1月27日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長陳國強(qiáng)做客新華網(wǎng)，就房地產(chǎn)調(diào)控與2010年房價走向等話題與網(wǎng)民在線交流，以下為精彩內(nèi)容摘要。

* 中房協(xié)副秘書長何琦：購房者當(dāng)前購房可貨比三家

[主持人]樓市經(jīng)過2009年的爆發(fā)式增長，在歲末年初的頻繁調(diào)控下，請問嘉賓怎樣判斷2010年的房價走向？

[何琦]去年我國整體的房地產(chǎn)市場在國家的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策刺激下，應(yīng)該說有了較大的發(fā)展。

各地的樓市有一個爆發(fā)性的增長，到去年下半年樓市發(fā)展的速度和增長價格出乎了大多數(shù)人的意料，部分城市的樓價上漲比較快，引起了政府的注意。我們認(rèn)為這次的調(diào)控政策出臺，思路非常清晰，目標(biāo)非常明確，對我們2010年樓市整體發(fā)展提出了一個具體的要求，我們認(rèn)為這個要求是切實可行的。

[主持人]基于您對房價走勢的判斷，當(dāng)前對購房者的建議是出手購房還是持幣觀望？

[何琦]我覺得購房有兩種情況，一種是自住，一種是投資性的。如果是自住型需求的話，現(xiàn)在購房應(yīng)該說接近了一個好的時機(jī)了，購房者的信心不足，開發(fā)商也在觀望，大家不妨多看一看，多走一走，貨比三家，適當(dāng)?shù)臅r候可以考慮。因為購任何東西不可能購到較高價，也不可能購到較低價，所以該出手就應(yīng)該出手。

2010年房價是漲還是跌？

* 陳國強(qiáng)：2010年房價漲幅將趨緩 投機(jī)成本提升

2010年1月27日下午14點，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦（中）、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長陳國強(qiáng)（左）做客新華網(wǎng)，與網(wǎng)民大話2010年樓市。圖為嘉賓與主持人合影。新華網(wǎng) 王翰林?jǐn)z。

新華網(wǎng)消息 1月27日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長陳國強(qiáng)做客新華網(wǎng)，就房地產(chǎn)調(diào)控與2010年房價走向等話題與網(wǎng)民在線交流，以下為精彩內(nèi)容摘要。

[主持人]您覺得房價會是上漲，還是下跌呢？

[陳國強(qiáng)]我們談?wù)撟》渴袌鲆部梢躁P(guān)注其他的指標(biāo)，房價是較直觀，同時也是媒體網(wǎng)友較關(guān)注的問題。經(jīng)過了2009年市場成交量的井噴、價格的增長，歲末政府出臺了一系列的調(diào)控措施。可以預(yù)見2010年的樓市在各種因素的引導(dǎo)之下會趨向一個比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

[陳國強(qiáng)]頭先在價格方面，在2009年的這種狂飆突進(jìn)的形態(tài)之下，會回歸到比較常態(tài)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。比如說房價的漲幅會趨緩，從成交量來看，在2009年的這種井噴下的前提下，2010年會有一個成交量的萎縮。其他的投資和竣工面積等等也會回歸到一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)，2009年如果是爆發(fā)式的，2010年就會回歸到比較常態(tài)的發(fā)展態(tài)勢。

[主持人]基于您對房價走勢的判斷，當(dāng)前對購房者的建議是出手購房還是持幣觀望？

[陳國強(qiáng)]主要是看你是自住的需求還是投資的需要，你應(yīng)該根據(jù)自身的需要，在當(dāng)前政策出臺調(diào)控樓市的前提下，可能會迎來一個比較好的購房的機(jī)會。對于投資、投機(jī)性的，政策的調(diào)整就意味著他投資的成本增高了，所以他們應(yīng)該再觀察一下，需要更慎重一些。

當(dāng)前樓市有無泡沫？

* 陳國強(qiáng)：不能拿國外指標(biāo)衡量中國樓市有無泡沫

[主持人]一月份以來，樓市調(diào)控頻繁，成交量大幅萎縮，但是房價依然堅挺，是什么原因造成了房價依然處于高位？

[何琦]房價的高低取決于供需矛盾，再一個就是取決于老百姓的收入水平。從現(xiàn)在來看處于高位，去年我們的竣工面積相對比較少，去年的銷售量比較大，現(xiàn)在相當(dāng)一部分城市存量房已經(jīng)很少了，去年整個銷售情況比較好，資金流動性充裕，開發(fā)商手里的資金比較充裕。基于這兩種情況，我們現(xiàn)在的房價基本是維持在去年12月份的水平。

[主持人]未來還會不會出臺針對高房價更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施？

[陳國強(qiáng)]從到地方出臺的樓市調(diào)控政策，政策的陸續(xù)出臺到顯現(xiàn)政策效應(yīng)，會有一個滯后期。較近我們看到了成交量有所下滑，價格依然堅挺，我覺得這個是政策調(diào)整之后非常正常的市場反應(yīng)?？赡懿煌膮^(qū)域，不同的城市也有時間先后的問題。除了剛才秘書長提到的兩種以外，政策顯現(xiàn)效應(yīng)有一個滯后期，我們還是應(yīng)該繼續(xù)觀察。

[主持人]一些專家也曾經(jīng)表示：“中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)形成，破裂的可能性比較大”。住建部副部長齊驥在回答有關(guān)樓市泡沫時表示：“很難用一兩句話說清楚”。陳所長，您認(rèn)為是否覺得當(dāng)前中國樓市存在泡沫？是否嚴(yán)重？

[陳國強(qiáng)]談到房地產(chǎn)的泡沫，頭先要看我們?nèi)绾螠y定有沒有泡沫，用什么樣的指標(biāo)來測試市場是否出現(xiàn)了泡沫。國外有一些比較基本的手段，國內(nèi)有學(xué)者也就這個問題做過研究，無非有幾個指標(biāo)。就房價的上漲幅度和我們整體經(jīng)濟(jì)的增長情況，和我們普通老百姓的收入情況，以及空置率等等這些指標(biāo)，其實都是可以用來測度市場是否有泡沫的手段了。

但是中國的情況有自己的特殊性，特別是樓市的需求在快速增長，所以國外的一些常規(guī)的手段引入到國內(nèi)未必能夠適用。高端市場有非常大的比例的境外需求，所以用常規(guī)的手段來判斷這個市場是否出現(xiàn)泡沫，實際上是失靈的。

我覺得少數(shù)城市的部分區(qū)域如果出現(xiàn)有泡沫的跡象，或者是有比較明顯的非理性購房的需求。那么二線、三線城市可能多數(shù)會處于比較健康的狀態(tài)。不同的人有不同的判斷，我個人是這么一個基本的意見。

* 中房協(xié)副秘書長何琦:目前海南樓市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫

[主持人]您說個別的地方會出現(xiàn)泡沫。較近海南的房價出現(xiàn)了跳躍式的上漲，這是什么原因?qū)е碌哪?？這個情況與17年前的泡沫有什么聯(lián)系呢？

[何琦]我認(rèn)為這種現(xiàn)象是極其不正常的，海南的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了。如果不加以控制，海南完全可能會出現(xiàn)1993年的情況，當(dāng)時海南要列為特區(qū)了，我國提出了區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整對海南是一個很好的發(fā)展契機(jī)。但是在其他的產(chǎn)業(yè)沒有動的時候，房地產(chǎn)業(yè)率先挑起了海南新一輪的熱潮，現(xiàn)在出現(xiàn)的這個情況應(yīng)該引起各方面的重視。

[陳國強(qiáng)]海南有自己的特殊情況，海南市場的需求很大，是由全國市場支撐的，國際旅游島獲批以后，海南市場的特殊性進(jìn)一步加劇。所以它呈現(xiàn)出來的這種房價火熱的情況有自己的特殊性，這個問題的確需要我們有關(guān)方面的高度警覺，如何加以有效引導(dǎo)和管理。

另外我想補(bǔ)充的就是，海南市場的這種特殊表現(xiàn)也和我們當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，和上一波市場出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫有很多差異的地方?；镜牟顒e就是我們現(xiàn)在經(jīng)過快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到了一個休閑時代。這些富裕人群在住房方面有更多的常規(guī)需求之外的要求，比如說旅游度假的需求。

海南三亞表現(xiàn)的非常明顯，這些人到這里購房產(chǎn)更多的是考慮到自己未來旅游、休閑度假的需求。所以我覺得在海南表現(xiàn)出來的這個市場特征，的確需要我們?nèi)轿弧⒍嘟嵌鹊貋砼卸ㄋ?。房價過熱的問題，的確需要我們媒體和行業(yè)的其他主體密切關(guān)注，房價過熱的問題應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣硪龑?dǎo)和控制。

商品房預(yù)售制該取消？

* 陳國強(qiáng)：商品房預(yù)售制弊端顯現(xiàn) 可逐步退出

[主持人]近期地方政府都在召開地方兩會，強(qiáng)調(diào)落實樓市調(diào)控政策。我們看到南寧率先取消房屋預(yù)售制度，北京也強(qiáng)調(diào)對預(yù)售制進(jìn)行改革，您覺得這次調(diào)控會不會得到地方政府的真正落實？

[何琦]在國務(wù)院較近出臺有關(guān)調(diào)控政策以后，地方政府都積極響應(yīng)了，包括北京、上海、南京、重慶、廣西，在“兩會”期間對于增長中低價位的保障型住房都有了具體的目標(biāo)，我覺得這是地方政府積極參與落實到調(diào)控政策上來，已經(jīng)邁出了可喜的一步。

關(guān)于商品房預(yù)售制度，據(jù)我所知，這個是剛剛提出來了，至于什么時候試點，我估計可能還有一個具體實施的過程。但是取消了預(yù)售制度會不會推高房價呢？我覺得取消預(yù)售制度房價肯定會受影響，其中有兩個原因。

、取消了以后，企業(yè)投資的成本高了，以前我們通過預(yù)售款來融資，現(xiàn)在這筆錢沒有了，可能要融其他的資，那么融資成本肯定高了。、我們上市的量少了，必須是現(xiàn)房來賣?，F(xiàn)在我們每年銷售的供應(yīng)量是期房和現(xiàn)房聯(lián)系在一起的，比如說2009年是100萬平方米，但是如果到了2010年只是現(xiàn)房的話，可能只是30萬平方米了。在當(dāng)前我們整個住房市場供需緊張的情況下，可能對緩解供需矛盾造成一定的影響。

[陳國強(qiáng)]我們從這個制度設(shè)計和安排來講，住房的預(yù)售制度和住房按揭制度一樣，是構(gòu)成我們當(dāng)前住房制度里面非常重要的兩項制度安排。長期來看，住房預(yù)售制度肯定是要取消的，這是一個階段性的制度安排和因素。長遠(yuǎn)來看，肯定會過渡到國外成熟國家的銷售現(xiàn)房的情況，房改到今天已經(jīng)過去十多年了，我個人覺得預(yù)售制度應(yīng)該考慮如何退出的問題。

當(dāng)然退出有一些問題需要我們面對，如何有效銜接也是非常重要的，需要我們管理部門高度謹(jǐn)慎。但是作為一個制度安排本身，我想住房預(yù)售制度是一個臨時性的、過渡性的權(quán)宜之計，不能把它當(dāng)成一個長久之計，因為這個制度本身帶來了一系列的問題。

直接收益的還是我們開發(fā)企業(yè)，很大程度上降低了資金的約束門檻，當(dāng)然短期內(nèi)增長了有效供應(yīng)，緩解了市場的需求矛盾。按照我們也需要對預(yù)售制度隱藏的諸多問題有客觀的分析和判斷，我覺得從消費者的角度看，預(yù)售制度對消費者的很多權(quán)益，沒有給予應(yīng)有的保障。從政府管理部門來說，預(yù)售制度的存在也加大了政府監(jiān)管的難度。

門檻降低了以后，讓更多的企業(yè)，包括一些外行企業(yè)比較容易進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)中來，不利于這個行業(yè)未來、長期的規(guī)范健康發(fā)展。所以從保護(hù)消費者權(quán)益的角度，從政府規(guī)范管理的角度，預(yù)售制度退出的問題，應(yīng)該提到議事日程上來，當(dāng)然不一定全國要同一個時間退出，我覺得可以根據(jù)不同區(qū)域市場的實際狀況，可以逐步退出，不一定是一刀切的方式來做這個制度的變更。

房地產(chǎn)市場比較成熟，起步比較早，管理相對規(guī)范了以后，可以把這個問題作為一個重要的議題來進(jìn)行研究，考慮如何退出的問題。我覺得預(yù)售制度在當(dāng)前如何規(guī)范行業(yè)發(fā)展，如何規(guī)范行業(yè)未來的管理的確是一個重要的課題。

“地王”項目會減少？

* 專家：2010年“地王

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