的京南正在進行一場地產革命，在可以預見到的未來，這里必將成為城市大闊步發展的印證。

政策篇

新政下——

北京樓市風聲趨緊，京南凸顯星河版圖

自今年3月以來，七各部門聯合出臺了“新舊國八條”，旗幟鮮明的“打擊炒地”、“限制期房轉讓”，整個房地產市場由此產生了非常微妙的變化：市場，銷售額頻頻下挫；購房者，持幣觀望心態漸濃；中小開發商，資金壓力越來越大。整個房地產市場大有“黑云壓城”之勢。

然而隨著5月30日北京市執行“七部委意見”的配套細則《北京市享受優惠政策普通住房標準》如期出臺，市場越來越明朗了。

細則規定，北京市享受優惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

標準明確，無疑“有人歡喜有人憂”，受益新政以自住型為主的產品便逆市上揚。

京城樓市，新政頻出熱度降！

“新舊國八條”頒布以來，一直牛氣沖天的樓市就開始轉了向，全國各地房地產交易都出現下滑現象，其中尤以上海為甚。據了解，上海房地產交易，4月份成交額比3月份低37%，5月份比4月份低44.2%。與此同時，二三線城市也全面降溫。

據SOHO中國董事長潘石屹介紹，溫州、濟南、太原、蘭州等二三線城市也出現持續下跌的情況，有的項目甚至出現6月份零交易的情況。

北京市場也出現了交易量下滑的情況。潘石屹告訴記者，SOHO·尚都的銷售與3月份相比，下降了70%，而且目前的銷售額基本都是以前的老客戶在維系。以致許多業內人士也開始高喊“房地產的冬天即將來臨”！據建設部6月初公布的調查表明，近期有購房意向的居民人數所占比重有所回落。據分析，之所以出現這種情況，與消費者持幣觀望有密切關系。

京南地產，星河版圖勢頭猛！

不過，隨著對新政理解的深入，以及消費者的日趨成熟、理性，能夠通過各種渠道獲取信息并綜合判斷，觀望態勢逐漸“退燒”，許多自住型購家又恢復了既定的購房計劃。

據市場分析顯示，在一些性價比高的樓盤，前來看房、購房的人又見增多。近日，記者獲悉項目大都在8000元價位以下的京南，受本次宏觀調控影響不大，繼續在按照此前的價格體系穩步上升，消費者仍然保持較高熱情。

據7月16日開盤的星河城負責人介紹，開盤當日5公里成交金額達8000萬人民幣。有業內人士笑稱，“京城樓市黑云壓城，京南一片星河燦爛！”

記者了解到，此前偉業顧問的一份市場調查顯示，投資客戶的比例，在西南和南部分別是0.0%和1.4%，足見京南市場的整體穩定。其它方位的投資客戶，基本都在兩位數，尤其東部高達35%！而從每次的房展交易會來看，市場投放量僅低于東部地區居于位。可見，京南樓市崛起，以自住為主，受益新政而贏得市場。

加上隨著大量品牌開發商的進駐、交通商業教育配套的改善，宜居條件日益成熟。可以肯定地說，京南的升值空間正在得到進一步釋放，而京城的購房格局也因此而悄然南移。

區域篇

京城樓市沖鋒號：向南，向南，向南……

向南！向南！向南！

左岸公社曾經以“向左、向左、向左，當所有人都向右時，我們向左”的廣告宣傳語獲得了極大反響，而今，在北京的地產市場中，卻也有了“向南、向南、向南，當很多人還在觀望中時，我們堅定向南”的趨勢。

一直沉寂于地產市場的京南，在眾多有實力開發商的簇擁下，終于不再需要“猶抱琵琶半遮面”，在頭都城市規劃出臺之后，已然開始展現她的風采。

京南進入了大開發時代，背后似乎也積累了眾多的理性分析與期待。京南的發展，在我們面前，脈絡開始變得清晰。

“城市南移說”浮出水面，京南升值空間加大

在不久前的一次房產論壇上，中國社會科學院城市與環境發展研究主任牛鳳瑞針對京南發展就表示：“北京市主城區的適度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意義就是加快京南的開發和建設。”而宣武區發展和改革委員會主任王佐也認為，如果拉動京南，加快京南的發展，北京市政府以及相應機關的南遷可能是較有效的，也是較容易見效的。

當然，就目前來說，城市南移的說法并沒有足夠確切的跡象來支持，或許，仍然停留在建議與探討的階段。然而，由于新政的影響，越來越多的購房者開始關注京南區域卻是不爭的事實，對于未來價值走向的強烈看好、其中所隱藏的巨大升值空間，都在促使京城的購房格局開始在向京南轉移。

一些購房者均表示，京南樓盤的價格、戶型都比較適合，并且交通順暢，對于未來的房價升值，生活出行都是有利因素。

馬家堡板塊，京南超級商業磁場“瓜熟蒂落”

交通一直是購房者選擇樓盤的重要因素，選擇好的交通環境，對于工作、生活都有著極其重要的影響。這個規律，于京城地產如是，于京南地產如是，于馬家堡尤為如是。

馬家堡西路北起南二環，南至南四環，全長約4600米，規劃寬度50米，橫跨南二環護城河、馬草河與涼水河等三條水系，是貫穿京城南北的城市主干道。去年年底已經通車。馬家堡區域毗鄰三環，交通方便，樓盤分布密集，已經形成了濃厚的居住氛圍。星河城發展商璽萌置業，捐資1億修通馬家堡西路，在當時分析頗有些“老實”的舉動，如今看來確實具有長遠眼光，對于馬家堡板塊的形成，功不可沒。

馬家堡西路的開通，使南北交通大為順暢，正式通車后由南四環到西單商業區只需10多時辰的車程，大大縮短了南城到城市區的距離，同時使西單、宣武商圈的商業氛圍向南部滲透，提升了南城置業的吸引力，凸顯區域投資價值，馬家堡西路的通車，有望使豐臺與西單做到優勢互補，將馬家堡板塊并入泛西單、宣武商圈。

加上規劃中的**四號線正在建設，對周邊樓盤的提升效應十分明顯。其中馬家樓車站一期工程的已經竣工，更是為該地區的升值空間加入一針強心劑。

**沿線，永不貶值的“招財地段”

**沿線，一直是住宅、商業的黃金地帶。紐約、巴黎、東京、香港等國際大都市在交通和經濟上均十分依賴**，已經圍繞**形成了獨特的**"生活圈"和**文化。

在將來的北京城市發展中，交通環境將具有決定性的影響，城市人口大規模向城外轉移，基礎性的支持力量便是交通的便利。便利的交通環境加之配套設施的齊全，使得馬家堡地區具備了較強的居住性。正在建設的**四號線，對區域的輻射效應十分明顯，而璽萌置業開發的星河城項目，三期就在馬家堡**站旁，位置的利好引來購房者的青睞有加，如今**沿線的房價不斷漲升，與**僅"一步之遙"，為三期提供了極大的升值空間。

星河城三期處于城市發展南移的區域，附近交通便利，具有得天獨厚的優勢。項目位于南三、四環之間，周圍公路交錯，馬家堡西路的貫通以及**四號線的即將建成，將該項目推向了一個城市環境、交通的制高點，房價不斷提升，已經成為購房者的簇擁之選。

隨著馬家堡板塊的漸入成熟期，該區域價格已經開始加速上升，此區域樓盤均價已由原先4500元/平米上升至5400元/平米，而其中高品質大盤星河城自面市以來，售價節節上漲。三期美冠全城的均價更是在目前樓市徘徊的階段逆市而上，已經超過6000元/平米，而相比之下，以星河城的品質與位置優勢，如果在其它區域中，已遠非現在所能比。

筆者也針對此作了一個小小比較。

相同品質下，在西部相同的西三、四環區域的某一項目，目前均價近8000元，比星河城高1000元左右，而在北三、四環區域的某一項目，目前均價已經在10000元左右，比星河城高了近3000元，而在東三、四環之間，這樣的項目已經突破13000元，比星河城高了6000元，幾乎是星河城的兩倍價格。

星河城的銷售狀況充分體現了購房者對未來京南樓市看好的信心，而且，由于社區已經日益成熟，項目品質也有保證，加之京南的地域價值不久還會得到重估，性價比很高，未來升值空間很大。

開發商的“集體意識”向南，京南樓市上演“群雄逐鹿”

隨著龍熙順景、獨墅逸致、翡翠城等一批別墅項目的紛紛入市，以及諸如朱雀門、鳳圖騰等這類高端住宅的接連啟動，京南地產市場已經打破了傳統意義上的“兩個沒有”——即沒有高端別墅、沒有高端闊宅的歷史。如果再加上早已興起的亦莊板塊，自此，京南地產的“產品鏈”已經趨于完善、合理。

開發商紛紛進入京南地產市場，是基于對區域市場發展前景的看好。京南曾經的發展落后，在房地產來說，其實更是一種機遇。這里的開發成本比其它區域要低得多，只有在京南開發才有如此施展手腳的空間，以高性價比來占領市場，將會獲得更多客戶的支持。

“品牌需要經營，經營需要理念，京南開發潛力巨大，立足京南，其實是一種戰略”，

——星河城項目總經理徐培發在回答關于京南開發的問題時，語氣顯得頗有意味。

原生墅項目總經理羅心怡在談到京南地區時認為，南城受傳統地域文化的影響較深，同時又有良好的自然環境，適宜開發低密度住宅，潛力巨大。

風圖騰項目開發商北京奇然房地產開發有限公司董事長王公正也表示，京南是北京文化積淀較深的地方，在這片區域進行項目開發，看中的正是京南的文化氛圍。

同樣還有市委市政府提出來的京南傾斜政策，對京南的開發商，對京南各區縣的支持，完善各種基礎設施，改善環境條件，對產業發

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