“如果將五金建材市場用地按照商業地產用地來對待，那么對我們而言是有著極大的壓力，也是不公平的。”　　

動輒幾萬、幾十萬平方米的五金建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸。

“土地資源越來越成為稀缺要素，我們的房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于我們來說，經營壓力越來越大。”浙江石獅商貿城總經理石海森在4月2日召開的浙江省五金建材市場協會第十五次會長會議上的發言，引起了大家的共鳴。

“樓梯問題”困擾市場老總

“五金建材市場里每天的人流量并不多，但卻要按照商場的要求配備樓梯，占用了很。”在說到市場里的樓梯問題時，與會的各位會長、副會長們都覺得這個比例有點高。

雖然大家都理解消防部門，但在實際操作中，按照商場高密度的人流量來推算五金建材市場的消防通道，顯然是偏多了。

其中一位市場負責人告訴《市場導報》記者，他個人對消防部門執行法律規定表示理解，消防部門就算同意我們減少樓梯，那也要有個法律依據，現在的問題就是對于各類市場沒有專門的規定，“因此我們希望浙江的消防部門能專門針對我們市場的消防問題進行專題調研，制定出相應的規定，這樣就可以為我們節約不少的經營成本”。

“近年來，市場改成超市等其他商業形態的情況也不少，消防部門也不可能非常準確地預測市場未來的發展情況，所以也就直接按照商場的要求來規范市場的消防問題了。”義烏市裝飾城總經理朱光鑫告訴導報記者，按照國家消防規劃，商場人流量是按照10個平方米8個人計算，那么像五金建材市場里的消防空間的問題就變得很突出，搞成整個市場都是樓梯，有的市場為客流量預留的消防空間與實際的消防空間需求差距竟然高達幾十倍。

導報記者了解到，按照目前的《土地管理法》進行招拍掛的土地，沒有“市場用地”這一說法，基本上全部劃入“商業用地”的序列，但是商業用地的出讓金實在讓這些市場負責人感到壓力重重。

五金建材市場都屬于占地面積大的市場，土地價格偏高。除非你賣市場，否則以出租方式經營的，效益不是很好。在用地如此緊張的情況下，建這么多的消防樓梯確實讓不少市場的老總感到有些心痛，因為多建樓梯就意味著出租面積的減少，也意味著市場利潤的減少。

商業地產模式下的巨大壓力

“把五金建材市場當作商業地產來操作肯定不行。”義烏市裝飾城總經理朱光鑫認為，五金建材市場定位和一般的小商品還不一樣。建材市場總的來說占地面積大而租金低。

“今年1月，義烏發了新的文件，要求加快商貿流通業發展，提出要采取優惠措施扶持市場等流通業態的發展。”朱光鑫說。導報記者從他那里了解到，目前義烏的工業用地還保持在每畝15萬元，而義烏商業用地土地成本近幾年提升了十倍。商業用地是要通過招拍掛的，這樣的用地成本就抬得很高，每畝總在百萬元以上了。義烏的市場用地10年前是行政劃撥，即使拍賣也是非常低的，而現在如果按照商業用地價格拿來土地辦市場，市場根本是辦不起來的，所以今年義烏市出臺了加快商貿流通業發展的扶持政策，市場用地比工業用地高，比純粹的商業用地低得多。

浙江建華五金機電市場總經理許土根認為，杭州的問題就是土地成本明顯偏高。對于市場而言，市場用地如果按照房地產的方式來操作不太現實。杭州某市場的評估價格就是1600萬/畝，如果按照這樣操作，將無法進行市場改造提升，只能做房地產開發項目，因為市場根本無力承擔這么高的用地成本。

“我們市場80%用于倉儲，20%用于交易，我有時都搞不清我們究竟該去注冊一個倉儲公司還是去注冊一個市場。我們對土地的需求非常大，每天大量的鋼材進進出出，又不可能建造高樓層，土地的利用率不高。但是有了這樣一個市場作為交易，讓市場里交易的鋼材價格較周邊地區低的，甚至低于出廠價格，它所形成的社會效益是非常明顯的，這個效益不一定就是我們市場本身的效益，而是帶給浙江相關制造業的一個效益，帶動水泥、管材、運輸等多個行業共同發展。”杭州城北金屬材料交易市場總經理魏春全認為，如果按操作商業地產模式操作鋼材等生產資料市場，那將扼殺五金建材市場本身的社會經濟綜合效益。

“浙江不產鋼，但我的市場里交易的鋼材還是比南京等地的價格低，這主要得益于流通平臺好，全省金屬產品交易實際上是間接支持了當地的制造業。如余姚不產塑料，但全國塑料生產商都要去余姚交易。余姚塑料市場能支持當地小家電產業發展，當地政府很支持。”魏春全指出，通過鋼材市場交易，如果每噸鋼材便宜50元，那么一年浙江全省鋼材交易量5000萬噸就可以便宜250億。而杭州地區鋼材交易也達1200萬噸，這個數據對浙江制造業的促進作用是非常有說服力的。

也正是鑒于這種帶動和輻射效應，魏春全建議我省各級政府對鋼材等生產資料市場在用地、稅收等方面給予適當傾斜。

綜合來看，建材市場的租金比較低，每月一個平方幾十塊錢，而用地成本則是如其他商業地產項目一樣高。即便像紅星美凱龍這樣的大鱷也只能選擇在市郊。這種現象不僅發生在杭州，經濟發達的韓國也一樣。目前的普遍現象是建材市場的租金是較低的，而提升改造的土地成本又非常高。

　電子商務轉型尚有距離

用地瓶頸的背景之下，如何拓展網絡市場成了部分市場負責人的想法。

“既然五金建材的有形市場發展遭遇了瓶頸，這些市場是否考慮通過電子商務的方式轉移部分交易？”不少市場負責人在4月2日的浙江省五金建材市場協會第十五次會長會議提到了這一點。

答案有些出乎意料。幾乎全省所有的五金建材市場負責人都表示，關于電子商務都是考慮過的，但是實施起來難度很大。

浙江建華五金機電市場總經理許土根告訴導報記者，從理論上講，電子商務的關鍵是支付技術手段和物流配體系，但大多數五金建材交易做不到，主要原因還在于誠信度不高。“很多消費者來我們市場里購購產品，不愿意到倉庫提貨，而是要直接到門店提貨，而且還一路緊盯，生怕你半路上把合格品換成了次品。在這樣的情況下，現在去做電子商務還早了點。”

石海森說：“作為今后五金建材市場更好地發揮優勢，建立電子商務平臺，作為社會共享的平臺，我們各家市場作為會員。可以考慮在鬧市區建立電子商務企業，在偏僻的地方、甚至可以租用空閑廠房等建立現貨交易與倉儲場所，這樣可以大大降低成本。”石海森提出了建設全省電子商務平臺的設想，但是這一設想很快被大家認定為短期內不具有廣泛推行的可能性。

與電子商務的推行、提升改造成本過高相并行的，一直困擾大家的還有同類市場同質化競爭問題，如果除去電子商務手段，大家都做同樣的現貨交易，也就很容易造成同質化的惡性競爭。某些城區啟動了多個建材裝飾城建設，這多少有些讓現有市場的負責人頭痛。

嘉興建材陶瓷市場總經理蔣海萍說，五金建材市場的準入門檻比較低，所以也比較容易復制，但真正要打造一個高端市場，那是非常艱難的。石海森也認為，租金上確實沒有優勢，利潤不高而勞動密集度高的企業生存難度越來越大，通過各種市場形態比較之后，可見目前雷同的市場優勢越來越少，而困難越來越多。

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