6月16日，較高人民法院頭度向社會公布了兩份有關《物權法》的司法解釋征求意見稿，立刻在業界引起巨大反響。有法律界人士表示這將為以后的司法實踐提供更標準的法理依據，但部分學界專家則認為意見稿仍有較大的改進空間。

兩份征求意見稿分別為《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《所有權》)和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業》)。北京仁和律師事務所副主任孟憲生在詳細閱讀全文后，認為這預示著“以前存在模糊法律界定的相關民事糾紛問題將找到解決途徑”。

“近年來，有關建筑物所有權歸屬問題和物業服務糾紛的案件數量急劇上升，同時也是關系到業主的切身利益，所以頭先選擇這兩部分草擬司法解釋。”曾參與《物權法》起草工作的對外經濟貿易大學法學院教授梅夏英對記者表示，雖然兩部司法解釋對相關問題進行了細化，但“仍有許多模糊空間還需要具體化”。

所有權區分仍不明細？

《所有權》的前三條對建筑物區劃內的“共有部分”和“專有部分”做出了詳細說明。

“相比《物權法》第六章，《所有權》的可操作性更強。”長期接觸相關司法案件的孟憲生表示，例如購房綠地的問題，《所有權》將小區規劃文件規定作為評判歸屬的標準。“從實踐的角度來說，以后此類訴訟將有更權威的法律依據。”

梅夏英則認為相關說明仍然不夠明確。“小區的建筑是互不連體的形態，本次司法解釋只針對建筑內部的所有權問題進行區分，雖然提到了綠地、道路等，但對建筑物外部的小區部分所有權的定義仍然比較籠統。”

此前，車位歸屬問題一直是小區管理中的硬傷，高價購的車位無故被人占用也一直煩惱著諸多業主。根據《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或出租等方式約定，而占用業主共有的道路或其他場地的車位則歸業主共有。

鑒于此規定相對模糊的闡述，《所有權》做了進一步明確：建設單位沒有按規劃文件中有關車位、車庫配比規定滿足業主使用需要，而將其通過出售、與或出租等方式處分給非業主的，將被認定為無效。

對此，梅夏英表示，雖然規定了業主擁有優先使用車位的權利，但仍然沒有對車位的歸屬作出明確規定。他認為：“關鍵在于車位是否納入小區容積率，這是能否登記成為專有產權部分的前提，但《所有權》并沒有體現”。

然而，《所有權》對建設單位沒有滿足業主的車位需求，將承擔舉證責任。孟憲生表示，舉證責任倒置是《所有權》中的一大亮點，將對車位歸屬的判定帶來便利。

訴訟主體資格成關鍵

“較高人民法院民事審判庭在深入調查研究的基礎上，根據《物權法》及合同法等相關法律的規定，針對建筑物區分所有權和物業服務糾紛案件審判實踐中出現的新情況和新問題，起草了這兩部司法解釋。”較高法院一位負責人如此解釋文件起草的初衷。

近年來，物業公司與業主之間的糾紛案件明顯增多。本次《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共計十一條，詳細規定了物業服務企業的責任范圍，并對物業服務企業的違約責任，業主繳納物業費和公共維修資金的義務，物業服務合同的延期、終止等方面作出了明確說明。

“這必將推動物業市場的健康發展。”孟憲生表示，在相關糾紛案件中，業主往往處于弱勢地位，關鍵便在于業主主體不夠明確。一旦發生糾紛，均為業主委員會應訴，而“這個主體的應訴資格本身就受到質疑”。

孟憲生進一步解釋，一方面業主委員會在目前并沒有合法的程序并通過權威機構來進行篩選，僅僅是一個民意機構；另一方面，業主委員會僅代表了部分業主的意愿，導致審判結果出來后，另一部分業主拒絕履行。而在《所有權》中，確定了業主大會和業主的訴訟主體資格。

“但這樣的規定仍然只是權宜之計，構建財產法人或者組織一個具有訴訟主體資格的非法人團體才是長久之計。”梅夏英說。

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