上海樓市的抗跌典型———內(nèi)環(huán)內(nèi)，近日驚現(xiàn)單價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，而內(nèi)環(huán)線附近單價(jià)萬(wàn)元左右的新盤(pán)更是不少。它們不是個(gè)別現(xiàn)象，因此意味著樓市調(diào)整的深化；但它們依然是少數(shù)派，所以對(duì)購(gòu)房者充滿了誘惑內(nèi)環(huán)內(nèi)，歷來(lái)被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而，記者通過(guò)各種渠道尋找發(fā)現(xiàn)，正是在這較精銳的地段，近日出現(xiàn)了若干個(gè)單價(jià)在萬(wàn)元以內(nèi)的新盤(pán)、次新盤(pán)。而內(nèi)環(huán)線附近更是扎堆了為數(shù)不少的萬(wàn)元左右的新盤(pán)、次新盤(pán)。

　　7月6日—7月12日，內(nèi)環(huán)以內(nèi)房產(chǎn)成交均價(jià)15357元／平方米；7月13日—7月19日，內(nèi)環(huán)以內(nèi)房產(chǎn)成交均價(jià)14777元／平方米。相比之下，目前在內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)環(huán)附近出現(xiàn)的單價(jià)萬(wàn)元的新房無(wú)疑很有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是上海樓市的“殺跌”先鋒。看好這一區(qū)域的購(gòu)房者是否到了出手時(shí)分？

　　代表樓盤(pán)：東方城市公寓、浦發(fā)廣場(chǎng)、上海綠城

　　不久前，位于中山北路、光新路的浦發(fā)廣場(chǎng)在原先1.2萬(wàn)元／平方米的基礎(chǔ)上對(duì)客戶打8折，打折后的實(shí)際均價(jià)在9200-9800元／平方米，降幅逼近3000元／平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即引發(fā)潮，銷(xiāo)出近120套。

　　除了打折后的萬(wàn)元樓盤(pán)，內(nèi)環(huán)內(nèi)近期更有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)就在萬(wàn)元以下的。記者獲悉，浦東大道近楊浦大橋處的東方城市公寓，屬內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房源，周邊交通便捷，到達(dá)陸家嘴大約20時(shí)辰時(shí)間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于萬(wàn)元。為了證實(shí)具體信息和價(jià)格，記者日前致電該盤(pán)售樓處。電話中，銷(xiāo)售人員表示現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)，目前均價(jià)在一萬(wàn)元出頭一點(diǎn)，售價(jià)則為9418元。

　　同樣是在浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)，錦和路靠近龍陽(yáng)路的上海綠城，目前仍有新房源推出。因?yàn)橹暗馁?gòu)房者大多為溫州客，導(dǎo)致該案小區(qū)部分房源跌破一萬(wàn)元大關(guān)，目前仍有大量二手房掛牌。

　　在浦西，內(nèi)環(huán)二手房也有低于萬(wàn)元的。記者從中原地產(chǎn)普陀分行獲悉，位于曹楊路中山北路中關(guān)村公寓一套144平方米的三房報(bào)價(jià)135萬(wàn)元的信息。

　　代表樓盤(pán)：新湖明珠城、匯麗花園、吉聯(lián)尚都、海尚佳園

　　浦西內(nèi)環(huán)區(qū)域低于萬(wàn)元的目前不多，但普陀、虹口、楊浦等區(qū)都有一些略過(guò)萬(wàn)元的新房。

　　普陀區(qū)屬于內(nèi)環(huán)范圍的，主要是長(zhǎng)壽路玉佛寺一帶，目前新湖明珠城、匯麗花園和中遠(yuǎn)兩灣城等樓盤(pán)，都是位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)接近萬(wàn)元的次新樓盤(pán)。

　　位于東區(qū)的虹口整體房?jī)r(jià)比西區(qū)低一些，對(duì)于自住型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其性價(jià)比還是較高的。緊靠著內(nèi)環(huán)線高架外側(cè)，虹口目前有三個(gè)樓盤(pán)，其中吉聯(lián)尚都、香杉園2個(gè)在售盤(pán)，還有花園城一個(gè)預(yù)告盤(pán)。整體均價(jià)在12000元／平方米左右。

　　楊浦的內(nèi)環(huán)線是以黃興路作為界線。目前內(nèi)環(huán)線周邊的樓盤(pán)，萬(wàn)升家苑的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了17000元／平方米。而較近新開(kāi)盤(pán)的海尚佳園，定價(jià)則在11000元／平方米，該案毗鄰長(zhǎng)陽(yáng)路和楊浦大橋，周邊還有大型超市歐尚。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)內(nèi)環(huán)線區(qū)域有一種三類的分法：類地段是蘇州河以南的南區(qū)，包括長(zhǎng)寧、徐匯；類是蘇州河以北的北區(qū)包括虹口、楊浦等區(qū)域；再一類就是浦東新區(qū)以龍陽(yáng)路羅山路為界的內(nèi)環(huán)線地區(qū)。

　　其中南區(qū)房?jī)r(jià)較高，抗跌性也較強(qiáng)。而北區(qū)的楊浦等內(nèi)環(huán)線樓盤(pán)曾一度“飛漲”，而今價(jià)格回落幅度自然較大。就目前的情況來(lái)看，地段的樓盤(pán)，價(jià)格較低的是浦東新區(qū)的內(nèi)環(huán)區(qū)域。這一方面因?yàn)槠謻|新區(qū)的內(nèi)環(huán)區(qū)域概念比較大，個(gè)別比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域距離市的公交車(chē)程在1個(gè)公里以上，和浦西的內(nèi)環(huán)區(qū)域在地段上有較明顯的差距，另一方面，浦東的自住購(gòu)房者相對(duì)少，一些次新房急于從投資客手中出手，所以價(jià)格相對(duì)較低。

　　對(duì)目前內(nèi)環(huán)線有樓盤(pán)低于萬(wàn)元的現(xiàn)象，華東師范大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院有關(guān)專家對(duì)記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，有開(kāi)發(fā)商采取價(jià)格策略，使一些樓盤(pán)售價(jià)回落，還有一些是投資客急于出手的次新房，但總體來(lái)看，這些并不完全代表市場(chǎng)整體情況，較終均衡穩(wěn)定價(jià)格的形成還需時(shí)日。

　　購(gòu)房者現(xiàn)在能否出手呢？滬上知名房產(chǎn)專家意見(jiàn)不一，市民不妨聽(tīng)聽(tīng)誰(shuí)的觀點(diǎn)更有說(shuō)服力。

　　“次新房和新房的價(jià)格存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，內(nèi)環(huán)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格若普遍降溫，勢(shì)必將拉低新盤(pán)的價(jià)格。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授并不贊同購(gòu)房者現(xiàn)在出手。

　　他向記者表示，雖然目前內(nèi)環(huán)線附近的房?jī)r(jià)大部分還要高出萬(wàn)元，但向萬(wàn)元發(fā)展的趨勢(shì)可能性很大。在市場(chǎng)行情好的時(shí)期，房子的漲價(jià)往往是從市發(fā)起的，降價(jià)恰恰與漲價(jià)時(shí)期相反，它是由郊區(qū)開(kāi)始發(fā)動(dòng)的，然后波及外環(huán)、中環(huán)，較后到達(dá)了市。等到年底，開(kāi)發(fā)商要向銀行還貸，售樓心情勢(shì)必更迫切。所以購(gòu)房者不妨再等等，即便等不到更低的價(jià)格，但起碼房?jī)r(jià)不會(huì)再漲。可萬(wàn)一現(xiàn)在購(gòu)后價(jià)格再跌，豈不成了“沖頭”？

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究主任印坤華教授接受記者采訪時(shí)則指出，內(nèi)環(huán)線內(nèi)或附近原先房?jī)r(jià)虛高的一些區(qū)域如浦東等可能會(huì)回落，但總體來(lái)看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的樓盤(pán)抗跌，不會(huì)普遍下降。

　　印坤華建議購(gòu)房者， 一些開(kāi)發(fā)商、投機(jī)客的資金鏈出現(xiàn)緊張，該出手時(shí)還要出手。根據(jù)自身情況，分析自住和投資更偏重哪一點(diǎn)。內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域的樓盤(pán)投資價(jià)值無(wú)疑。若是自住為主的購(gòu)房者，如果資金有限不妨考慮中環(huán)兩側(cè)樓盤(pán)，那里價(jià)格相對(duì)較低。

　　人民幣升值對(duì)內(nèi)環(huán)線附近的萬(wàn)元房有啥影響？印坤華教授指出，匯率的變化對(duì)申城樓市的影響主要作用在高端房，不會(huì)波及中低端住宅市場(chǎng)。內(nèi)環(huán)線附近的萬(wàn)元房還不是真正意義上的高端房產(chǎn)，因此不會(huì)受到多少影響。

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