小業主與大業主投票權之爭
　　按套數決定表決權還是按面積決定表決權一直是爭論不止的話題
　　個案
　　緣起商住樓投票權計算
　　天河東路上某知名商住樓，近期發生了一個奇怪的事：業委會換屆選舉在即，卻因小業主與大業主之間如何計算投票權發生爭執，可謂是“公說公有理，婆說婆有理”，雙方相持大半年了，但至今仍沒有相關的指導文件或職能部門對該社區投票權事宜進行引導或監督。
　　住宅業主認為，表決權應按一戶一票計算；而該盤物管公司及開發商則堅持應按照建筑面積計算。據該業主委員會主任王女士介紹，從去年到現在，該事一直得不到解決，但所有問題就像繞圈一樣，較終都回到“表決權”的問題上，都在“是按套數決定表決權，還是按面積決定表決權”爭議上卡住了。但事情發展至此，該業委會仍找不到任何相關的指導文件，事情因此陷入困境。
　　表決權之爭
　　據了解，該社區為一棟商住樓，4層裙樓及2層地下車庫均為建設單位自有物業；其他140套為住宅物業，該社區業主委員會主任王女士介紹，去年底，業委會根據管理服務提供的2004年1－9月份收支結算統計結論時提出：社區現時管理費1.95元／平方米。月過高；該價格較政府公布的有電梯住宅一級服務內容的指導價基準價的1.7元上浮了14.7％；提出這是單方面違反了政府有關物業收費標準。在2004年10月31日的業主大會上，業主們要求將目前的管理費降到1.5元／平方米。月的水平。
　　今年1月16日，該社區在業主大會上對招聘物業管理公司有關事宜進行投票表決。據業委會3月10日公布的投票結果顯示：該小區共有住戶業主140戶，投贊成票的住戶為124戶，投反對票的有10戶，缺席和廢票、棄權的有6戶，因而贊成以邀請招標方式選聘物業管理公司的住戶占總住戶的88.57％。
　　于是，業委會在社區中貼出招標通知，限期有資質的管理公司報名。截止到報名時間，社會上已有六家物業公司報名。按照法定程序，業委會向天河區房管局備案。
　　政府職能部門有說法
　　王女士向記者介紹稱，在向天河區房管局備案過程中，天河區相關部門以業主未過2／3為由，拒絕了該業委會的要求，不予備案；不予派出專家參與評標工作。因此，評標工作也相應停滯下來，據介紹，目前六家物業管理公司提交的標書還封存在該小區所在的街道辦事處中。
　　開發商持不同意見
　　記者從開發商提供的一份致業主的函件中看到（3月28日致函業委會）：開發商是該商住樓頭層至四層、地下負一、負二層的房屋權屬人，持有建筑面積1.29萬平方米的樓房產權，與整幢大樓的建筑面積3.12萬平方米相比，約占41％的份額。
　　開發商認為，按照《物業管理條例》規定，選聘和解聘物管企業，須經物管區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，而開發商作為“擁有41％份額的大業主”（超過投票權的1／3），不同意現在進行公開的招標，，待新一屆的業委會成立后另行召開業主大會會議決定。
　　業委會換屆陷入困境
　　按照省的相關規定，“一戶一票”，現在社區中有140戶，投贊成票的達88.57％，遠遠超出了“2／3”。王女士還向記者透露，其實本次物業管理公司的選聘本意并不在于要“炒掉”原來的物業管理公司，而是根據相關省、市文件，要與物業管理公司重新簽訂物管委托合同，并對管理費進行相應合理的調整。但是事情卻從3月份時一直擱置下來了。
　　王女士介紹了近期情況：如果按照發展商和相關職能部門的算法，像這種商住樓的社區，建設方作為大業主，其在收取物業管理費方面，卻以“自家”物業為由，盡量少收、不收；而到了投票權方面，卻以持有為由，如此算下來，持有小面積物業的單元小業主永遠吃虧，物業管理費多支付、表決權則少擁有。于是，該社區的業委會換屆選舉也同樣停滯下來了。
　　據王女士說，他們的實際情況今年4月28日已向省人大反映。目前該社區的相關工作無法展開，物業管理公司仍按照1.95元／平方米。月收費。
　　■　有關文件規定
　　□國務院令第379號《物業管理條例》2003年9月1日起施行。第十條：業主在頭次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
　　□廣州市人民政府令第2號《廣州市物業管理辦法》2001年3月23日。第十二條：業主的投票權按每戶一票計算，物業建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。
　　□廣州市國土資源和房屋管理局印發，《廣州市物業管理業主委員會規定》，穗國房字［2002］24號，2002年1月4日施行。第七條：業主投票權是根據業主擁有物業的面積確定的對物業管理區域公共部分和公共事務進行表決的權利。每戶一票，該票代表的投票權以物業建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。
　　■　觀點
　　可尋求協商解決的辦法
　　廣州市物業管理協會秘書長謝凱：商住樓的投票權問題隨著市場成熟，其現象也越發凸顯出來。據謝凱透露，《廣州市業主大會工作指引》即將出臺，將有望給市場更多的指引。
　　據介紹，在運作過程中，一般商場以100平方米為一個投票權；住宅一套單位為一票；物業管理還是應該以絕大多數業主的利益為前提，這是大方向。該案例中商場約占23％、車庫約占17％，且全部為建設方物業，因此從建筑面積來看，建設方所占表決權大于住宅業主。
　　謝凱建議，該社區的本屆業主委員會應再次召開業主大會，包括大業主，建設方、現物業管理公司，并邀請相關部門及行業協會到場；如大業主不到場的話，則視為放棄表決權利，在各方充分表達意見之后進行協調。
　　■　困惑
　　從這個個案可看到一個問題，同一座“商住樓”中，既要按照“一戶一票”計算，又要按照商業面積“每一平方米的投票權來計算份額”，那么如果要做到真正公平的話，是否應該成立兩個業主委員會？以行使不同的表決權。不然的話，如住宅面積占大多數的話，小業主說了算；如果是商業面積占多份額的大業主尤其是開發商與物業管理公司“父子兵”的關系，那么小業主只能永遠“聽命”于大業主的“擺布”了。這是投票權“套數與面積”之爭后產生的個困惑。

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