近日一個讀者向本報反映，他為了省心把房屋全程代理給了一家經紀公司。合同簽訂了每月的7日前把房租打到卡里，但月晚了半個多月,還是在他的再三催促下才將房租打到卡里；個月仍然沒有按時付款，他不得不再次催款，這位讀者無奈地說：“本來找中介公司代理就是圖個省心，沒想到現在麻煩更多了。” 據統計，目前北京房屋出租市場上，有近50％的業主會委托經紀公司代為出租房屋，隨著“中介出租全程代理業務”的普遍展開，與這位讀者有同樣遭遇的出租者不在少數，原本以方便快捷為目的業務漸漸成為了一個“概念游戲”，讓出租者對其中的風險不得不防。 ●中介如何“全程服務” 雖然早在2004年，原北京市房地局就提出房地產經紀機構不得以“房屋銀行”、“房屋超市”等名義從事房屋租賃代理活動的要求。其實，“出租全程代理”與“房屋銀行”一樣，也具有銀行式的操作特點。之后，原市房地產確定了一批有租賃代理資質的經紀公司，并要求他們每家交納60萬元的保證金。 “大成正嘉”副總經理劉利認為，要想規避“出租全程代理”的風險，頭先出租者要了解服務流程和具體操作的方法：“業主將房屋使用權全權委托中介公司處置，每月定期獲取約定的租金，如同把房子‘存入’銀行定期獲利息。此后，房屋的出租、租后服務、租金催繳全部由中介公司負責。一般來說，全程代理的流程是咨詢→委托登記→上門查勘→協商價格→結清費用→簽訂合同→物業交割→銀行開戶→按期收取租金?！? 由此不難看出，這種模式對業主來說完全是充滿誘惑力的———經紀公司既可以為出租方提供全程服務，使其在獲得穩定租金收益的同時不必為出租房屋投入精力和時間，又能在不增加承租人任何負擔的情況下提供租后服務。 “出租全程代理的確為出租者節省了不少精力，并且不必擔心收益問題，”專家說道，“但這不代表全程代理就沒有風險，相反，由于全權委托的關系存在，出租者更 要小心謹慎規避風險為上?！? ●警惕“空置期風險” 張先生委托一家經紀公司做全程代理，雙方商定在15天空置期之后將租金交于張先生，十五天過去之后，張先生并沒有收到租金，經紀公司的理由是：沒有找到合適的租房者，空置期要再延長30天。張先生就這樣白白損失了40天的房屋租金。 “大成正嘉”副總經理劉利認為，除了那位讀者被拖欠租金的事例以外，這種利用“延長空置期”為由拖欠租金的經紀公司不在少數：“每年有15天至60天不等的時間，算作空置期?？罩闷诘拈L短由經紀公司與業主商定，經紀公司的收益也由此獲得，所以，有些經紀公司就利用這種延長空置期的伎倆牟取暴利，而某些經紀公司甚至以延長空置期為由撕毀原先的合同?！? “拖延交付租金”是“出租全程代理”服務較普遍的風險，也較該引起出租者的注意，那么，一旦出現這種情況該怎么辦？又應該如何避免出現這樣的情況呢？ ●“細化合同”是關鍵 “合同是‘出租全程代理’較重要的部分，出租者和經紀公司的合同簽得越細化，代理的風險也就越小?！薄蚌巫鹬玫亍币婚T店在接受記者采訪時說道，“頭先，合同的條款要包括經紀公司付款日期，一旦拖延時間交付后，違約責任也必須清楚地寫于合同上，以便一旦經紀公司出現違約情況，出租者可以及時進行索賠；其次，室內設置配備一定要盡可能地細化寫明，有助于日后交驗、收房?！? 出現一些拖延交付和撕毀合同的情況大多是由于出租者并沒有在簽訂合同之時注明違約和賠付條款而造成的，而所謂的“約定”和“口頭協議”更無法具備法律效力。

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