法院觀點(diǎn)　

　　在商品房購(gòu)賣合同關(guān)系中，因購(gòu)賣雙方對(duì)交易房屋所擁有的信息不對(duì)稱，作為消費(fèi)者的購(gòu)房者通常處于弱勢(shì)地位，作為開發(fā)商明顯處于優(yōu)勢(shì)地位，故對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)加以特別保護(hù)?！?br>
　　2006年初，張先生與某開發(fā)商簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》，合同約定：張先生購(gòu)購(gòu)開發(fā)商開發(fā)的位于沙河口區(qū)的商品房一套，房屋套內(nèi)面積為100平方米，單價(jià)為每平方米5000元。但工程完工后，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所對(duì)該房屋面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，其實(shí)測(cè)面積為106平方米，開發(fā)商要求張先生補(bǔ)交超出合同約定面積部分的房款，張先生拒絕交納，并將開發(fā)商告上了法庭。一審法院判決：面積誤差3％以內(nèi)部分的房款由張先生補(bǔ)足，超出部分房款由開發(fā)商承擔(dān)?！?br>
　　購(gòu)房者　只認(rèn)可面積誤差3％以內(nèi)的房款　

　　張先生的代理律師北京昂道律師事務(wù)所大連分所的李冬律師認(rèn)為，盡管雙方簽訂的合同中對(duì)房屋誤差面積約定了按產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，但因開發(fā)商在隱瞞房屋套內(nèi)面積的情況下與張先生簽訂該購(gòu)賣合同，該合同有顯失公平的情況，張先生可以請(qǐng)求變更該合同房屋面積處理的約定。按《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款，由張先生按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)。　

　　開發(fā)商　超出部分應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)　

　　而開發(fā)商卻認(rèn)為，雙方在簽訂合同時(shí)，張先生應(yīng)當(dāng)預(yù)見合同的后果，并對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任?！?br>
　　在該購(gòu)賣合同中，雙方約定了房屋登記面積和合同約定面積的差異處理辦法，說明張先生對(duì)房屋登記面積與合同約定面積可能存在差異這一事實(shí)是能預(yù)見的。《解釋》第十四條規(guī)定，對(duì)于出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。因此，超出合同約定面積的房款，應(yīng)由張先生全部承擔(dān)。　

　　法院　消費(fèi)者的利益應(yīng)特別保護(hù)　

　　一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，購(gòu)賣雙方簽訂的合同對(duì)房屋面積誤差的處理方式作了明確約定，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，則按產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算。但是，在商品房購(gòu)賣合同關(guān)系中，因購(gòu)賣雙方對(duì)交易房屋所擁有的信息不對(duì)稱，作為消費(fèi)者的購(gòu)房者通常處于弱勢(shì)地位，開發(fā)商明顯處于優(yōu)勢(shì)地位，故對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)加以特別保護(hù)。購(gòu)房者基于對(duì)開發(fā)商的信任而約定了房屋面積差異的處理方式，并不排斥享有對(duì)于相關(guān)信息的知情選擇。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積的差值超過了合理范圍（即《解釋》認(rèn)定的3％），可以認(rèn)定其損害了購(gòu)房者的利益?！?br>
　　法院隨后做出了一審判決，張先生應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，支付開發(fā)商超出合同面積部分的房款，即面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款，由張先生按照約定的價(jià)格補(bǔ)足。根據(jù)合同法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)張先生的利益損失做適當(dāng)補(bǔ)償，即超出面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款，由開發(fā)商自己承擔(dān)。

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