較近，中國老百姓知道了一個頗感另類的新名詞——“稅負痛苦指數”。這一源自近期美國財經雜志《福布斯》發表的2005年度全球“稅負痛苦指數”稱，中國內地的“稅負痛苦指數”位居，僅次于居民享有慷慨社會福利制度的法國之后。結果，圍繞中國內地的“稅負痛苦指數”到底是 高是低的問題，在財經

界掀起了一場大爭論。盡管普通老百姓對稅負痛苦指數的內涵并不十分了解，但不少人認為在現實生活中實實在在地感受到了稅負的沉重。那么，住房消費作為城市居民宗且昂貴的消費，人們對附加在其中的稅負感受如何呢？

房價中含有多少稅

自從房產新政實施以來，城市老百姓都知道，政府正運用稅收手段來調控市場與房價。今年6月1日以后，中國大陸各大城市有關房地產新增的稅種有營業稅，稅率調整的有契稅，一些城市正在恢復征收的有房屋交易個人所得稅。這些在房屋交易流通環節征收的稅種，像一把利刃捅在房地產泡沫上，但刀鋒所及難免讓一些購房者也感到了痛。當北京、南京、杭州宣布要恢復征收房屋購賣個人所得稅后，立刻引起市場的反應。在北京，二手房市場處于完全的賣方市場，所以賣家將這筆稅錢轉嫁到購家頭上沒商量，這讓那些購不起新房原本打算購二手房的人多少感到住房消費有些力不從心了。雖然這些稅種對二手房購賣交易還是“區別對待”的(對普通住宅及溢價不是很多的二手房交易可享受稅收優惠)，但一些打算購二手房的人還是感到了“痛”，因為他們實實在在地要為因稅收因素而上漲了的房價“埋單”。然而，人們也許不太清楚的是，其實在你所購購的新商品房中，所包含的稅費也不少。

一般來說，目前國內住宅成本構成中，建筑成本只占30－40％，地價、稅費及開發商利潤占到60－70％左右。如果按目前開發商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價構成中稅負比重至少應在35％—40％左右。

從房地產稅種構成看，不算開發企業必須交納的營業稅、所得稅、教育稅、城市建設稅等等，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。如果加上房地產企業經營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。

如果僅從現在所征收的房地產稅來看，總的稅負并不十分重。但實際上人們購房中所承擔的有三部分內容，即，租、稅、費。租，主要是土地出讓金；與房地產有關的稅主要有:房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、教育附加稅和固定資產投資方向調節稅；至于“費”可以說與房地產相關的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言收費項目大都有數十種之多，有的地方甚至超過百種，如市政配套費、人防建設費、抗震費、防洪費、環保費、綠化費、商業網園林建設費、立項管理費、拆遷管理費、開發管理費、征地手續費……不一而足。房地產收費的本質是政府有關部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務收取的直接性補償，不具有房地產稅收強制、無償、固定的特征。但從廣義上講，無論我們對行政事業收費作何解釋，對納稅人而言，都是一種負擔。說穿了，費與稅并沒有什么本質的區別，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于收費是進入地方財政的預算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕，收費種類越來越多就不足為奇了。

據業內人士介紹，房地產收費體系比較混亂，存在重復收費、計征不規范現象。如開發企業繳納了土地出讓金，還要繳納市政建設配套費、單向性配套設施建設費，有的地方還要以實物的形式向有關部門提供居委會、派出所、中小學樓房，類似的配套設施費用往往占繳納總費的70％—80％。此外還有，征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征等等。就開發商而言，獲取利益是企業的先進目標，面對如此重的負擔，開發商的作法是將這一切轉化到房價里。因此，目前消費者入住新房后雖然除物業費、采暖費外不再交納其它的稅費，而實際上政府收取的各種稅費早已包含在房價中了。且不說目前消費者所承擔的高房價背后有多少稅費負擔純屬不合理的成分，僅就現在的稅費制定機制而言，如果不進行改革，地方政府各部門出于種種利益的考慮，或繼續增加收費種類，或可以隨時調整收費比例而毫無制約，那房價豈有不漲之理？難怪有一位購房者在了解了房價構成后感嘆說，我購的房子除了屋頂墻壁，中間全是稅。

消費者能否感到“稅痛”？

有數據顯示，我國從1994年新稅制改革以來，每年稅收收入都超常增長，2004年更是實現了“新的歷史跨越”，一下子增收5000多個億。今年前5個月，全國財政收入完成13541億元，同比增加13.1％。這不僅大大高于GDP的增長，而且也比居民個人收入增長要快。去年8月初，國家審計署核查了2002年和2003年國家部委、31個省(區)、直轄市的行政經費、稅收等違規情況，共審計出違規資金2.252萬億元。其中挪用、侵吞國土開發資金和稅收4500億元；挪用地方稅收2850億元；挪用基建開發、水利農業、環保、衛生、教育開支經費2450億元……。有專家分析，這些現象的存在，會誘發納稅人的“稅痛”之感。

上個世紀80年代實行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發展經濟的激勵性動力，另一方面也賦予了地方與政府博弈的力量。一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多；價格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。在很多地方，房地產成為地方經濟的支柱，房地產稅和與之相關的建筑業稅收成為地方稅源。而這還不算賣地的收入，賣地的土地出讓金有的地方甚至占財政收入的一半。面對這一巨大誘惑，有的地方政府甚至唆使開發商哄抬地價。一些政府官員認為房價高是經濟發達的標志，與其它城市攀比。少建甚至不建經濟適用房、廉租房，熱衷批建高端房屋，導致房地產市場結構不合理，老百姓要購的房子，開發商和政府不愿意蓋，因為利潤率和稅收少；而開發商愿意蓋的房子，老百姓購不起，造成房價人為上漲。因此，有專家認為，要抑制房價，頭先應該規范地方政府行為。

那么，普通百姓在個人住房消費過程中，會否感受到隱隱的“稅痛”之感呢？客觀地說，一般人對房價構成中稅費所占的比重并不清楚，所以對“痛”感來自何處可能說不上所以然。只是覺得城市地少人多，加上開發商太黑，所以房價就高。普通百姓家庭即使踮起腳來要圓一個住房夢也是遙不可及。

上個月，北京曝出數千人晝夜排隊認購經濟適用房的新聞。人們之所以非得要購經濟適用房，就是因為它比商品房的價格要低。而經濟適用房價格之所以低，是因為政府減免了21項房地產稅費(不是全部稅費，也不是全免)。這也從一個側面說明了房地產稅費在房價構成中所占的“權重”。

在許多發達國家，房地產稅屬于地方稅種，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面開支。因此，它的一個基本原則就是“納稅受益”。其稅率的高低并不由政府單方面決定，而是由政府的支出需要來決定，并且政府支出需要是受地方議會的制約。而地方政府的每一個單位的年度預算，納稅人都可任意查詢。在政府公布的預算中，大至百億元的工程，小至計算機的臺數，都一覽無余。如果納稅人堅持，他可以找到民意代表，請民意代表調查某一個機關某一筆錢的流動去向。如果發現錢的使用和預算所列不符，官員會被處分。這樣就大大消除了納稅人的抵觸情緒，也降低了征管成本。有專家分析，“稅負痛苦”有時并不全都與稅負的高低呈正相關關系，它還與納稅人的人格是否被高度尊重有關。

未來房地產稅改進行時

按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確；正稅，就是統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行作法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數服務性收費項目以外，其它收費或取消或合并為某一固定稅種。在稅改方案設計中有一個重要稅種，就是房地產稅。房地產稅是財產稅的一種，又稱物業稅，主要針對土地、房屋等不動產。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。不少人誤以為，增加了物業稅，就可以免去交70年土地出讓金而改為年租制了，房價就能大幅度下降了，其實這是理解有誤。增加了物業稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。物業稅是對老百姓擁有的房產征收的財產稅，原來購房時一次性預交的70年土地使用費(土地出讓金)則改成地租每年交納。

從稅改的初衷看，誰擁有的房產越多、越值錢，誰就越該多交稅，并且原開發環節諸多稅費歸并到房產保有稅中可降低開發成本，進而降低房價。這樣一來，老百姓購得起房了，還可抑制投機炒房，又能“為政府提供豐富穩定的財政收入”，三全其美。但這是不是一廂情愿呢？有專業人士分析，人們所預期的物業稅改革帶來的房價大幅度下降可能不會出現，其中相當大一部分會被開發商等各種利益團體截取。因為，房地產開發成本降低，并不就意味著開發商就一定會降價，在供不應求的局面下，他們就有機會將稅負轉嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。再有，物業稅的征收需要對各個房產進行評估，并且一旦出現拒交或者逃稅的情況，稅收征管成本和執法成本將十分巨大。

也有老百姓對物業稅感到困惑，現在老百姓購到的房子只有70年土地使用權，而且一下子就提前預交了70年的土地使用費和相關稅費，土地并不是房主的財產，并且房子越住越破，如果再對他們也開征物業稅，道理何在？

一位專家認為，我國的稅收征管較為強調強制、無償、固定而對稅款的使用卻缺乏必要的論證與監管，納稅人的權益沒有受到應有的重視，這既不利于建立和諧社會，也容易造成人們納稅意識的缺失。對于房地產稅改，頭先不要太多地加重老百姓的負擔，其次應遵循國際上通行的“納稅受

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