次購房，或激動不已、或憂心忡忡；或憧憬萬千、或動輒棄權。面對新政，頭購族如何秀好自己的“處女購”？是茫然還是警覺，是繼續觀望還是主動出擊？從“國十條”到“二次調控”，左右搖擺的你，準備好了么？

　　“頭次置業者”是個很大的概念，頭一次購房的人有很多種類型：有家庭條件殷實的子女到了適婚年齡，開始籌備新房；有年紀輕輕的小兩口，白手起家；有人到中年，拖家帶口，終于湊齊了頭付；還有單身、SOHO一族、丁克家庭……不能說頭一次購房的就一定是支付能力低的客群。

　　但是，對于經濟收入不高的客群而言，置業雖然是頭等大事，但還是要以“不犧牲生活品質”為基本原則。要仔細衡量自己的支付水平，再做定奪。如果單是為了房子就負債累累，那就得不償失了。年輕人需要錢在事業上打拼，也需要錢維持基本的生活開支。從這一點上考慮，經濟水平不高的頭購族應量入為出，優先選擇島外中小戶型的房子。

　　二次調控之下，頭購族成主導

　　“9·29”調控政策和地方細則的出臺，讓頭次置業人群再次成為市場關注的焦點。與以往不同的是，此番調控旨在抑制多類需求。

　　一是投機、投資類需求者將不得不退出市場。認房又認貸，對于資金不足需要貸款才能實現投資的購房者來說，由于三套房貸叫停和禁止用于購房消費類貸款，迫使投資房產希望破滅；而對于手中資金充裕，能夠用全款購房的炒房者來說，雖然通過全款可以實現購房，但受 “在廈同一家庭限購一套房”和外地人“限貸令”影響，投資之路也困難重重。

　　二是改善型需求者將無奈擱淺換房升級計劃。二套房貸不得低于五成、貸款利率不低于基準利率1.1倍，以及銀行“認房又認貸”，多數改善型置業者將成第三套房貸，迫使改善型購房者因頭付款不足、成本增加而放棄換房計劃。

　　在這種情況下，唯有本地頭次置業者受影響較小，雖然“頭套房頭付不低于三成”的政策對這些剛性需求者也造成一定影響，但所造成壓力并不太會影響購房計劃。而實際上，在本輪新政出臺前，廈門已有許多頭次置業者都是按頭付三成執行。

　　綜合10月份房地產市場交易統計數據，禹洲·環東國際、萬科·金色悅城、康城芳鄰、海投·天湖等項目因在產品設計和價格定位上符合剛性需求，依然熱銷。

島內壓力太大，島外“被”青睞

　　根據廈門房產聯合網統計數據顯示，10月1日到29日島外住宅成交面積占到59%，比島內成交面積多近三分之一。導報記者在多個樓盤走訪過程中發現，頭購族的置業行為是島外樓盤熱銷的主要原因。

　　“島內新的房源太少了，尤其是中小戶型的房源幾乎罕見。”馨怡關注島內的房子有大半年了，一直沒有合適的戶型。“島內的新盤較小也要90平方米，常見的是120到160平方米的三房四房，太考驗工薪族的承受能力了。”較終馨怡將新家選在海滄，離她在仙岳路的上班地點坐公交車也才20 時辰，十分便利。

　　除房源缺少外，房價也是頭購者轉向島外的原因。據了解，10月份，島外商品住宅均價7192元/平方米，相較島內18076元/平方米的均價低了約60個百分點。

　　更值得注意的是，原來不太被消費者看好的同安、翔安在10月份的表現已超過海滄、集美，成為島外置業新的熱點板塊。由于禹洲·環東國際等項目的熱銷，同安在10月份商品住宅成交400多套，翔安的成交量也在300套以上，兩個區域的住宅套數總和幾乎是海滄、集美的兩倍。

　　可以看到，受“90/70”政策的影響，島外樓市的產品結構正呈現出多元化發展趨勢，由于符合政策導向的“中低價位、中小套型”房源比例相對較高，“頭購族”將島外房產作為頭選置業區域的趨勢也愈加明顯。

　　實力房企扎根，新城也宜居

　　隨著島外土地被相繼開發，島外新城作為一只“潛力股”，被越來越多的人看好。限于資金的壓力，不少頭次置業客群不想一步到位，而是暫時性的將房子購在島外。但隨著島外的區域價值和人居品質與島內的日趨接近，這種“暫時性”的考慮開始轉變。“住島外挺好”——— 廈門客群“一定要購島內”的購房心理悄然松動。

　　而實際上，未來的島外在區域規劃和配套設施等方面將不輸于島內。根據廈門市較新規劃，到2020年，島外新城建設將形成240平方公里功能定位明確、設施完善、環境優美的新城區，城市化率提高到85%；將形成海滄新城、集美新城、環東海域新城、翔安新城四個新城區。

　　今年以來，翔安隧道和福廈高鐵相繼建成通車，加上之前通車的集美大橋、杏林大橋、海滄大橋、廈門大橋以及高集海堤等，以及國務院批準將廈門特區擴大到全市范圍，徹底打破了島內外的城鄉二元格局，為島外樓市加速成熟奠定了基礎。

　　此外，綜合實力較強、城市運營經驗豐富的品牌開發商相繼進駐島外，將帶動當地房地產的逐漸成熟、穩健發展。近年來，住宅、特房、海投、泉舜、古龍、金帝、金都等紛紛扎根島外開疆拓城，使得島外房產品質和人居環境顯著提升。特別是華潤、萬科、頭開、招商、保利等全國性一線地產大鱷紛紛進駐島外，顯示出了業界對島外新城建設和島外樓市前景長期看好的信心。

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