目前，深圳進入老社區的樓盤越來越多，漏水成為一個普遍關注的問題。近期，本報房地產熱線接到多起關于房屋漏水的投訴。記者近幾日對這些投訴進行了集中采訪，并請律師進行點評，希望借此能為業主區分房屋漏水責任、妥善解決問題、和諧鄰里關系起到一份作用。在這些漏水糾紛中，經記者協調有的問題已經解決，有的接近解決，有的還在進一步協調之中。　

　　事件一：四樓漏水三樓長霉　

　　南山區南油Ｂ區４７棟３０２業主彭女士來電反映，由于樓上房子漏水，她家天花板出現嚴重霉斑。　

　　接到電話后，記者隨即來到彭女士家采訪。彭女士說，房子是去年４月份購的，當時由于房子有租客，一開始并沒有看房，后來丈夫看了一次房，因為房子比較舊，并沒發現墻上有霉斑。購下房子，８月份租客搬走后，他們才開始著手進行裝修。９月份，裝修師傅在粉刷墻壁時發現有輕微漏水情況，但彭女士當時并沒在意。去年１０月１日，彭女士一家搬入該房后，她才發現小臥室天花板一開始有小片的霉跡，后來霉跡越來越大。于是，她向小區管理處反映了該問題。彭女士自己也到過４樓多次，但只見到租客，他們表示房東在香港，卻一直拒絕提供業主電話給彭女士。　

　　記者在彭女士家里看到，客廳與洗手間之間的墻上有一塊較大的霉斑，由原來廚房改成的書房里，墻上有明顯的三處霉塊。　

　　隨后，記者來到管理處，主管該小區維修工作的段工告訴記者，彭女士反映了問題后，管理處于去年１０月２２日給４樓業主發了一份協調函，希望盡快做好地面防水工程，但一直沒有回復。去年１２月份，管理處再次發函，仍沒得到任何回應。段工說，由于該小區建于上世紀８０年代末，樓齡已近２０年，相關問題不少，已有十多個業主反映漏水問題，管理處都在積極協調。　

　　近日，記者再次聯系彭女士，她說，樓上的業主已委托一位親戚代為處理此事，管理處也派了維修工人將她家的天花板撬開檢查，發現下水管的銜接處有裂縫，樓上衛生間地板也有漏水現象。彭女士說，等確定了相關費用，樓上業主就會著手維修，她表示很感謝本報記者對該問題的關注和協調。　

　　事件二：樓上裝修樓下漏水　

　　紅崗東村的易先生致電本報房地產投訴熱線，反映房子天花板出現嚴重漏水問題。１月９日下午，記者來到紅崗東村１７棟，在易先生的帶領下來到他位于４樓的房子。　

　　記者看到，廚房墻壁的瓷磚高高鼓起，不少地方墻面漆嚴重裂開；廁所天花板上一塊塊黑色霉斑格外刺眼，在靠近管道的地方更是銹跡斑斑，易先生自己用鋁合金板搭成水槽，將水引開，才不致滴到人身上。　

　　易先生說，這個小區建于１９８６年，他１９８９年住進來后，并沒發現有漏水現象。去年年初，他把房子的墻壁重新粉刷了一遍，但不到半年就發現有墻面漆裂開了，廚房洗手盆頂上的天花板也有漏水情況。易先生了解到，５樓于去年５月份出售，新業主對其進行了裝修，考慮到可能是裝修引起漏水，易先生將自己天花板漏水情況告知了樓上業主。后來，易先生感覺廚房似乎不再漏水，也就沒有繼續追究。但沒過多久，他發現廁所天花板開始往下滴水，廚房墻面的瓷磚也鼓了起來，一開始，他以為是自家管道漏水引起的，但拆開鋁合金天花板，才發現水是從墻壁滲出來的，連天花板下的燈罩也蓄了半燈罩水，燈泡已浸在水里。　

　　易先生多次找５樓業主協商，但５樓業主表示墻體漏水要由管理處負責維修。紅崗東村管理處任先生告訴記者，經過檢查，易先生家的漏水并非墻體原因。　

　　記者隨即敲開了５樓業主的門，業主張女士介紹，自己去年購房后只是稍作粉刷就住進來了，僅僅是將抽水馬桶改為蹲廁，不可能破壞防水層。但是記者看到，在改抽水馬桶的過程中，蹲廁地面比原來地面升高了。張女士表示要請原來負責裝修的師傅來鑒定，“如果是我的責任，我可以負責維修。如果不是，我不愿意出冤枉錢。”但張女士說聯系了裝修師傅多次，他都很忙，一直沒有時間過來。　

　　目前，雙方正就此事進行進一步協商，盡快請維修師傅進行鑒定。

　　事件三：前業主裝修現業主遭漏　

　　鹽田沙頭角徐小姐去年購了一套二手房，住進去后卻發現，客廳天花板竟然漏水。　

　　徐小姐介紹，去年３月，她與前業主簽訂合同，６月底拿到鑰匙。住進去后并沒有發現什么異常，但到９月，徐小姐發現客廳天花板旁有一塊水印。她找管理處來看，管理處說需在樓上加壓進行觀察。但打壓后并沒發現任何問題。　

　　管理處有關人士很快回想起來，前業主在裝燈時，曾把從天花板經過的水管弄壞。　

　　據了解，該樓盤２００５年入伙，徐小姐從一個香港人手中購下這套房子。徐小姐知道這一情況后，多次與前業主聯系，但對方不接電話，發短信也不回，目前都沒有聯系上他。　

　　無奈之下，上周，徐小姐只好自己請來維修師傅，將漏水處撬開，發現確因一個釘子將水管打破了一個洞，原來的裝修工人只是用玻璃膠將洞糊上了。時間一長，玻璃膠變硬，不能很好防水。　

　　在聯系不上前業主的情況下，徐小姐自己掏錢請師傅對這里進行了維修，裝上了銅管。她說，目前工程已完工，但還需觀察幾天，因此現在還沒將漏水的地方封上。據了解，維修費用大約為５００元－１０００元之間。徐小姐感到有點冤，“剛購的房子就漏水，還找不到責任方。雖然維修費用不多，但是畢竟責任不在我。”她請記者幫忙出出主意，到底該怎么處理。　

　　律師說法　

　　分清原因認定責任　

　　近日，記者就房屋漏水問題采訪了廣東星辰律師事務所律師梁剛。他表示，房屋漏水（滲漏）不但縮短了建筑物的使用壽命，也給業主日常生活帶來了極大不便。但由于引起漏水的因素比較復雜，完全避免房屋漏水現象是不現實的。因此，當發生房屋漏水糾紛時，頭先應分清漏水原因，才能根據責任來處理糾紛。　

　　梁剛分析，房屋漏水原因主要有三種：一是房屋本身存在質量問題，二是業主使用或裝修不當，三是正常使用、老化。造成漏水的原因不同，相關的責任方也是不同的。　

　　根據建設部頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條及《住宅質量保證書》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為５年。如房屋在保修期內，則開發商應當承擔免費維修責任。根據《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。　

　　如因樓上（其他）業主裝修或其他不當行為，造成房屋滲水，給業主造成損失的，根據《民法通則》第１１７條規定，損壞他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。作為侵權方除了停止侵權（如：重做防水層）外應承擔損害賠償責任。在保修期滿后，房屋內設施正常使用造成的漏水由業主自行負責維修，由業主自行承擔費用。如果漏水造成其他業主損失的，根據《民法通則》第８３條規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失，業主還應賠償損失。屬于公共設施造成的漏水由物業管理公司承擔維修責任。　

　　對此，梁剛建議，房屋出現漏水，作為相鄰雙方，應相互理解和相互配合，聘請專業機構進行鑒定分清責任，妥善解決問題；在房屋維修時，相鄰人（樓上樓下、左鄰右舍）應當給予配合，不得借故阻礙房屋維修。由于房屋裝修時容易導致滲漏，較好聘請具有法律主體資格的裝修公司承擔，并在合同中明確出現問題時的處理方案。由于“二手房”一般都已使用過，并存在二次裝修，購方對房屋存在的潛在質量問題應有合理的判斷。雖然對于賣方故意隱瞞以及因賣方原因造成的房屋漏水（質量瑕疵）的，賣方應承擔賠償責任，但往往因為找不到賣方而延誤，因此，二手房（特別是對于已經使用很長年限的房屋）購賣中設定必要的保修款是必要的。

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