不看要后悔！——初次購房 我們不得不懂的知識

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在售樓處該問些什么問題

]商品房合同樣本

商品房購賣合同說明：

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，購受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或購賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向購受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

什么是商業房貸

什么是住房公積金貸款

商業房貸]

商業房貸是指在購購普通商品住房時，您可以用您所購住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財產作為抵押物(質物)，或者由第三人用貸款提供連帶保證責任，向銀行申請個人住房貸款。

[住房公積金貸款]

住房公積金貸款是指由當地住房公積金管理及所屬管理部，運用住房公積金，委托銀行向購購、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發放的貸款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理要求的擔保。

[辦理商業貸款所需要的材料]

1、借款申請表；

2、您的戶口本、身份證、或其他有效居留證件；

3、購房合同或意向書等有關證明文件；

4、您所在單位住房資金管理機構同意貸款的信函；

5、購購新建商品房客戶，請提供售房單位的《商品房銷售許可證》復印件；購購公房，請提供上級房改管理機構對“售房方案”批復文件的復印件；

6、采用抵押或質押方式擔保的,擔保人同意擔保的書面證明及保證人的資信證明；

7、采用保證方式擔保的,保證人同意擔保的書面證明及保證人的資信證明；

8、已交10%以上購房預付款的收據原件及復印件；

9、銀行要求提供的其他材料。

（注意：各家銀行可能會因為自身原因，所要求客戶出示的材料可能會有微小的不同）。

[貸款擔保]

您申請個人住房公積金貸款時，必須提供房產抵押、權利質押、連帶責任保證擔保等擔保方式。

1、房產抵押擔保方式指不轉移您對房產的占有,而將房產作為債權的擔保。

2、權利質押擔保方式指您或出質人以合法有效的財產權利，如國庫券等符合規定的有價證券作擔保。

3、連帶責任保證擔保方式指由第三方具有保證資格的法人提供的連帶責任保證擔保。

保證人必須是具有保證資格的法人(國家機關、學校、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體不得作為保證人)。

[貸款發放]

貸款的發放采用轉賬方式,即借款合同生效后,中國銀行按照借款合同的約定,將資金以轉賬方式劃入售房單位賬戶內。

[貸款償還]

償還貸款采取月均還款法,即您可以在貸款期限內每月以相等的金額足額償還貸款本息，您可用您本人，也可用配偶賬戶內的住房公積金償還貸款本息。

如果您提前還款，應當在預定還款日前一個月書面通知中國銀行；利息按照借款合同規定的利率和實際貸款期限計算。

收房驗房為你支招

較佳收房驗房流程：

核驗業主材料

↓

業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明

交納剩余房款

↓

業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

↓

業主做綜合驗收

↓

業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

↓

開發商與業主協商并達成書面協議

↓

根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

↓

業主簽署《入住交接單》

【提示】：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

[驗房注意事項]

絕大部分讀者是次購房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題：怎么驗收房;交房手續是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質量問題等等。建議收房日期：一般房產商通知我們小業主交房時間會比較早，建議大家不要在、天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，較好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具：

1)1只塑料洗臉盆——用于驗收下水管道

2)1只小榔頭——用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3)1只塞尺——用于測裂縫的寬度

4)1只5米卷尺——用于測量房子的凈高

5)1只萬用表——用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6)1只計算器——用于計算數據

7)1只水筆——用于簽字

8)1把掃帚——用于打掃室內衛生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩——用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般得持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

過程：

1)去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋的《住宅質量保證書》——可帶走

B、《住宅使用說明書》——可帶走

C、《竣工驗收備案表》

D、面積實測表

E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)——可帶走

如果房產商準備充分的話，一般10時辰即可查看完資料。

2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30-40時辰

驗收房子

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另計)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；(陽臺裂縫危險大)

【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清除后就可以看了。

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。一般新房子會配一個簡易龍頭給業主。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24公里后查看其家廁衛的天花板。

【提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。

7)核對購賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；

【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，較好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

較后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。

購房流程：編者：一般來說，所有的購房者在購房的時候所經歷的手續都是差不多的，因為本質上不存在差異。只不過可能不同的開發商處理問題的方法不相同，因此某些細節上可能會有些差別，但不會有質的不同。

]購房流程如下：

步

預約登記

步選房

第三步簽署認購書

第四步簽署正式合同

第五步辦理商業貸款、按揭手續

第六步

辦理交付入住手續

第七步立契過戶

第八步產權登記

第九步領取房屋產權證，領取土地使用

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