進入10月，一年一度的國慶假日樓市催動著上海市民的購房熱情。從較近的成交情況來看，新盤成交量比前期有明顯抬升，而二手房成交量近期也出現(xiàn)一定回升。今年以來，隨著樓市新政的出臺以及滬上各大軌道交通的全面開建，上海購房"規(guī)律"也隨之發(fā)生一定變化，由于樓市"全面開花"，購房者的判斷力受到了更大考驗。

一手房

投資購大房自住等小房

在上海樓市，大房型并不一定受到市場歡迎。在過去幾年里，小戶型樓盤總是受到購房者更多的追捧。比如，黃浦區(qū)早前推出的一個樓盤，房型面積為小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米，少量180平方米的復(fù)式。房型設(shè)計緊湊，主臥開間3.6米以上、客廳開間3.9米以上，起居和餐廳面積在35平方米以上，一經(jīng)推出就產(chǎn)生了排隊購房的場面，也是上海售樓較早出現(xiàn)排隊的樓盤。而位于寶山區(qū)的一個小戶型樓盤也是在一推出就基本銷售完畢。

土地出讓對于戶型的限定使得上海小戶型住宅比例將會大大提升，70％建筑面積意味著如果以套數(shù)計算，上海未來新盤中90平方米以下的房源將會占到整個樓盤的80％甚至更多。對于期望購購小戶型房的購房者來說，如果并不著急，可以耐心等待改規(guī)劃后的新盤上市，依照現(xiàn)在的施工進度，小戶型樓盤較快在一年以后應(yīng)該就可以在市場上看到。

由于小房型將成為未來主力，開發(fā)商在設(shè)計上花費的心思將更多。在此可以借鑒深圳房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商能做到二房二廳控制在75~85平方米，三房二廳80~100平方米，四房二廳二衛(wèi)125平方米以下，在滿足基本功能分區(qū)的前提下，做到了"小而全"。在功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，再精心進行房型布局與面積配比，從居家細節(jié)設(shè)身處地為住戶考慮，充分利用每一寸空間。

當(dāng)然，如果購房主要還是看重投資，那么大房型高端樓盤還是主要選擇對象。由于限外政策影響，近期一些原來以境外人士為銷售對象的高端樓盤，下半年紛紛調(diào)轉(zhuǎn)"槍頭"，將銷售對象鎖定到國內(nèi)高收入者。另外，限小政策也逐步使得大戶型開始變成一種稀缺商品，一種觀點認為，上海高端人群依然會選擇更為舒適的居住環(huán)境，而這部分人的價格敏感度也較低，這使得高端樓盤具有更加強的抗跌能力和增值潛力。

注意點：新上市樓盤交房時產(chǎn)生的糾紛日漸增加，自住型購房者購房時需要格外注意房產(chǎn)建筑質(zhì)量，盡量認準(zhǔn)品牌開發(fā)商，一些賠償條款需要在合同中注明，以免日后發(fā)生糾紛時處于被動境地。

淘軌交房眼光放遠些

過去軌道交通房大多集中在軌道交通一、二號線沿線，但由于大體量建房，莘莊附近樓盤的集中已經(jīng)使得高峰時間軌道交通運力不夠的情況出現(xiàn)，而沿線房價也基本遠遠高于上海同區(qū)域樓盤。

而隨著**建設(shè)速度加快，青睞軌道交通樓盤的購房者可以把很多樓盤納入考慮范圍內(nèi)。比如浦東的三林、外金橋、張江板塊，浦西的春申、萬里等板塊，隨著軌道交通線修建完成，交通情況將會改善，未來隨著軌交9號線的到達，該地區(qū)以及與之唇齒相依的九亭板塊很快也會發(fā)展起來。而這些地區(qū)基本配套已經(jīng)發(fā)展成熟，目前房價不高，是很好的考慮對象。

當(dāng)然購房者在考慮軌道交通的同時，也需要注意到本市一些地區(qū)是市政府未來將發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。未來上海將發(fā)展12個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚居區(qū)，6大產(chǎn)業(yè)基地，其中包括浦東張江園區(qū)、世紀公園、三林世博園區(qū)、五角場新江灣城區(qū)、寶山西城區(qū)、長風(fēng)現(xiàn)代園區(qū)和安亭板塊等。這些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)必定會吸引大量人流及交通線路進入，購房時不要忽略這種增長潛力因素影響。

注意點：以人民廣場為圓心畫圓，可以發(fā)現(xiàn)同樣半徑范圍內(nèi)房產(chǎn)價格還是存在較大差距，可以將眼光投向價格低谷地區(qū)。

冷眼看促銷大戰(zhàn)

開發(fā)商促銷大戰(zhàn)提前打響，9月初，浦東南匯區(qū)周康板塊的一樓盤近日推出面積約90平方米的兩房，總價控制在50萬元，購房還價值3萬元的QQ車。這種促銷方式是以往的慣用形式，除車以外，還有黃金、鉆石、旅游等。一個開發(fā)商表示，無論什么東西，不過是一個形式而已，較終還是羊毛出在羊身上。開發(fā)商的東西基本只占到整個房產(chǎn)價值的一小部分，所以購房者完全沒有必要將促銷中承諾的"禮物"作為購房主要依據(jù)。

當(dāng)然對于一些直接打折的樓盤可以留意一下，近段時間通過降價促銷的樓盤一般都取得了比較好的銷售成績。比如慧芝湖花園新推9、10號景觀樓，均價僅11000元/平方米左右，加之景觀系數(shù)高，區(qū)內(nèi)位置好，134套房源迅速熱銷；上海康城推出的4843~5300元/平方米特價房，兩房總價50~54萬元、三房62~65萬元，促銷引來大批購家排隊購購。滬上西南板塊的某大盤，6月四期開盤以來均價5400~5600元/平方米，也取得不錯成績。需要提醒購房者的是，購房前需要仔細比對打折幅度是否真實，比如某樓盤促銷廣告寫到"原價8000元/平方米，折后6800元/平方米"，但這一樓盤從來沒有賣到過8000元/平方米的價格，所謂原價被解釋為"這期樓盤原計劃的定價"，這種文字游戲往往容易混淆視聽。購房者還需要仔細比對周邊同類型樓盤價格再做決定。

注意點：看清促銷水分，購房者必須仔細考量樓盤性價比，從自身實際需要出發(fā)，決不把促銷當(dāng)成購房主要依據(jù)。

乘機淘尾盤

從數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，上海近幾個月新盤上市速度低于消化速度，很多樓盤延續(xù)銷售至今開始進入現(xiàn)房銷售，一些樓盤進入尾盤銷售。

尾盤的優(yōu)點在于，房屋已經(jīng)建成，沒有晚交樓和爛尾的風(fēng)險，并且這樣的交易一般通過經(jīng)紀公司來進行代理，在產(chǎn)權(quán)、交易資金安全上都有了基本的保障，對于置業(yè)投資者來說可規(guī)避風(fēng)險。與此同時，房子拿到手就可以入住，大大縮短了按揭空白期，相當(dāng)實惠。

此外，清盤房價格基本回落到了實處，開盤售樓前期因炒作而造成的價格虛高現(xiàn)象并不存在，在價格泡沫被擠掉后購購，價格能夠享受到較大優(yōu)惠。況且，有一些清盤房所處地段比較優(yōu)越，將來無論出租還是出售都不成問題。比如軌道交通寶山路站旁一個尾盤，留下的部分房源均價在5300元/平方米左右，遠遠低于統(tǒng)一地區(qū)其他房源。

當(dāng)然尾盤給人的直觀感覺是"被人挑選到較后剩下的"，這種情況確實存在，部分房源可能有朝向或是房型等問題。這就需要購房者耐心區(qū)分，多看盤多做比較，"十一"假日正好是一個比較好的時機。只要肯花工夫，購房者還是很可能利用假期尋找到比較好的剩余尾盤。

注意點：多問多想多比較，盡量找出樓盤可能存在的問題，但如果覺得問題可以承受，及早判斷。

二手房

高端樓盤成交比例較高

購房者的觀望并沒有促使業(yè)主降價。尤其是高端物業(yè)集中的地區(qū)，成交價格不但不跌，反而有所上調(diào)。城區(qū)如黃浦、盧灣、徐匯、長寧、浦東等區(qū)的均價都出現(xiàn)了小幅上調(diào)，這些區(qū)域中高端公寓成交比例較高。

中原地產(chǎn)浦東新區(qū)區(qū)域副總監(jiān)葉厚彪告訴記者，高端物業(yè)集中的地區(qū)，大部分物業(yè)持有者都會把稅收價格加到房價上，這使得這些地區(qū)無論是掛牌還是成交價格都被抬升，而高端物業(yè)的消費者對價格的敏感度普遍低于中低端購房者，這使得價格抬升一定程度上被接受。實際上，在結(jié)束8月份的觀望后，這個月至今，樓盤成交量已經(jīng)開始提升，大宗購賣也逐漸出現(xiàn)。

過去一年多的宏觀調(diào)控淘汰了一批房地產(chǎn)投資者后，目前的投資者一般實力比較雄厚，抗風(fēng)險能力也較強，這使得投資性板塊價格反而能夠保持堅挺。

因此，購購這類樓盤不能心急，還是要以淘為主，選擇房源較多的中介并隨時和自己的中介業(yè)務(wù)員保持聯(lián)系。

注意點：按償付能力購購，如有降價拋盤的不要猶豫。

市小戶型趨熱

近期市小戶型越來越成為抗跌且回報高的典型。由于新建商品房的供應(yīng)絕大部分集中在郊區(qū)，且城區(qū)小戶型房產(chǎn)租務(wù)市場在城區(qū)商業(yè)的支撐下必將長期活躍，這就保障了房產(chǎn)的。因此，投資城區(qū)低總價房應(yīng)該是一個較好的選擇，因為其具備極強的抗跌性，而且又便于投資出租。

開發(fā)商為了追求利益化，新開盤市樓盤大多以大戶型豪宅為主，所以目前小戶型房源主要集中于二手市場。記者從中介市場上了解到，目前內(nèi)環(huán)邊緣地區(qū)的小戶型二手房價格普遍在11000元/平方米以上，房齡較短的則更高，而靜安、盧灣等城區(qū)的一些老公房價格則更高，地段好的甚至接近2萬元/平方米。這類房源價格幾乎都建立在地段上，主要由于這些樓盤很容易出租而且租金回報率較高。10多平方米的小房間就可以開出上千元的租金，租金回報8％~10％，遠遠高于大戶型新房。

從往日趨勢來看，二手小戶型房源幾乎只升不降，因此如果看的樓盤條件合適的話就可以考慮出手，可以和房主商量價格，但等待大幅降價基本不太可能。

注意點：同樣區(qū)域房屋均價基本相同，因此房齡成為重要選擇要素，挑房齡越短越好。

另類視角

境外樓盤起蓬頭

來自溫州的林女士的次出國經(jīng)歷并不是單純的旅游，而是去澳大利亞看房子。今年春節(jié)過后不久，她的一次澳洲之行使她擁有了兩處境外住宅。

171號文件嚴格規(guī)定了外國人對于投資中國樓盤的限制，但是中國人投資境外物業(yè)卻沒有限制，在國內(nèi)房產(chǎn)市場不景氣的情況下，很多中國人開始把眼光投向境外。

正在此時，境外樓盤也開始在上海攬客，包括澳大利亞、新西蘭、西班牙、泰國、馬來西亞等國家和地區(qū)的樓盤或通過房展，或通過組織活動推介紛紛出現(xiàn)在人們視線范圍內(nèi)。

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