明發海景苑選聘物業引質疑　開發商權數過大投誰的票誰就勝出　

　　明發海景苑小區原來的物業管理合同今年1月到期，昨日該小區召開業主大會投票選聘新物業，投票結果引起了一些業主的爭議：小區部分業主認為，開發商所投的一張20925權數的選票足以改變較終的投票結果，決定小區較后要選聘哪家物業。那么，投票選物業是只需要權數過半，還是除了要過半的權數同意，同時還要有一半以上的業主同意，投票結果才有效？成了爭議的焦點。　

　　業主質疑　

　　開發商的選票改變了投票結果　

　　“開發商一人所占的權數就已經是兩萬多，而我們一棟樓一個代表所擁有的權數卻只有兩千多，開發商把票投給誰，那不是就基本上定了局面？”昨日，記者在明發海景苑小區召開的關于選聘物業的業主大會上聽到了這樣的聲音。　

　　在昨天上午的業主大會上，現場來了30多名各棟樓的代表，以及其他一些業主。包括上一屆物業公司在內的四家物業公司競逐，共有31名業主代表參與了投票。支持原物業公司的權數是36567，支持佰仕達物業公司的權數是56157，權數過了一半，投給佰仕達公司的票數共有15票，也過了一半，佰仕達公司勝出。　

　　在唱票過程中，一張擁有20925權數的選票引起了細心的業主的注意。這張選票代表的是開發商，這一票投給了佰仕達物業公司，而較后贏得勝利的也是這家公司。“他們投1票等于我們投10票，我覺得這個投票方式有點不太公平。因為開發商的這一票投給哪家物業公司，他們幾乎就贏定了。”一位業主這樣說道。　

　　爭論焦點　

　　權數和人數是否都要過半？　

　　該小區業主金先生是一名律師，他也對投票方式提出了質疑。他說，根據《物權法》的相關規定，除了要過半的權數同意之外，同時還要有一半以上的業主同意，投票結果才能生效，所以他認為選物業的投票過程有瑕疵。　

　　針對業主的這一說法，小區業委會嚴主任說，根據《廈門市住宅區物業管理條例》，只要權數沒有超過30％，那么就可以參與選聘物業的投票，所以開發商有權參與選物業的投票。對于金先生的說法，嚴主任說：“根據《廈門市住宅區物業管理條例》只要業主代表過半同意就可以了，而不需要一半以上的業主同意。不然業主為什么要選舉業主代表？這個結果有效的。”　

　　律師說法　

　　應按《物權法》規定的程序選聘　

　　“業主智囊團”成員、福建金海灣（查看地圖）律師事務所鄭志寧律師認為，根據《物權法》第76條的規定，決定選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。同時，2007年8月新修定的《物業管理條例》也做了同樣的規定。所以不論是法律規定還是行政法規都明確了，決定選聘和解聘物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　《廈門市住宅區物業管理條例》是2004年修訂的，從法律的新舊以及法律的層次上看，一般來講舊規定與新規定不一致的，以新規定為準，層次低的規定與層次高的規定不一致的，以高層次的法律規定為依據，所以應當按照《物權法》及《物業管理條例》規定的程序進行選聘、解聘物業服務企業。所以，該小區業主的質疑不無道理。　

　　該小區業主委員會主任說“權數沒有超過30％可以參與投票”，的確有這方面的規定。但正是因為考慮到開發商所擁有的權數可能會比較大的因素，所以在新的法律規定中就明確了面積所帶來的權數是一方面條件，而業主人數同樣是不可缺少的條件，這樣才能更好地維護投票結果的公平性。

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