8月26日,國務院公布了新修訂的物業管理條例,并將于10月1日起正式實施。引人注意的是,與這個新的條例同時實施的還有備受矚目的物權法。消息傳出,人們期待著歷來糾紛不斷的城市居住小區能走上一條建設“和諧小區”的幸福之路。

　　但是,就在新的物業管理條例公布后的這段時間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網上搜索到了各地相關糾紛的新聞達30多條。

　　那么,我們的小區到底怎么了？誰動了我們本該安居的小區？新的物業管理條例能從根本上遏制紛亂復雜的小區糾紛嗎？

　　■糾紛一：誰動了我的綠地使用權？

　　【典型事件】

　　今年5月24日，百余名男子手持鋼管鐵棍，沖入北京北沙灘8號院毆打業主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中，七八名業主相繼倒下。有8人受傷醫院治療，其中一人頭部骨折，生命一度垂危。據業主反映，血案的發生與小區內一塊綠地使用權的歸屬有關。【糾紛透視】

　　事實上，近年來發生在我國很多地方的業主和物業的糾紛，相當大的一部分都集中在諸如小區綠地的變更、停車位的收費和管理等實實在在侵犯了業主權益的事件上。【解決之道】

　　北京遠東律師事務所律師孫樹理：按照物業管理條例和物權法的有關規定，物業公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益，都屬違規和違法行為，因為建筑區劃內的綠地、停車位，原則上是業主共有的。要解決這個問題，除了讓物業和業主都明晰法律的規定外，更關鍵的是我們政府的有關部門應該形成一個協調和調解機制，在發生糾紛的時候能及時介入并妥善解決問題，不能讓糾紛惡化甚至導致流血事件。

　　■糾紛二：我的產權“紅利”哪去了？

　　【典型事件】

　　今年5月11日,北京東城區法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在2003年購房后發現,被告北京市麗源公司(具有物業管理職能)將該樓屋頂出租給北京領跑藝術廣告公司占用,并設置了廣告牌。肖先生認為,作為業主,自己對樓頂的共有建筑面積享有相應的權利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。

　　【糾紛透視】

記者調查發現，小區內物業公司在沒有征得業主同意的情況下，擅自簽訂協議，將本小區樓頂、外墻以及地下室等公共產權單位出租給廣告公司和個人使用，可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區業主向物業公司討要自己該得的產權“紅利”時，往往被物業公司拒絕。

　　【解決之道】

　　黨校研究室趙杰博士：根據新修訂的《物業管理條例》，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。現在應該非常明確的是，小區物業公司從業主共有的產權單位獲得的任何商業收益都應交業主或業主委員會共同支配，小區物業公司沒有任何獨占的權利和理由。這一點是不容爭議的。

　　■糾紛三：業委會和物業的“暗戰”

　　【典型事件】

　　今年8月11日,北京美麗園業委會狀告物業公司案件再次勝訴,北京市中級人民法院維持了一審判決,再次支持了業委會13項訴求中的12項,鴻銘物業公司向小區業主收取的物業費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。【糾紛透視】

　　在一些成立了業委會的小區,代表業主權益的業委會似乎從一開始就與物業公司處于一種“暗戰”狀態中,一方面是物業公司千方百計地阻撓業委會行使權利,另一方面是業委會也在盡可能地讓物業公司“聽話”,并想方設法地“炒”掉不滿意的物業公司。【解決之道】

　　中國社會科學院新聞研究所所長尹韻公:要避免這種小區的“暗戰”應當明確兩點:一是物業公司應立足服務而不是管理。新修訂的《物業管理條例》較引人注意的就是把物業管理企業改成了物業服務企業。因此,物業公司應該把精力放在提高服務質量上。二是業委會更好地發揮應有的作用,進一步明確和完善業委會的職能,提升業委會的素質也很重要。

　　■糾紛四：物業收費的持久戰

　　【典型事件】

　　今年8月8日,家住北京通州區靚景明居的聶先生等3名業主,因不滿物業服務、拒交物業費用被物業告上法庭,通州區法院一審判其敗訴后,聶先生等3人提起上訴。聶先生對媒體稱,之所以不交物業費是因為小區里多次發生業主被打、車輛被偷等治安案件。【糾紛透視】“收費難!”這是在記者調查中,各物業公司負責人較頭疼的一個問題。他們表示,很多業主有這樣一個心理,就是花錢越少越好,但實際上,不少物業公司是在微利經營,維持已是步履維艱,有的甚至面臨倒閉。而另一方面,“對服務不滿意”這是大部分業主陳述的不愿交費的原因。

　　【解決之道】

　　中國人民大學法學院院長王利明:應該看到,新修訂的《物業管理條例》有很重要的一部分是分別強調了業主和物業各自的責任和義務,而交納物業費是業主的基本責任和義務之一。解決糾紛的關鍵,是必須保證物業收費標準和服務質量相稱、相一致。物業公司必須在提高服務質量和水平上下工夫。此外,物業收費要陽光、透明,服務流程要公示,這也有助于問題的解決。可以采用公示的方法讓業主了解,甚至可以邀請業主參與到物業管理中來,還可以設立監督的平臺,這樣有助于改善物業和業主的關系,使收費糾紛得到解決。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！