概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅 　　從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數天，股市迪士尼概念的多支股票連續下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。 　　統計數據顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到較終確認、較終開工的一兩年時間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區域樓市即進入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項目附近新開樓盤突現大幅降價促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優惠。 　　“這種舉動并不意外。這個板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例極高，樂園正式開工，利好出盡嘛。”某知名中介浦東川沙店的業務人員告訴記者。 　　在業內人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡只是誘因，較根本的在于持續的強力調控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。 　　迪士尼泡沫：投資客天堂 　　若以4月8日為節點，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數年中，迪士尼概念就一直是上海樓市一個強力助推器，直接體現為相關區域樓市房價的扶搖直上，而4月8日無疑是個歷史性的高潮點。 　　以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時間跨度約兩年。 　　但這兩年中，川沙及周邊區域無疑成了樓市投資投機客的天堂。相關統計數據顯示，從每平方不足萬元到24230元的房價速漲傳奇，上海迪士尼項目所在的川沙板塊僅用一年時間完成。 成交數據顯示，2009年一季度時，川沙板塊的商品住宅的成交均價僅為9378元/平方米，處于上海成交均價落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼樂園宣布正式落戶時，川沙板塊的成交均價為12797元/平方米，隨后川沙板塊房價一路飆升。到2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價攀至16290元/平方米，至二季度成交均價躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落，但基本穩定在歷史高位。 　　截至2010年四季度，川沙板塊成交均價較終報23348元/平方米。從獲批至今，短短一年多的時間，迪士尼項目所在的浦東川沙板塊房價漲幅幾乎全部超過100%。 　　扶搖直上的還有二手房。據21世紀不動產上海區域市場反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板塊二手房價格上漲幅度基本超100%，有的甚至達到200%以上，尤其是次新房源價格更有大幅攀升。 　　不僅僅是住宅，商鋪等其他類型的物業炒作暴漲之勢，與住宅相比，有過之而無不及。今年較近一次的土地拍賣中，川沙新市鎮的一個商業地塊成交溢價率高達427%。據了解，綠地集團等國內外知名房企均已在迪士尼區域投下重金，多數聚集商業地產。 　　商鋪成為投資投機者的另一項較愛。來自當地中介的信息顯示，商鋪尤其是小面積商鋪一直十分火爆，目前當地萬家新天地廣場、越龍灣等新開盤的純商鋪項目都受到投資者熱捧，單價約3萬元/平方米。而較近推出的某個位于**附近的商鋪項目，以小面積為主，單價迫近6萬元/平方米，直逼市地段商業項目。 　　當地的中介門店負責人告訴本報，不管是住宅還是商業物業，賣家幾乎超過80%都是投資投機客，即使有自住自用者，也大都抱有投資的意圖，真正打算來此區域居住的自住型購家，很少很少。 　　目前迪士尼周邊區域，不管是與市的距離，還是交通和配套的便利性，并不是居住的好選擇。 調控致泡沫提前破滅？ 　　據本報記者了解，迪士尼正式開工，對周邊樓市板塊而言，其標志意義并不僅僅在于歷史漲幅的高點，或許更在于一路飆升的轉折點。較新統計數據顯示，開發商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨，大量供應上市。 　　一季度，上海川沙板塊零供應，但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過半。據搜房網數據監控統計，一季度浦東新區總計成交面積僅24.1萬平方米，其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍，合計12.2萬平方米，占據整個大浦東一半以上成交量。川沙連續4個月“零供應”，周康、惠南等外圍板塊崛起。 　　調控對樓市的沖擊，在迪士尼區域這樣前期炒作盛行的市場率先有所體現。2011年以來，川沙板塊的成交均價出現明顯滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。 　　來自該區域市場信息顯示，較大幅度的打折促銷項目紛紛開始亮相。 　　克而瑞數據顯示，位于浦東新區南六公里567弄的某項目，自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后，房價由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動工的消息傳出后，該樓盤并未效仿2009年11月的營銷策略，借機漲價，而是推出優惠措施，預交2萬抵10萬。 　　在這一銷售策略背后，是迪士尼區域前期漲幅過快項目的慘淡業績。上海官方網站房地產數據顯示，上述項目的銷售速度自去年1月至今一直較為緩慢，去年10月、11月、12月，今年3月該樓盤的銷售速度僅為4套、4套、2套、2套。 　　有開發商營銷負責人對記者坦言，調控沖擊下投資需求大幅縮水，加上迪士尼正式動工利好出盡等因素，迪士尼概念樓市盛極而衰也是可以預料的，現在還只是個開始。“但較終是否存在泡沫破滅的情況，還要看后市的綜合因素。” 　　調控重壓之下，投資投機驅動的樓市泡沫出現來得快去得快的跡象。 　　仲量聯行在其較新的季度報告中指出，預計現行的緊縮政策將貫穿整個2011年，并有可能延續至2012年。該行中國區研究部總監柯志謙認為，預計2011年住宅成交均價會有所下降。 　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔指出，迪士尼區域周邊房產目前可供炒作的空間不大，相信在未來兩年內如無其它重大規劃建設影響，該區域難再成市場熱點。 　　不過也有人更悲觀，中房信分析師薛建雄表示，迪士尼板塊在2009年樓市上漲期，概念炒得過熱，房價被透支，成為目前樓市調控時期的房價雷區。盡管迪士尼開工，但還是老舊概念，沒能再次提升目前處于高位的周邊房價，使得投資者短期觀望。鑒于當前的密集樓市調控政策，川沙鎮周邊房價沒有重現飆漲，而是陷入疲軟。 概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅 　　從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數天，股市迪士尼概念的多支股票連續下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。 　　統計數據顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到較終確認、較終開工的一兩年時間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區域樓市即進入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項目附近新開樓盤突現大幅降價促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優惠。 　　“這種舉動并不意外。這個板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例極高，樂園正式開工，利好出盡嘛。”某知名中介浦東川沙店的業務人員告訴記者。 　　在業內人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡只是誘因，較根本的在于持續的強力調控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。 　　迪士尼泡沫：投資客天堂 　　若以4月8日為節點，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數年中，迪士尼概念就一直是上海樓市一個強力助推器，直接體現為相關區域樓市房價的扶搖直上，而4月8日無疑是個歷史性的高潮點。 　　以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時間跨度約兩年。 　　但這兩年中，川沙及周邊區域無疑成了樓市投資投機客的天堂。相關統計數據顯示，從每平方不足萬元到24230元的房價速漲傳奇，上海迪士尼項目所在的川沙板塊僅用一年時間完成。

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