住房城鄉建設部副部長齊驥日前表示，3年在全國投資9000億建保障性住房。這一決策出臺后，各方加緊博弈。

本報記者獲悉，近日國家發改委主任張平帶隊到江西贛州調研廉租房建設情況。有官員建議取消經濟適用房，加大廉租房建設力度；亦有參加座談者提出，由于地方政府土地收入減少，明年廉租房建設資金不足。

各地方政府大都表示將把建設保障性住房作為一項重要任務來抓。呼和浩特主管房地產的官員表示，加大廉租房供應不會影響到房地產市場。海南方面則稱，將增加高端房建設比例，做大旅游地產，而島內居民的住房問題則交給保障性住房解決。

對于保障性住房建設對市場的沖擊，開發商認識不盡一致。除眾多開發商表示擔憂外，部分開發商認為其中也有商機。

既要照顧中低收入者的居住需求，又要考慮到建設廉租房所需資金、具體建設主體等實際問題，9000億保障性住房投資如何落地確實考驗著各方智慧。

發改委調研贛州

11月17日，國家發改委主任張平帶隊到江西贛州調研。此行目的是落實關于擴大內需促進增長的決策部署，加快推進保障性住房建設。

在贛州，張平考察了城區渡口路廉租房和建春門廉租市場，詳細了解低收入群眾住房的總體情況后，也召集當地多個部門人士進行座談。

在一些座談會上，有人士提到，未來保障性住房建設資金問題。

據了解，目前江西建設的保障性住房有經濟適用房、廉租房以及針對農民的新市民住宅。其中經濟適用房政府不負責資金投入。而廉租房卻需要地方政府投入大量資金。

記者了解到，2004年起贛州開始建設廉租房，每年列入財政預算。2003年到2006年3年，贛州市房管系統獲得財政返還的3000萬元稅收收入，也用于廉租房建設。

目前，贛州解決的廉租房比例很大。比如目前，僅城區已建成和在建廉租住房18.01萬平方米，已有9.7萬平方米1458套分配到戶，為326戶低保家庭提供了租賃補貼。

贛州房地產部門一位人士告訴記者，今年6月份后政府賣地收入下降，明年廉租房建設資金估計有缺口。09年贛州將建設6萬平方米廉租房，僅以每平方米1000元計算，也需要政府投入資金6000萬元。

但今年贛州土地出讓收入大降，從6月份開始土地流拍現象愈演愈烈，流拍宗數比達34%。當地一位人士告訴記者，贛州市區2008年達不到3億以上的土地拍賣收入，因為10%的土地出讓收入難以落實。

資金問題可能不是贛州獨有的現象。華高萊斯北京公司副總公衍奎告訴記者，由于全國房價下降，地方土地收入下降，導致缺錢蓋保障性住房，可能是全國普遍的現象。

也有官員提出加強保障性住房建設的具體建議。

“要使房價穩定或下降較有力的手段就是多蓋廉租房。應當硬行規定地方政府在土地出讓金的收益中拿出一定的比例，用于廉租房建設。”贛州物價局局長夏天云在座談會上說。

他建議停止分配經濟適用房，因為贛州過去出現了很多經濟適用房產權的糾紛?！坝行┤讼荣徚私洕m用房，后來要改善住房條件，但又不能隨便賣。而在發達國家都沒有經濟適用房，只有廉租房?！彼麑τ浾弑硎尽?p> 他還建議，要使二手房交易的稅、費降到較低，減少繁雜的項目，可合并為一個稅（費）率，以適用低收入群眾購房的需求。同時將土地出讓應當把招標和拍賣兩種形式結合起來、靈活運用，以防止單純運用拍賣形式會把土地價格越拉越高。

張平認真聽取了他的建議。

地方政府驅動力

盡管面臨土地收入下降的現實困難，多數地方政府還是表示，會大力加強保障性住房建設，但將針對地方實際情況做出了調整。

記者在呼和浩特了解到，當地房地產市場供大于求現象比較嚴重。呼和浩特房管局提供的數據顯示，今年１至10月，呼和浩特市經濟適用住房施工面積305萬平方米，同比增長166.66％，其中新開工面積占132萬平方米，同比增長10.53倍。廉租住房施工面積5.26萬平方米，同比增長100%。

該市房管局一位負責人對本報記者表示，未來還會大力加強經濟適用房和廉租房建設。對于保障性住房供應量增大是否會影響市場，這位官員表示并不矛盾：“保障性住房解決的是低收入群體的住房問題，財政應該拿出這筆資金來建設。商品房解決的是一些中、高收入群體的住房問題?！?p> 而在加大保障性住房供應的背景下，一些地方政府也在尋求轉型。海南省建設廳副廳長向多銀接受本報記者采訪時表示，前些年為了拉動經濟，建設了許多普通商品房，導致進入島內中低收入群體過多，對島內消費拉動力變弱。未來海南省要加大高端房的供應，吸引高收入群體的進入。開發旅游度假型地產也能為地方帶來更多稅收。

雖然這樣做可能會極大壓縮普通房市場，但向多銀表示，島內居民的居住問題將交給保障性住房解決。據其透露，未來三年海南省將以每年350萬平方米的速度供應1100萬平方米保障性住房。

現實執行過程中是否會一帆風順，海口房地產管理局副局長林干在接受本報記者采訪時也坦承，目前?？诜康禺a市場化程度還不高，2008年海口的經濟適用房主要是由集資建房轉化而來。至于2009年如何完成省里提出的目標，如何以優惠政策尋找經濟適用房建設主體還在計劃中。

普通住宅的重重壓力

對政府投入巨資建設保障性住房深表關注的還有開發商。

9000億保障房計劃甫一出臺便引起了開發商的焦慮。掌握話語權的SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹認為，9000億元的投入意味著700萬套保障房，這對于市場來說是巨大的供應量。市場供求關系平衡將會被打破，普通住宅面臨巨大的降價壓力。

在內蒙古開發普通商品住宅的晟基置業副總經理郭曉明接受本報記者采訪時也表達了相似的擔憂。但他同時認為，并不是所有開發商都對保障房計劃表示排斥。盡管房價下滑會影響一部分開發商的利益，而參與保障房建設有可能獲得新的利益?！敖洕m用房建成后不愁銷售，參與建設還將獲得3%的利潤分成，在房子普遍滯銷開發商有可能面臨虧損的前提下，反而是吸引力?！?p> 據郭了解，參與經濟適用房建設對于很多企業來說不止是3%的利潤?！?%僅是賬面利潤，企業還將獲得政府補貼、減免稅費等優惠政策?！绷硗猓诮洕m用房小區內建設商業地產也是獲利的重要手段。在內蒙一些三線城市，很多小開發商都站在了生死存亡的邊緣，參與保障性住房建設甚至被視為一線生機。

建設部一位不愿公開姓名的官員對本報記者表示，9000億保障房給市場帶來的實際沖擊并沒有那么大。一方面，保障性住房的建設需要時間；另一方面，保障性住房在各地房地產市場總量中占比較小。以供應量較大的上海為例，保障性住房僅占總量的20%。

國家加大保障性住房建設到底會使得市場如何變化，目前爭議尚存。

中國社會科學院金融所副所長汪利娜測算發現，目前全國每年需要600萬套商品房，但除2004年提供了400萬套商品房外，其他每年只有300萬套。這是過去房價不斷上升的原因。

而目前國家每年建設200萬套保障性住房，盡管增加了對低收入人群住房的供應，是否對商品房產生大的影響，還需要研究。“可能會有影響，因為供應量太大了，分化了購房的人，事實上很多能購商品房的也在購經濟適用房?！彼f。

相關人士透露，不少部門仍在集資建房，這些都是經濟適用房產權，而這都要劃入北京的計劃，但都在內部銷售，很多住房面積也在100平方米以上。

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