在北京金融街工作的周女士，一直關注南三環外**沿線的某中型樓盤?！?1月中旬，那項目開了兩棟樓，均價每平方米18500元；沒過幾天，新開的樓座就賣到每平方米24500元了。今年初，該區域房價也就11000元左右?！蹦壳埃诒本┧沫h內，已難覓單價20000元以內的新盤。

　　11月份，城市的房價經過小幅盤整后呈現加速上漲。北京、上海商品房銷售均價環比上漲逾8%，創歷史新高。長城證券發布的監測數據顯示，2009年初以來，一線城市房價指數從90上漲至146，漲幅達62%；相對2007年高峰期的110上漲33%。一線城市區房價已經超過迪拜。

　　投資需求助推

　　“現在北京、上海城區內的房價，普通的中產已經很難承受；在房價看漲的預期下，大量購房者房源，主要是出于投資需求?！币晃?地產人士指出。近期，北京新開盤的項目基本上都是“當日售罄”，供不應求導致的搖號中簽現象屢見不鮮。其中不少樓盤的“打新者”，已經擁有兩套以上住房，他們購房，主要是繼續看漲房價。

　　中國指數研究院較新報告指出，11月，北京商品住宅成交均價為17509元/平方米，環比上漲8.74%，達到歷史較高水平。其中，四環內均價已超過22000元/平方米。

　　易居中國CRIC系統數據顯示，上海11月商品住宅的平均成交價格達到18686元/平方米的歷史較高月度紀錄，月度環比漲幅達15%，同比漲幅更高達32.7%。其中，內環內較高的房價已突破16萬元/平方米；中環內新房和次新房的均價也已經站上3萬元/平方米。

　　目前深受房地產企業債務危機困擾的“海灣明珠”迪拜，在危機爆發前的第三季度，房價為278美元/平方英尺，約合人民幣20426元/平方米。

　　對于看漲房價的原因，一位來自江蘇的投資客坦言，“現在銀行利率這么低，明年通脹很可能起來，存錢太不劃算，購房還是比較保險?！痹撏顿Y客認為，郊區新盤依然有上漲空間。

　　業內專家指出，在適度寬松的信貸環境下，部分城市在刺激購房需求的同時，也放寬了房地產開發企業資本金比例和拿地、開發等原有限制。開發商普遍資金充裕，缺乏降價促銷、快速回籠資金的動力。即使近期成交量出現波動，房價依然堅挺。更重要的是，今年下半年，大城市“地王”頻現，更是加劇了未來房價將繼續上揚的預期。

　　在庫存消化及土地稀缺的概念下，具有一定升值空間的樓盤受到購房者追逐。一般而言，開發商會采取“低開高走”的銷售策略，新盤定價較低；另外，隨著城市發展，基礎設施和商業配套建設的鋪開，也讓城市規劃新區的物業價值預期上升，從而吸引投資需求。

　　租售比超警戒線

　　房價持續高漲，讓房產的“市盈率”大幅升高。但是，作為城市住房真實需求指標的房屋租金，并沒有太大變化。這使得房屋“租售比”看起來越來越“高估”。

　　中國指數研究院指數研究的統計顯示，今年1至10月，北京地區房屋租售比達到1：434，上海地區達1：418，遠高于國際警戒線。這意味著房產的投資價值相對變小，樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，購房就是劃算的。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

　　21世紀不動產分析師孟奇指出，租售價格比不斷拉大，主要是“房價上漲過快”導致。租金在一段時間內相對穩定，更能體現對房屋的剛性需求，而“房價上漲過快”會導致租售價格比不斷拉大。從另一方面看，目前投資購房，購房者所看重的，并不是傳統意義上的獲取穩定租金，而是博得未來房價上漲后的差價，加上貸款的杠桿效應，這種做法收益無疑更豐厚，與股市投資也更類似。

　　如今，租售價格比不斷拉大，已經從一線城市擴展到二線城市。戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞認為，租售價格比不斷拉大，將導致樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　賣地經濟須警惕

　　目前，房地產與地方經濟增長是“共生共榮”的關系，今年以來，樓市火熱催生地價飆升，部分城市財政收入激增，土地出讓金占比迭創新高?！巴恋卣莆赵诘胤秸种?，房地產又是經濟發展的支柱，樓市保持上升態勢是地方政府所希望的?！币晃粚W者指出。

　　不過，近期的迪拜危機也讓這種經濟模式受到了考驗。財經大學中國銀行業研究主任郭田勇便指出，熱衷于發展土地經濟的地方政府，應該提高警惕。

　　中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍教授也表示，迪拜經濟簡單集中在房地產建設是其陷入危機主要原因。大量借助外來資金開發房地產，短期內或許能拉動經濟增長，但從長期來看風險極大。尤其是銀行，不應該把風險過多地集中在某一個行業，包括房地產業。

　　因石油資源枯竭，迪拜轉向以房地產業和旅游業為主的經濟發展模式。迪拜常住人口120萬左右，其中外來人口就占85%，吸引世界其他地區的人來購房也就成了當局的政策目標之一。全球金融危機中，迪拜房價下跌超過50%，其房地產開發企業的資金鏈問題在近期集中爆發。

　　不過,也有專家指出，中國房地產開發應該從迪拜危機中吸取教訓，但中國一線城市和迪拜不能簡單類比。迪拜大規模的房地產建設資金，主要來自于包括全球大型銀行在內的國際貸款。隨著金融危機的爆發，國際銀行業本身面臨流動性危機，這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工，加上迪拜地區的房價下跌，使得迪拜世界的償付能力出現了問題。這樣，房地產泡沫破裂引發的流動性危機較終導致迪拜債務危機。

　　相比之下，金融危機對中國的影響要小得多。金融危機的到來，令地產調控政策得以松動，特別是適度寬松的貨幣政策為房地產市場發展提供了相當充裕的資金來源。雖然中國房地產泡沫正在生成之中，但企業層面的資金鏈還遠沒到危機的時刻。更重要的是，中國房地產需求膨脹伴隨城市化進程而生，其中相當部分是自住性需求，房價下調后，便會吸引剛性需求進入，支撐樓市企穩。而這是迪拜所不具備的。

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