農村宅基地的流轉，正在變得星火燎原。現在，這已經不再是天津、重慶、成都等綜合改革配套試驗區的專利了，在較為敏感的北京，農村宅基地的流轉也正在變得可能。

這是一項以“農民上樓置換宅基地用于商業開發和農業產業化”為操作路徑的“低調改革”。目前，在北京市政府一、二把手的親自“督戰”之下，北京市國土局正在會同農業局制定具體的實施方案，并在近期確定試點范圍。而一旦農民自住的樓房擁有城鎮產權可供流轉，農民土地的財產權將得以變相變現。

謹慎者的“新動作”

北京的頭都地位，讓這座經濟總量排在全國第四的城市，在改革領域向來“謹小慎微”。然而這一次，一切看起來都會有所改變，而改變的起點恰是在較為敏感農村宅基地流轉領域。

“大概時間是十一長假之前，劉淇書記做了批示，要求對照天津的實踐經驗，結合北京的實際情況，在城鄉結合部地區開展農村宅基地流轉的探索工作。隨后，郭金龍市長也做了內容相似的批示。”他說。

記者了解到，盡管劉淇強調借鑒天津試點的經驗，但北京較終選擇的路徑卻與天津有所不同。北京的切入點在于宅基地的“置換”，即通過“農民上樓”——這一平房改樓房的方式，置換出一部分“多余”的土地，用于商業開發以及農業產業化開發。

“具體說，就是試點范圍內的農村居民的宅基地統一拆遷，然后將這些農村居民遷入這片宅基地上興建的樓房。這樣，由平房改為樓房，就有一大部分的原有宅基地被置換出來了，然后將這些土地用于商業開發、農業產業化開發。”在解釋具體路徑時，前述官員透露。

關于這項“低調改革”的范圍，北京市農委主任王孝東告訴記者，很快將在北京的城鄉結合部或新城周邊，選擇1~2個鎮進行試點，以觀后效。

敏感的“兩個權屬”

盡管這樣的試點已經一改北京政府謹慎的保守風格，源于這項“低調改革”牽涉到兩個“敏感權屬”的問題，一是置換出的土地的較終屬性，二是“農民上樓”的房產屬性。

因此，這一試點選擇何種具體路徑推進，便成了關鍵所在。對此，王孝東告訴記者，北京的試點將采取項目包裝模式進行，拆舊區域和建新區域要協調平衡。也就是說，舊區域的農民拆多少房子、恢復多少耕地，跟新區域蓋多少樓房要掛鉤。

記者了解到，按照這一路徑，較終通過置換而騰退出來的土地，用于商業開發的，將轉變土地性質，通過“舊村改造”的方式，將宅基地轉為建設用地，其出讓方式，將視具體情況而定，可以是由承攬舊村改造項目的企業以“打包”的方式進行開發，也可以采用招拍掛出讓的方式。

王孝東強調，無論較終采用什么樣的路徑，有一個基本原則必須遵守，一是耕地不能減少，二是頭先確保農民的利益。

針對另外一個“權屬”，似乎就更為敏感。王宏新表示，從他所接觸的地方國土系統官員的情況來看，政府較為頭疼的就是試點啟動后，“就地上樓”的農民所獲得的“新房”是否具有產權以及具有哪種產權。

可能的“更大突破”

“這個領域是法律規章的空白。”王宏新告訴記者，農民上樓的“新家”是否擁有產權，擁有何種產權，目前并無法規可循，如果遵循現行的規章不做突破，這些房產充其量仍屬“宅基地”上的“地上建筑”，按照“房隨地走”的一般原則，現行宅基地不能流轉，這些樓房也就不能流轉，更不具備獲得城鎮住房產權的資格。

而更為微妙的是，如果“上樓”的農民，將多余的房產私自出售，而購者為城鎮居民，便會成為“小產權房”，而目前，眾多的小產權房，還在等待較終的命運裁決。

正因如此，上樓房的產權，實際上關系到這次“低調改革”能否取得效益，而不是成為分食農民利益的關鍵所在。

“有沒有產權的問題，現在真的不好說，根據實際情況，會有試點的處置辦法，現在，試點沒有開始，也就不知道實際情況下怎么應對這個敏感問題，到時候會有解決辦法。”前述官員稱，為了說明這種“應變”的合理性，他提醒記者注意北京此前綠化隔離帶搬遷騰退上樓房產產權的較終處理辦法。

記者了解到，2005年前后，北京市為建設城市道綠化隔離帶，便通過“騰退”農用土地的方式，將一部分農村居民搬入樓房，而將他們的宅基地用于建設綠化隔離帶。同時，為了快速推進這項工作，北京市政府內部下發了文件，允許在“上樓房”的建設過程中，賦予滿足“上樓農民”居住需求之外的房產以產權，對外進行商業銷售，但農民本身居住的房產產權未有明確規定，這些房產在當時并未獲得產權。

但在此后的幾年間，相應的問題不斷，較終北京市政府通過分期、分批的方式，也一樣賦予了這部分房產產權繼而使其擁有了入市流轉的資格。本次“宅基地置換”的試點較為“激進”，但既然有例在先，同樣有可能在未來土地制度改革中被復制。

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