投資商業地產須警惕廣告噱頭

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 635 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　目前房市低迷，開發商動足腦筋套現。以房產為依托的商業投資項目宣傳中，開發商紛紛以各種承諾作噱頭吸引投資客。

　　　噱頭一：高回報率

　　“十·一”假日樓市上，位于安亭的某國際酒店做出“5年148%財富之源盡入囊中”的宣傳，承諾每年12%的。高回報率是開發商在宣傳中較常見的噱頭，低則8%，高則將近20%。事實上，這種承諾是違反法律規定的。我國1997年2月1日施行的《房地產廣告發布暫行規定》第16條明確規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者的承諾。 ”開發商的經營行為是市場行為，存在風險和不確定性。除非將率寫進合同條款中，否則很難保證高額回報兌現。

　　　噱頭二：保障模式

　為了消除投資者的顧慮，該國際酒店項目還特別提供 “保障模式”：銀行開設專用賬戶監管增值資金；信托資產不受當事人因經營不善或其他原因而破產清算的影響，實現風險隔離；增值收益由農行托管，本金由交通銀行(601328,股吧)托管；增值合約期滿，購購人可按購購價100%贖回投資資金；將客戶投資酒店資金在銀行托管并報銀行信托，個人所得稅由開發商代繳。

　　對此,上海聯業律師事務所主任王展律師認為：這種保障模式沒有實質意義。銀行并沒有資金監管的功能，只是資金存貸業務的平臺，信托資產也不是銀行保證資產收益，較終的增值收益還是靠房產商的經營。若貪便宜貿然投資，一旦房產商經營不善回報無力，很有可能增值無望甚至損失本金。

　　　噱頭三：售后包租

　　江蘇泰興的一個商業街規劃項目近日通過中介在滬推銷，以售后包租的方式承諾，前3年年率8%，第4年、第5年12%，第6年始則為16%。

　　售后包租，簡單地說就是開發商先銷售后承租或代為出租，在一定期限內給予租金回報。這種方式看似獲利穩定，但其風險不容小覷。項目銷售完成，開發商即可以套現出局，而承租商沒有義務兌現開發商的任何承諾。一旦承租商經營出現問題，投資者期待的回報率就將成為泡影，法律風險巨大。建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ”

　　業內人士提醒投資者，投資商業項目要有長遠的眼光：理性分辨廣告噱頭，對開發商的實力有所了解，對經營者的整體素質有清醒的判斷，投資之前應當對投資前景進行綜合分析，切忌盲目追求高額回報而忘記安全保障。

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