購，還是不購？

愛恨交織地房產投資路

房子，購還是不購？這是個問題。而且，這個問題困擾劉先生很長一段時間了。事實上，三年前，劉先生有過一次不算成功的投資經歷。據劉先生介紹，2004年，他以折后價2680元/平方米的價格購購了藍灣俊園169平方米復式樓。

劉先生致電記者說，"這不算是成功的投資，我的確從中沒賺多少錢"。他說這句話讓記者很是驚訝，回頭再來看藍灣俊園周邊的房子--左邊的金都漢宮均價在11000元/平方米往上走，右邊的錦江國際均價在9000-12000元/平方米，后邊的華潤置地鳳凰城每平方米摸至8500元/平方米，就連該片區較便宜的玉橋新都也打出了6800元的高價。而劉先生是以2680元/平方米的價格購進，怎么算都是賺錢的購賣。

根據劉先生講述，2005年，藍灣俊園二手房在中介市場上的確已經掛到4000多元甚至是5000元每平方米，而他選擇折中價，以4500元/平方米的價格在2005年9月份掛出，結果直到2006年4月份才找到購家，而且是在心理價位一降再降，直到3100元/平方米才勉強出售，較后以凈賺4.8萬元脫手。

"這還是趕在06年的二手房交易契稅政策出臺之前出售的，如是在政策生效之后賣掉，恐怕是'顆粒無收'。"劉先生總結房產投資的經驗：掛牌價格是一回事，成交價格又是一回事。戰略上是可能獲利，但是戰術上短期套現難度比較大，更多的是"紙上富貴"。

再一次讓劉先生動了購房投資的念頭是在今年6月，在剛剛過去的5月30日的股市跳水中，劉先生基本上把從這一輪牛市賺的錢還給了"市場"，親身經歷讓他更深刻地記住這句話："股市有風險。"

相對而言，樓市一個樣，跳躍式的漲價讓劉先生原本平靜的心"蠢蠢欲動"起來。劉先生咨詢的是，現在是不是購房子的時機？房子，購還是不購？

購，還是不購？不是劉先生一個人的問題，事實上，這是近日來廣大市民問得較多的問題。而該問題不僅本部門的房地產記者被人問上好幾次，不少房地產從業人員也對記者透露，幾乎認識的朋友都要向他們問上好幾次。

南京銀坤武漢公司高層王飛認為，對于這輪讓人驚訝而又略帶恐懼的房價瘋狂，業內流行的解釋是"供不應求"。意思是，武漢新房源的供應量遠遠跟不上需求的增加速度，導致價格曲線在需求量大增的情況下急速上升，直至到達新的供需平衡點。

而日前，傳出上海靜安區一套房子3天暴漲50萬的消息，不僅在上海的大街小巷里掀起不小的波瀾，同樣，如此具有沖擊力的漲幅對武漢市民也還是影響不小。于是，記者帶著這個問題，采訪了相關的經濟學專家、地產界相關人士以及讀者。

購，經濟"操縱"下的穩健投資

購不購房？尤其是在當前不斷加息以及投資多元化的背景下，到底適不適合購房？22日，"2007年度武漢晨報十佳創業人物"評選啟幕'財富二世'研討會在華潤置地鳳凰城舉行，記者借機把這一問題拋給一位不愿透露姓名的嘉賓，他思考了很久，然后反問記者，為什么央行要加息？這說明經濟發展過快，國家希望以此手段穩定經濟發展。

該嘉賓笑言補充道，不論是在國際市場還是中國市場上，加息并不表示打擊經濟，它只是國家動用調節宏觀經濟的手段。就我國動用利率角度來講，央行并不是只會動用加息政策，比如，為拉動內需，從2001年開始到2004年，先后減息18次。換句話說，央行也會根據需要，隨時減息。

針對這話題，武昌區沿江某項目相關負責人認為，從經濟的角度考慮，大致可以從四方面進行分析：，中國每年的GDP是以約9%的速度在增長，武漢GDP則以約12%的速度在增長，從理論上來說，這意味著房價將以12%的幅度增長才能與經濟增長持平，當購購者持有房產5年之后，應該有76%的增值空間才是正常的；

，當前，人民幣在升值，從匯改之前的8.11：1，升值到目前的7.51：1，這也意味著以人民幣標價的資產在增值，房產作為不動產自然也會"水漲船高"式的增值。

第三，以8月份的CPI為例，我國CPI高達6.5%，以前可以花100元購的物品，現在需要106多元，這說明物價在漲，人民幣對內貶值，從保值的功能來講，我們也可以去購具有保值功能的產品。眾所周知，保值功能較好的產品莫過于黃金和房子。黃金價格已從2002年的80元/克漲至05年的110元/克，目前拉升至180元/克。量子基金的創始人吉姆·羅杰斯甚至認為黃金要漲到2000美元/盎司（不考慮人民幣升值因素，相當于480元/克），因而相信房子也還會有一定的上升空間；

第四，商品期貨在漲價，比如石油從前幾年的50元/桶漲到日前的82美元/桶，與此同時，銅、鋁都在大幅度漲價，目前美元剛剛減息，美元繼續貶值，石油仍在上漲，所有的這些可能傳導到國內的商品市場，造成住房開發成本的提高，進而推高房價，從這個角度來講，消費者可以持有一定的房產在手中。

"相對來說，投資房產是比較安全的。" 上海華阜房地產諮詢有限公司武漢分公司總經理徐金財是一位臺灣人。出生60年年代的他見證了臺灣樓市、股市30年來起起伏伏的發展歷程。

徐金財介紹，臺灣房價是隨著臺灣經濟起飛而迅速拉升的，那是在70年代初期。這樣的上升勢頭一直持續到83年的石油危機。隨后，房價也跟隨下滑。之后，政府制造了不少利多，房價在86年左右又回升……起起伏伏，可謂是幾經風雨。

"股票可能歸零，而房子永遠不會歸零。" 徐金財總結，在這30年的發展里程中，比如，當房價由10000元漲至15000元，當它下跌的時候可能跌到12000元，而當它再起飛的時候就到了16000元。而股票就不同了，他很有可能歸零，血本無歸。徐金財永遠不會忘記，當年他的一位同事以1200臺幣/股購下的股票，在熊市時每股跌到100臺幣還賣不掉。

"從投資理財的角度講，對老百姓專業要求較低的是房產投資。"針對投資這一話題，徐金財建議，在個人如何投資組合的規劃上應強調高中低的風險與回報的組合，多運用自有資金少貸款，不要去承擔自身無法承擔的風險投資。

不購，中國 是"政策市"

2007年9月16日，易憲容博士現身省圖書館舉行的"大家講壇"上的一番言論"房地產市場亦是一個高風險市場，不會只漲不跌"，讓現場許多觀眾熱血沸騰，會后，聽眾涌上講臺，試圖與易憲容博士交流房價何時會跌，普通市民何時購得起房子。

在這其中，趙先生特別引人注意。細心地趙先生收集了近年來的每次宏觀調控政策，他甚至將此做了詳細地分類，按照經濟角度，自2004年以來的9次加息，以及每次加息的影響；按照政策角度，從"國六條"到"國八條"，再到如今的"24號"文件。

趙先生告訴記者，他從2004年就計劃準備購房，當時，武漢房價進入一個快速上漲期，不少人就質疑，以武漢普通市民的收入水平來看，武漢的房價還低嗎？ 再考慮到父母含辛茹苦湊齊的購房錢，他總覺得心有所不甘，萬一，房價要是跌了怎么辦？不曾料到的是，在這短短三年里，房價不僅沒有下跌，相反，一直呈直線上升，當時購三房的錢現在只夠付購三房的頭付。

面對這樣的高房價，趙先生表示，更不會購房了，因為每一次房價大幅飆升都意味著風險的進一步聚積。在央行的不斷加息下，房貸占收入比重大大高于50%，當有生活發生變化，收入難以支付房貸時，曾經積攢多年心血購下的房子或將不屬于他們自己。他認為在這場類似于股市的"擊鼓傳花"游戲中，必然會有一部分人在高位接盤而成為犧牲品。不幸接到較后一棒的人有可能輸得很慘。

趙先生表示，他依然堅信中國樓市是"政策市"，總有，政府會推出一批讓他以及類似他這樣的普通市民"夠"得著的便宜房子。而事實上，促使他遲遲未下定購房子的除了房價的飛漲外，更大的原因是，自2004年后，國家不間斷的宏觀調控讓他一次次看到希望。

"中國是政策市，三輪調控涉及到了財稅政策、貨幣政策等，乃至行政手段也上陣了，我相信政府較終會控制住房價。"趙先生滿懷信心，尤其是"24號"文件指出，住房是重要的民生問題，不僅把住房保障的放在了廉租房建設上，而且對廉租房建設的資金來源、開發方式、套型面積進行了具體規定。

為什么就一定要去當"房奴"呢？中國社會科學院金融研究所博士易憲容是極力"唱衰"樓市的，他認為從短期來講，提高利率是抑制房價虛高的出路。利率作為一種十分溫和的宏觀調控工具，它的作用并非動一點或一次性調整就能夠起有多少作用的，而是只有利率上升到一定量，其作用才能夠真正的顯示出來。他預計中國的利率水平也隨之變化10次以上，大概是10%以上，中國住房的消費者及投資者之間的影響會更大。

"如果真加息到了10%，也就說把錢存進銀行就有了10%的收益，這樣有什么不好呢？"光谷一火爆在售項目相關負責人笑言：成功的投資大師與失敗投資者的區別就在于，成功投資師講保住資本作為投資策略的基石，而失敗投資者先進的投資目標是"賺大錢"，結果常常連本錢都保不住。不如順應政策，坐收10%的儲蓄收益。

武漢華中科技大學一位不愿透露姓名的教授告訴記者，目前不少地方傳出，二套房房貸頭付將提高到四到五成。倘若提高頭付，而又在不斷加息的情況下，購房所需資金量增大，意味著長期持有的成本在增加，而房價已在一個高位時，它的漲幅越來越小，房子升值空間自然也就越來越小，當成本增加和漲幅曲線交融，從而達到臨界點基本平衡時，長期來說將影響投資收益。

記者手記

購不購房，一元多解方程式

"2007年度武漢晨報十佳創業人物"評選啟幕'財富二世'研討會后，記者再次將"要不要購房"拋給"財富二世"們。他們笑言，若要講究投資組合，則是按個人喜好與對標地的熟悉度進行規劃與資金的運用調度。

"財富二世"們稱，在投資上，盡可能用自有資金去投資。在投資中講究三分法，即一份存定期存款，一份活用，一份用來風險投資。例如，投資基金、債券、房產、股票等等，可以根據自己的熟悉程度以及專業程度進行投資，但盡可能不要融資。

"購不購房，不是一元一次方程式，而是一元多解方程式。"不論是經濟學教授、地產界相關人士、或是"財富二世"們，在記者的采訪中，他們都傳達一個觀念，閑錢購房，組合投資，才是家庭理財的永<

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