國(guó)土資源部昨天（7月14日）下發(fā)通知稱，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)和集體建設(shè)用地整理，必須頭先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。

國(guó)土資源部在《通知》中要求，要嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，不能給小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證。具體說(shuō)來(lái)，要在三個(gè)方面嚴(yán)防。一是嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。二是嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。三是嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。宅基地面積不得超過(guò)省、區(qū)、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，也要按有關(guān)規(guī)定依法處理。

另外，通知要求，力爭(zhēng)在2009年底前，基本完成全基地使用權(quán)登記發(fā)證，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理，意味著宅基地登記發(fā)證將小產(chǎn)權(quán)房排除在外，但小產(chǎn)權(quán)房的定性目前還不明確。據(jù)了解，目前，國(guó)土資源部相關(guān)部門已對(duì)全國(guó)部分城市小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并已起草相關(guān)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。李海霞 D155

本報(bào)追訪：小產(chǎn)權(quán)難拿到“戶口”

小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”一直是百姓普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不應(yīng)該存在也是地產(chǎn)界爭(zhēng)論已久的話題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任王宏新上午表示，此次為宅基地使用權(quán)發(fā)證，是將宅基地從“黑戶”土地變成合法用地的過(guò)程。小產(chǎn)權(quán)房在此次發(fā)證的范圍之外，這也是土地管理部門在現(xiàn)有法律框架內(nèi)按章辦事，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房從出現(xiàn)伊始就是不合法的產(chǎn)物，就好像是計(jì)劃生育之外的產(chǎn)物，一直沒(méi)有合法的戶口。

我國(guó)基本上還是城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，新《物權(quán)法》規(guī)定沒(méi)有登記的房屋不能上市交易，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)賣雙方都失去對(duì)房屋的權(quán)屬，房產(chǎn)不能變成法律意義上的財(cái)產(chǎn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)這是一個(gè)麻煩，相關(guān)房屋應(yīng)該有一定的權(quán)利空間，讓農(nóng)地上市，這樣所有制變更時(shí)百姓利益才不會(huì)喪失。但目前來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)變成大產(chǎn)權(quán)或是頒發(fā)使用權(quán)登記證都是不太可能的。土地管理部門無(wú)法超越《憲法》的規(guī)定，法律已經(jīng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房為不合法產(chǎn)物。政策法規(guī)的頒布與實(shí)施不是為某一部分人爭(zhēng)取權(quán)利，要合乎公平、正義的原則，政策法規(guī)要普遍涉及所有人的利益。

相關(guān)解讀：小產(chǎn)權(quán)房的利益糾纏

小產(chǎn)權(quán)房的處置在試探與摸索中緩慢推進(jìn)。繼“北京有條件允許已轉(zhuǎn)讓農(nóng)民自住房上市交易”意見(jiàn)出臺(tái)后，本月8日，國(guó)土資源部執(zhí)法局副局長(zhǎng)郭寶平表示，目前，國(guó)土資源部關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的報(bào)告已上交給國(guó)務(wù)院，并提出了初步的政策。這一則報(bào)告是根據(jù)國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)清理與調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房而形成的。雖然按照郭寶平的言語(yǔ)，“這還不是普查，還沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)”。

郭寶平介紹，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理有三個(gè)原則是必須強(qiáng)調(diào)的，新發(fā)生的一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要由地方政府妥善處理；第三個(gè)原則就是，決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜。

在小產(chǎn)權(quán)房背后，究竟有著什么樣的利益格局？開發(fā)商又占了怎樣的便宜？除了開發(fā)商，誰(shuí)又占了怎樣的便宜？

■ 開發(fā)商幾無(wú)土地成本

通州張灣村太玉園，這里是京城小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)聚集地。盡管標(biāo)注了“小產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)，但是絲毫不阻礙想要擁有一套房的人來(lái)到這里看房、購(gòu)房。

大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都有著這樣的開發(fā)歷程——以“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)業(yè)園”等名義，由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開發(fā)，利用存量宅基地或集體建設(shè)用地、甚至占用耕地建造住宅，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進(jìn)行銷售，所獲收益歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理，安置村民就業(yè)等。

福源麗景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的總經(jīng)理張春剛在京城開發(fā)了不少樓盤，他說(shuō)：“我不碰小產(chǎn)權(quán)房，那個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)。”但是張春剛接觸過(guò)不少開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房也有著深刻的認(rèn)識(shí)。

“開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房幾乎沒(méi)有土地成本，因?yàn)橥恋氐漠a(chǎn)權(quán)都在村里面，開發(fā)商就可以跟村里商量，給一點(diǎn)費(fèi)用就可以。”張春剛說(shuō)，在這個(gè)開發(fā)鏈條中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，“小產(chǎn)權(quán)房”的主導(dǎo)者——村子或者鎮(zhèn)子可獲超額利益，合作開發(fā)商也可按比例分成。一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則表示，一級(jí)代理公司較高可得5.5%的提成，而這個(gè)比例在商品房項(xiàng)目中較高僅為3.5%。

張春剛總結(jié)說(shuō)，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑成本與其相差無(wú)幾，主要差異就在土地出讓金、稅費(fèi)及利潤(rùn)率方面，“小產(chǎn)權(quán)房繞過(guò)了負(fù)責(zé)的層層審批關(guān)口，并且在銷售時(shí)也沒(méi)有繳納相關(guān)稅費(fèi)。”

■ 村鎮(zhèn)合謀難辭其咎

國(guó)土資源部的官員這一次發(fā)言直指開發(fā)商，并用了“決不能”這樣的詞語(yǔ)。然而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)其實(shí)是占據(jù)了主導(dǎo)地位。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的收益一般要超過(guò)商品房開發(fā)所得的收益，村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以截留利潤(rùn)，普通村民除自住房外也可獲得分紅。“如果國(guó)家征收，只能給些青苗補(bǔ)償費(fèi)等，很低，村鎮(zhèn)也得不到多少好處。”

昨天，記者聯(lián)系采訪通州張灣村村委會(huì)，沒(méi)有得到任何結(jié)果。記者又來(lái)到通州梨園鎮(zhèn)一個(gè)有著小產(chǎn)權(quán)房的村子，該村村委會(huì)工作人員極力回避記者的咨詢，并故意否認(rèn)村里開發(fā)過(guò)小產(chǎn)權(quán)房。然而記者此前已經(jīng)在一家售房網(wǎng)站上看到該村有房銷售，并赫然標(biāo)注“小產(chǎn)權(quán)”。

“鞭子”抽過(guò)來(lái)，先狠狠地打在開發(fā)商身上。張春剛說(shuō)，不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜，那么已經(jīng)占到便宜的又該怎么辦？

“存在過(guò)錯(cuò)的不只是開發(fā)商，還包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，不能全由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)責(zé)任。與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無(wú)幾，沒(méi)有各區(qū)縣政府的批準(zhǔn)或默許，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村政府不敢冒那么大風(fēng)險(xiǎn)去違法開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。”北京市房協(xié)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水對(duì)記者表示。

另一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也稱，小產(chǎn)權(quán)房是開發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 “合謀”的產(chǎn)物，在小產(chǎn)權(quán)房這一問(wèn)題上，存在過(guò)錯(cuò)的還包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和有關(guān)部門，按照責(zé)罰相一致原則，過(guò)錯(cuò)責(zé)任顯然不能僅僅由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。“要想使開發(fā)商不占到便宜，那么合謀者也不應(yīng)占到便宜”。（于建 趙喜斌）

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