“宅基地市場”與“商品房市場”是兩個原本相對獨立的體系，如果宅基地忽然可以自由轉(zhuǎn)讓，兩個體系間的擋板就會被打破。當(dāng)真不會有什么沖擊嗎？特別是在商品房市場處于低谷的時候。

較近半年，胡橋（化名）一直處于亢奮狀態(tài)，進(jìn)入10月后，這種感覺更是無以復(fù)加。現(xiàn)在他每天只睡兩三個公里，其余時間都忙著在各論壇上以“宅基地營銷專家”的網(wǎng)名發(fā)帖子。

“我正籌建一個宅基地營銷網(wǎng)絡(luò)。”胡橋瞪著通紅的眼睛說。他剛把一個“房源”掛上網(wǎng)，“與億萬別墅豪宅相鄰，客廳正對南湖高爾夫球場，180平方米，30萬元”。

的困難是明確產(chǎn)權(quán)

讓胡橋如此興奮的是17屆三中全會的農(nóng)村改革思路，在他看來，宅基地上市流轉(zhuǎn)已經(jīng)近在咫尺。其實廣東省一直是農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的先行者，早在2005年就開始試行《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。但由于沒有法律支持，該《辦法》一直缺乏實施細(xì)則。

10月中旬，記者從廣州市國土部門獲悉，廣州正在排查農(nóng)村土地情況，同時在制定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實施細(xì)則，計劃在2009年年初出臺。對于胡橋較為關(guān)心的宅基地，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前在國家和省的部署下，廣州宅基地正在普查發(fā)證過程中，“這都是為今后進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)而做的鋪墊”。但具體的上市流轉(zhuǎn)“目前還是難以達(dá)到”。

政府未對宅基地松綁，是害怕其對商品房市場的沖擊？對于這樣的疑問，該負(fù)責(zé)人似乎不以為然，“只要產(chǎn)權(quán)明確，宅基地上市對市場有價值。”他表示，現(xiàn)在宅基地的困難是明確產(chǎn)權(quán)。

曾多次擔(dān)任國土部門顧問的合富輝煌高端分析師黎文江也表示，1996年之前，廣州市白云區(qū)曾經(jīng)有相關(guān)的政策，部分宅基地房通過有關(guān)部門的甄別，可通過補辦一些手續(xù)轉(zhuǎn)化成為商品房，并可以上市。比如說補繳地價、水電增容費等等。如果把這些費用算在一起，這些房子未必比周邊的二手房便宜太多。“宅基地房即便能夠上市流通，也是屬于二手房的范疇，不會對一手市場產(chǎn)生沖擊。”

有分析樂觀認(rèn)為，宅基地房開發(fā)的品質(zhì)、所處位置等都跟商品房沒法比，目前即便是富裕村建的村民小區(qū)，也跟商品房的品質(zhì)有一定的距離。

“游擊隊”里的“正規(guī)軍”

假設(shè)這些是決策者的思路，那市場會不會讓決策者大吃一驚呢？

劉川貴是一家名為駿鑫建筑有限公司的負(fù)責(zé)人，他們公司的業(yè)務(wù)就是“開發(fā)、銷售宅基地”，對此他并不諱言。

“我們家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”劉川貴告訴記者，從上世紀(jì)90年代開始，他們家族已經(jīng)在深圳開展類似的業(yè)務(wù)，到了2002年前后開始進(jìn)入廣州。剛開始模式很簡單，“村出地皮，我們出資金”，由于村民的認(rèn)識不足，他們可以很輕松地拿下一大塊地。

在劉川貴的下，記者來到他前期開發(fā)的小區(qū)，位于一個距離廣州市CBD半公里車程的城中村內(nèi)。小區(qū)占地7畝左右，4棟20層的電梯樓，據(jù)說是全封閉管理。小區(qū)有一個近1.5畝的綠化園林，還建有一個標(biāo)準(zhǔn)籃球場。“怎么樣，除了沒有房產(chǎn)證外，一點都不比外面的商品房差吧？”劉川貴顯得很是得意。

在記者的調(diào)查中，僅廣州白云區(qū)就有近10家類似的公司在開發(fā)宅基地，廣州中軸線廣州大道北，幾乎每個城中村都有在售的宅基地。“5年前這種情況更多。”劉川貴表示，由于看到巨大的利潤，不少村委都是自己建房出售。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在比較靠近市白云區(qū)同和一帶，很多村都有整片區(qū)域，8層左右的房子。這些房子基本都是村民自己建成用于出售或出租的宅基地。“他們的房子設(shè)計差，不好賣，小農(nóng)！”對于這些不愿合作的村民，劉川貴頗為氣憤。

按他們的做法就是跟著城市規(guī)劃走，例如在廣州大道北通車前，他們已經(jīng)在沿線村中找到幾塊“地”。而近期隨著廣州幾條**線陸續(xù)通車，他們的“開發(fā)”已經(jīng)騰挪到番禺區(qū)、花都區(qū)。如果宅基地有了“準(zhǔn)生證”，劉川貴相信，以他們的經(jīng)驗，廣州宅基地市場大有可為。

“但總體上拿地已經(jīng)越來越難”，劉川貴表示，“現(xiàn)在北京比較景氣，不少珠三角的同行都轉(zhuǎn)到北方去了”，特別是這兩年北京政策有所松動，他的一個弟弟就已經(jīng)在北京經(jīng)營這筆生意了。記者從另外渠道也了解到，北京望京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房（類似于宅基地）較近似乎也有登臺唱戲之勢。

灰色的市場，成熟的生態(tài)

價格是宅基地的優(yōu)勢，15萬元左右就能購到100平方米以上的房子，風(fēng)景、地段一樣不缺，對于被高房價劫持已久的都市人來說誘惑極大。隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村已經(jīng)成為城市，其租金回報相當(dāng)高。

胡橋為記者算了筆賬，以有“廣州宅基地”之稱的天河區(qū)龍怡苑為例，“三年前龍怡苑一套45平方米的一房單位，售價大約是6萬元”，現(xiàn)在市場租金已經(jīng)達(dá)到1300元~1600元/月，“近乎30%的年回報率，這無疑是一個下金蛋的雞”。

就是這樣，在監(jiān)管體制外，一個出售、繼而轉(zhuǎn)租的宅基地市場其實早已自發(fā)形成。

記者來到廣州白云區(qū)一家在售的“簡約小區(qū)”，銷售人員明確告訴記者這就是宅基地，雖然沒有房產(chǎn)證，但購購這些房子完全有保證。他們已經(jīng)有超過10年經(jīng)營經(jīng)驗。他們采用“合資建房”的形式售出，當(dāng)?shù)卮迕瘛⒔ㄔO(shè)方、購家會簽訂一份三方的“協(xié)議書”。合同標(biāo)明，購家在建房中出資了多少錢，房屋建成后可獲房子百分之幾面積的使用權(quán)。然后合同經(jīng)過公證程序。

國家明令宅基地是不允許轉(zhuǎn)讓，甚至同村村民間轉(zhuǎn)讓都是不允許的。所以現(xiàn)在市場大多采用簽合同契約的方式。而劉川貴的開發(fā)項目用的是“租”的方式，通常村委或者村個人以50年出租的形式將地皮轉(zhuǎn)讓給他。而劉川貴將房子售出同樣是采用“租”的形式，例如他在白云區(qū)同和的項目，合同上標(biāo)明是每月200元的價格，出租50年，租金一次性支付。廣東駿業(yè)律師事務(wù)所的陳志沖律師告訴記者，“這種形式屬于法律保護(hù)的合同契約，只是沒有上升到物權(quán)層面”，這會影響到宅基地購家的轉(zhuǎn)售。

如果宅基地忽然間有了完整物權(quán)，情況就相當(dāng)復(fù)雜。據(jù)不完全統(tǒng)計（政府部門正在進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計）僅白云區(qū)一地就有超過1000萬平方米的集資房（用集資的形式開發(fā)宅基地），如果一夜間這些房子都允許轉(zhuǎn)讓，僅白云區(qū)的房子就足夠廣州消化1年，其規(guī)模不可謂不大。

“宅基地市場”與“商品房市場”是兩個原本相對獨立的體系，如果宅基地忽然可以自由轉(zhuǎn)讓，兩個體系間的擋板就會被打破。當(dāng)真不會有什么沖擊嗎？特別是在商品房市場處于低谷的時候？

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