“地王”退地、土地流拍主導2008年的土地市場。

進入年底，土地市場極度低迷，“底價”成交頻繁出現。然而，前段時間多次出現的流標現象，較近似乎少了許多，取而代之的是一系列在今年地產熊市大潮中握有資金的開發商，開始低調抄底，以比去年同期低得多的價格獲得地塊。同時，也有業內人士站出來自曝地產“圈地”內幕，講述以50萬元撬動1億元地塊的“神話”故事。

【底價時代·成交狀況】

上海6成地塊低價成交 非上市房企唱主角

相對于2007年開發商在土地市場上的勢在必得，2008年，開發商在土地市場上的表現似乎“冷靜”了許多。土地市場已由去年的“地王”頻出，演變成為今年的“流標”或“底價”成交。

上海僅17.91%溢價成交

昨日，《每日經濟新聞》統計發現，2008年初至今，上海共推出47批次土地公告，經營性地塊共70宗，工業性地塊307宗。在70宗經營性用地中，有16宗地流標，在這16宗流標地塊中，有2宗地塊因為無人申請競購而流標。11月19日，萬達集團通過招拍掛獲得嘉定江橋的一塊綜合性用地，當日，金山的兩宗住宅用地流標。

上海的土地市場，今年流標的經營性用地的比例約為22.39%；將近60%的地塊以低價成交；溢價成交的地塊數量僅約為17.91%。

上海北孚（集團）有限公司總裁秦少秋曾表示，在房地產行情相對較好的時候，房源的成交量會相應增長，開發商的超額利潤會相對較高，這一階段，開發商對土地的熱情也會相應增加。而在目前的樓市冷淡期，開發商對樓市的再投資則會比較謹慎。

非上市房企低價拿地

“從今年拿地的開發商來看，大多是非上市公司。”易居中國分析師付琦在接受記者采訪時表示，今年拿地的部分房地產企業，在去年獲得理想地塊的相對較少，而在今年反而獲得了更多低價拿地的機會。

日前，綠地集團斥資近7億元，獲得上海3宗地塊的開發權，總面積約28.42萬平方米，規劃總建筑面積約58.4萬平方米。19日，萬達集團也以2400元/平方米的樓面地價競得嘉定江橋的地塊。

付琦表示，對上市房企而言，一年前，土地還是屬于融資性資產，如今土地已經成為投資性資產。一業內人士也表示，部分上市房企顯然也看到了危險的存在，在今年房產市場持續走低的行情下，很多公司都減緩了拿地速度。

一知名房地產上市公司高層曾表示，今年其所在公司不會將投資放在土地市場，穩步發展、保證充足的現金流將成為公司今年的主要目標。

五合國際總經理鄒毅曾表示，從部分上市房企的公告來看，開發商的戰略計劃正在趨于保守，這是市場資金預判的問題,部分上市房企今年不拿地，或許是要把現金都攬在身邊。

上市房企“瘦身”補充流動資金

付琦表示，“圈地—圈錢—再圈地”的模式已經終結，部分大型開發商當前主要考慮的是如何將手中的土地轉換為現金。

萬科管理層表示，在全球金融危機背景下，需要堅持“現金為王”的策略，在確保經營穩健性和安全性的同時，為隨時把握可能萌發的市場機會蓄積力量。

13日，華僑城A（000069，SZ）發布公告稱，擬將不超過5億元的上海華僑城項目閑置募集資金用于補充公司流動資金。棲霞建設（600533，SH）日前也發布公告稱，由于受到國家經濟形勢變化及房地產行業調整的影響，擬取消無錫瑜憬灣三期的投資，該項目募集資金3億元補充公司流動資金;擬將南京B5地塊投資項目、南京上城風景二期投資項目的2億元閑置募集資金，暫時補充公司流動資金。

華僑城A證券事務部人士表示，華僑城A前三季度實現營業收入16.89億元，同比上升111.22%，實現凈利潤5.2億元，在整個地產行業都算是一個較高水平，目前公司整體現金流沒有問題。

付琦表示，補充公司流動資金，肯定跟資金有關，但并不一定是說公司的資金已經到了“山窮水盡”的地步。

開發商收支比約75%

“資金緊張是肯定的”，一業內人士透露，在過去的8年里，開發商更多的是處于支出大于收入的狀態。滬上知名房地產專家蔡為民在接受采訪時表示，無論是大開發商還是小開發商，都很缺錢，大開發商要繼續做大，缺錢；小開發商要繼續發展或者存活，也缺錢。

秦少秋表示，盡管開發商的自有資金已經比幾年前有很大的提升，但房地產行業是一個資金密集型行業，在項目的發展階段，肯定需要開發企業大規模的投入。

上述業內人士表示，在2000年到2008年8月這8年多的時間里，除2005年樓市高峰回落期、2006~2007年樓市的爆發上漲期外，在另外5年多的時間里，全國房地產的投資額，都高于當年的銷售額，收支比約75%。

而作為開發商資金回籠重要要素的銷售額，今年呈現大幅滑落的態勢。易居中國·CRIC中國房地產決策咨詢系統顯示，今年以來，上海以及全國樓市下滑態勢明顯。今年1~9月，上海商品住宅成交面積為688萬平方米，僅為去年同期的41%。一知名房地產上市公司高層在接受采訪時坦言，全球金融危機背景下，樓市成交量有較大幅度的下滑，目前不少房地產開發商的資金鏈都比較緊張。

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