日前，記者接到業主投訴，稱在位于北京市昌平區的碧水莊園別墅內，部分業主私搭亂建，嚴重影響了其他業主的正常生活。據記者調查發現，不僅僅是碧水莊園，在昌平、順義等別墅項目較多的區域，許多業主抱著“我的地盤我做主”的態度，隨意改動建筑結構和環境，侵占公共綠地，在互相攀比之下大興土木仿佛已經成為某種潮流。某些別墅區私搭亂建行為嚴重失控，社區原有的環境被改得面目全非，給其他業主的正常生活造成了極大困擾。

　　碧水莊園多棟別墅在改擴建


　　碧水莊園是京城知名的成熟高端外銷別墅項目，每套別墅價值近千萬元。家住碧水莊園30區12棟的董女士對記者表示，今年年初，緊鄰她家的30區16棟的業主開始擴建，隨著工程的進展，16棟周圍有3面綠地被毀，別墅在原來的基礎上向周圍擴張了兩米，樓層也有加高，直接影響到她家的采光。


　　董女士說，因為擴建，兩家別墅的距離拉近，她家二樓的衛生間正對著16棟的窗戶，不得不白天晚上都拉著窗簾。董女士說，這讓她在家居住時失去了安全感，她只能無奈地在今年2月搬到別處居住。


　　記者在30區16棟別墅前看到，別墅周圍的綠地基本被毀，擴建工程仍在繼續，現場支著大量腳手架，堆放著很多建材，工人們正在吃午飯。這棟別墅的業主告訴記者，他的別墅屋頂采光不好，他想改成平頂。擴建前他去規劃部門報批未獲理睬，他覺得“別墅內的綠地也都是自己購的，空著還不如建成房子，還能多住些人”，于是便開工了。


　　記者發現，碧水莊園別墅區內很多家都存在改擴建現象，比如一棟距離物業辦公室不到100米的兩層別墅正在施工，別墅的院子整個被刨開，七八名正在施工的工人說，他們正在替別墅的主人建一個地下室。這些獨棟別墅每棟的建筑面積都有上千平方米，每棟別墅還有一個占地近千平方米的花園，改擴建一般都在花園里進行。


　　碧水莊園的一位業主對記者表示，這里的私搭亂建“已經到了失控的地步”，經常有別墅外面搭著腳手架，豎立起遮擋視線的圍擋，沙子和建材堆滿草坪，再加上施工產生的噪音，打破了小區的安靜與和諧。“比如我家樓后那家，東南西北四個方向都加蓋了，包括新建的車庫和地下室，加建面積有300多平方米。現在，他家與我家之間的樓間距減少了3米多，新建部分還擋住了我家的采光和視野，給我和家人的正常生活帶來很大不便。”該業主氣憤地說。


　　違規建房可能埋下安全隱患


　　國家一級注冊建筑師李穎悟接受記者采訪時表示，私搭亂建從建筑技術層面上來說潛在危害主要有兩點：一是建筑結構存在隱患，因為結構設計必須經過詳細的荷載計算，業主自己的加建、改建，往往沒有經過結構工程師在原有結構圖紙條件下審核，如果超出荷載過多，久而久之可能會出現樓板或墻體裂變甚至倒塌的情況。二是用電的隱患，除了用電超負荷可能出現供電不足外，往往私建的部分電路安裝施工不規范，容易出現短路并引發火災。“從建筑美學的角度來講，別墅業主私搭亂建對其他業主也容易產生不良影響。”李穎悟表示，住過別墅的人都會有深刻體會，公共區域的景觀環境對居住者的影響很直接。私搭亂建一是提高了居住區的容積率，居住容積率是一個從建筑密集程度評價居住品質的指數，容積率的提高會影響居住小區的舒適感；二是私自搭建往往沒有經過專業建筑師設計，加建部分與整個小區的建筑風格不協調，破壞了整個小區的視覺美感；三是有些加建會降低整個小區的綠化率。


　　別墅改造須經相關部門審批


　　通常情況下，業主購購聯排或獨棟別墅，會取得所購房屋的所有權證，由此也一并取得房屋所占土地的使用權，有的業主甚至已經取得院落的土地使用權證，因此許多業主會認為“我的地盤我做主”，任意改建擴建別墅。那么在法律上業主是否有在房前屋后建造房屋、改建景觀等的權利呢？


　　北京隆安律師事務所陳旭律師認為，業主私搭的建筑如果在其產權范圍之外，即在公共場所、公共通道、公共綠地等，則屬于違章建筑。如果在產權范圍之內，則應當經過規劃部門的許可，還要征得鄰居的理解和認可，否則極有可能造成相鄰權的侵權。因為根據《北京市城鎮私有房屋翻建擴建規劃管理若干規定》和《北京市禁止違法建設若干規定》，沒有經過報批，在產權范圍內的私搭亂建也屬于違法行為。“修建房屋需要取得規劃、建設部門的批準，否則是違法建筑應予以拆除，改造房屋如涉及房屋主體及安全性等問題，也是需要設計、審批等手續。只有符合法定手續的建筑物才受法律保護，如果超出法律范圍私搭亂建，將損害他人和社會公共利益，較終個人利益也會受到損害。”陳旭說。


　　叫停私搭亂建面臨執行難


　　別墅項目私搭亂建現象如何解決一直困擾著人們。“放任自流、聽之任之顯然讓人無法接受，可目前想以法律手段進行約束，卻往往面臨著執行難的問題。采取什么樣的手段才能有效制止私搭亂建，這是從開發商、物業公司到業主共同的困惑。”某開發商接受記者采訪時無奈地說。


　　陳旭律師指出，《物業管理條例》第46條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”由此可見，物業公司雖然沒有執法權，但對所轄物業擁有管理權，應該對社區內的違規現象進行制止，必要時可以通過法律途徑解決。無論是物業公司還是受影響的業主，若發現社區內存在私搭亂建現象，應及時向有關單位舉報。


　　據碧水莊園物業管理公司的林總經理介紹，業主私搭亂建的情況已存在多年，物業人員發現后均進行了勸說，甚至也下達了停工通知書，但沒有任何業主理睬。他對記者說，物業公司多次向北京市昌平區規劃局和城管大隊進行舉報，幾年下來僅舉報材料堆起來就有一米多高，城管和規劃部門工作人員經常來調查，但仍無法阻止業主的私搭亂建行為。


　　據記者了解，小區內私搭亂建、侵占綠地等行為涉及規劃、建設、綠化等多個部門，一方面，由于多頭執法、職責不清，各部門之間存在推諉扯皮現象；另一方面，由于我國目前沒有明確的相關法律法規，也使執法部門產生了畏難情緒。


　　昌平區城管大隊一名工作人員稱，別墅項目內私自改擴建的情況極其普遍，城管一個部門根本無法完全解決問題。該工作人員說，由于業主都拒絕接受調查，導致證據缺失，所以無法制止私搭亂建行為。其實物業公司在這方面也有責任，改擴建需要那么多建筑材料，如果物業公司不允許其運進小區，私搭亂建的情況就會得到有效制止。城管部門表示，只有政府多部門牽頭進行聯合執法，才能有望根除小區內亂搭亂建的現象。

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