笙歌散盡，落英繽紛。在地產業10年牛市結束、步入調整通道之際，房企開始因此前的激進承受生存壓力。延遲交房、質量投訴以及遭遇退房制造了一系列群體事件，這些“失信”行為對地產公司苦心打造的品牌猶如殺傷性武器，地產業始終未曾消弭的某些原罪幽靈再一次集體顯現。

　　-本報記者 魏洪磊 北京報道

　　潮水退去后，沙灘上的裸泳者收獲的不僅僅有尷尬的目光。高存量房屋、積壓土地、緊繃的資金鏈，伏隱已久的種種威脅開始大搖大擺地現身。

　　本報獲悉，鑫苑置業(NYSE: XIN)位于蘇州的樓盤——湖岸名家，目前正陷入一場曠日持久的紛爭中。從2008年3月開始交房起，該樓盤便因種種質量問題而糾紛不斷，在后期的交房過程中甚至還曾發生暴力丑聞。

　　遭遇“質量門”

　　作為頭家在美國成功上市的中國房企，鑫苑置業曾一度風光無限。在資本市場上長袖善舞地將“零庫存”概念演繹得風生水起后，鑫苑置業甚至已開始憧憬自己的商業模式了。它攜紐交所上市之余威曾放出豪言：到2010年發展成為二線城市房地產公司的鰲頭。但短短不過兩年，鑫苑置業的故事開始變得不那么美妙。

　　蘇州是鑫苑置業走出鄭州后鎖定的批二線城市之一。湖岸名家項目是其在蘇州的3個項目之一，在2008年年底該項目施工全部結束。但交房后，前期多名業主稱該樓盤存在質量問題，比如漏水、地下走廊過于狹窄等；到后期交房時，更多的矛盾開始出現：如擅自變更房屋結構，延期交房引起賠償爭議，遲遲未解決房產證，契稅和維修基金的繳納問題等，矛盾逐漸升級。

　　某業內人士表示，質量糾紛恐怕只是表象，對于品牌開發商來講，質量是其的支撐。而質量問題的出現，從小處講是源于管理松懈，更深處恐怕與其運營模式遭遇市況挑戰而水土不服有關。

　　該人士指出，伴隨公司的擴張，其運營管理能力面臨新的挑戰。鑫苑置業2007年前三季度促銷費用、管理費用較2006年同期的增漲幅度分別為216%和267%。員工人數也從382名擴張到575名。這一切顯示鑫苑置業在融資成功、加速擴張過程中，在一定程度上背離了低成本的輕資產運營模式。

　　對于上述旗下樓盤的質量問題，本報記者聯系到鑫苑置業高層，但相關人士沒有對此作出正面回應。

　　鑫苑置業總經理助理馬紀良說：“具體事情并不由我負責，對此沒有辦法回答。”

　　一位跟蹤鑫苑置業多年的市場分析人士稱，前述問題是“鑫苑模式”所固有的缺陷所致。在行業的上升期，種種不足尚可以被掩藏，但在行業下行期，一切都水落石出。而鑫苑置業不過是行業危機下眾多自顧不暇的開發商的一個縮影。

　　“鑫苑速度”的難以為繼

　　1997年，鑫苑置業創建，經過5年打拼，銷售收入終于突破億元大關。2004年，其銷售面積在鄭州位列老大。隨后，伴隨房價一路走高，2005年，鑫苑置業的銷售收入終于逼近了5億元，凈利潤超過7700萬元。

　　憑著這份成績單，其從2006年8月起陸續獲得1.4億美元注資，并在2007年邁開了走出鄭州的腳步。

　　獲得巨額注資后，鑫苑置業冷靜地選擇二線城市作為擴張目標，迅速鎖定了成都、濟南、合肥、蘇州等四個城市。

　　順勢擴張的鑫苑置業在2007年達到了迄今為止輝煌的頂點。2007年12月13日，鑫苑置業董事長張勇敲響了美國紐交所的開市鐘聲，鑫苑置業成為在美國成功上市的頭家中國房地產企業。

　　從天堂到凡間的距離不過瞬間，這在風險環伺的房地產市場上尤為明顯。

　　眾所周知的是，房地產行業的轉折就在此后到來。與許多小房企一樣，鑫苑置業遭遇了較寒冷的一個冬天，它的許多做法在逆市中變成了一把雙刃劍。比如它的“零庫存”，比如它對二三線城市的過于專注。

　　“不存地、不存房、零庫存”原本是中小開發商的本能策略。除非資金鏈斷裂，它們拿地之后會盡可能快地將項目推至預售階段，每次現金回流都意味著擺脫了一次崩盤的厄運。

　　但自2007年年底房地產步入盤整期后，樓市價量齊跌，成交量更是下降明顯，在市場環境劇變的背景下，“鑫苑速度”難以為繼。

　　對于主攻中小城市，市場人士同樣認為這令鑫苑置業的布局過于單薄：一方面是在政府調控下，二線城市的房價正在下調；另一方面，許多大開發商同樣看到了二三線城市蘊藏的購購力，這將對專攻二三線城市的鑫苑置業形成巨大壓力。比如，萬科2007年前6個月在蘇州和成都取得的銷售業績分別為4.58億元和1.89億元。

　　上述市場人士在2008年年初即指出，鑫苑融資成功后業績大幅增漲，一方面是因為它的基數小，另一方面得益于房價的上漲。以鑫苑在鄭州開發的幾個樓盤為例：2006年均價為330美元，2007年前三季度上述樓盤均價達634美元，漲幅達92%。但中國房地產業出現拐點后，鑫苑的高成長遭遇重重挑戰。。

　　回望之下，所有的推論都不幸言中。

　　分析人士稱，鑫苑置業曾經引以為傲的種種戰略手段，終抵不過行業冬季的寒冷。此次的“質量門”不過是市場下行期內鑫苑置業曾賴以成名的運營模式的副產品。

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