本文著重研討有關房價等突出問題很難解決的又一條重要原因，即住房投資和投機惡性膨脹的”惡性”影響問題。

對我國前些年房價的持續上漲，有的人認為主要原因是住房供不應求，因為這是一條在市場經濟中普遍適用的”規律”。解決的辦法是擴大建設規模，增加供應量。而我國國務院發出的文件中，卻把住房投資增長過快（含建設規模過大）作為一個突出問題要求各地認真解決。如果弄不清以上兩個截然相反的觀點誰對誰錯，就不能提出切中要害的對策，就很難實施有效的宏觀調控。

一、前幾年住房供應的基本格局

住房這一特殊商品，主要有兩個需求：一是居住需求，一是投資需求。由于購了住房自己不住也不出賣叫做投資，購了之后再賣出叫做投機，兩者是可以轉化的。因而前幾年許多人的住房投資，有不少會隨時轉化為住房投機。

2008年我國開始多建保障住房的前5年里，每年新建住房500多萬套，其中120平方米以上套型的高價位住房占了60%以上，有些城市竟占到了80%。這5年里，每年建設經濟適用住房投資只占住房總投資的5%左右，每年建設廉租屋的投資不到住房總投資的1%。以上數據說明，此前幾年住房供應的基本格局是：供應中低收入者的中小套型低價位住房、特別是保障住房嚴重不足，而投資和投機住房則”惡性膨脹”，占據了很大的比重。

二、幾條原因分析

（一）居住需求的主體較多地不能形成”有效需求”。中低收入者（含隨著城鎮化發展不斷進城定居的農民）占居民總數的80%左右，他們中的多數有居住需求（含改善居住條件的需求），應是住房需求的主體。但因中低收入者的收入相對偏低，他們中的大多數，特別是中中、中下和低收入者，購不售價格高的商品房。因此，他們巨大的居住需求僅僅是”自然需求”。他們中的許多人，由于經濟能力不足，不能進入市場購房而形不成”有效需求”。所以，從自然需求上講，我國前幾年對中中、中下和低收入者的住房供應是嚴重不足的。但因他們的居住需求絕大多數不能形成有效需求，也就不能成為影響房價高漲的主要原因。這一特殊情況，是有的人所持供不應求引起房價高漲的論點所不能涵蓋的。

（二）住房投資和投機惡性膨脹。前些年我國每年新建套型120平方米以上的高價位商品房占住房總數的60%以上，計300多萬套。其直接表現應是住房供應結構極不合理，同時還顯露了住房投資和投機惡性膨脹的問題？這是因為，購得起以上套型住房的居民主要可分為以下三類：其一，高收入者。我國城鎮高收入者有3000多萬戶，如果有10%的高收入者進入市場各購一套房，就可以購掉300多萬套120平方米以上套型住房的大部分，是出現供不應求的局面的”主角”。由于高收入者早就擁有自己的住宅，他們為了居住需求而購房的已經很少，大多數購房是投資需求。他們的”需求”在這些年的表現是：住宅套型有越建越大的趨勢，有好幾個城市已經建成出售了價值上億的豪宅；擁有多套住宅的居民不斷增加，甚至出現了擁有逾百套住房的”大碗”。其二，投機購房。在房價連年高漲的形勢下，住房投機就會不斷增加而占據相當的份額，又進一步助推供不應求。其實，許多高收入者的住房投資，也有相當大銑的比重會隨時轉為出售住房的投機。其三，一部份中等收入者購房。有的是經過好幾年努力攢了一筆錢來進行小量的住房投資；有的是為了改善居住條件而購房；有的是兩個獨生子女結婚時雙方父母支持而成了”合三家人之力”來購房；有的是寧愿做”房奴”也要購大一點套型的住房，……。以上情況的疊加，就形成了前些年這類住房的供不應求和暢銷。由于購購套型在120平方米以上高價位住房的，住房投資和投機占有相當大的比重，既是”惡性膨脹”。而住房投資和投機的比重的不斷膨脹，又是前些年房價連年高漲和建設規模不斷擴大的一條重要原因。又由于前幾年的宏觀調控沒有著力抑制住房投資和投機，沒有抓住這個重要環節，又成為調控房價無力的一條重要原因。因此，對待因住房投資和投機惡性膨脹形成的”供不應求”，決不能采納有人主張的擴大供應去解決問題的意見，而必須予以大力抑制。而且應該把它作為解決好房價等突出問題的一項至關重要的措施。

（三）值得關注的幾個驅動作用。一是，高額利潤的驅動作用。我國5萬多個房地產企業，一多半因為拿不到地而在那里窩工，又不愿宣布倒閉停業，從而成了虧損企業。它們與不窩工的企業加起來計算全國平均的房地產企業利潤，只有百分之幾而不算高。但要看到，只要拿到土地進行房地產開發的企業，多能獲得高額利潤。我國財政部門前些年抽查了一批房地產企業，平均年利潤就超過25%。由于這一高額利潤的驅動，造成了各行業的資金向房地產傾斜。各行業中不少經濟實力強的企業，包括不少央企，都斥資興辦了房地產企業。為了在房地產市場競爭中，特別是在拍賣土地的競爭中取得優勝，各行業往往會為其興辦的房地產企業注入巨資。這是近些年房地產投資逐年以20%的速度增長的一條重要原因，也是在土地拍賣中不斷地拍出”天價”以及房價不斷高漲的一條重要原因。二是，房價持續高漲和負利率對住房投資投機的驅動作用。房價連年高漲，購了住房能夠很快地增值或獲利，這就產生了對住房投資和投機的驅動作用。而銀行長期實行負利率，把錢存入銀行會連年貶值，就進一步助推更多的資金投向住房投資和投機。

由于以上種種原因，前些年就形成了一種惡性互動，即：房價連年高漲和高額利潤推動了投資傾斜和住房投資投機的不斷增長；投資傾斜和住房投資投機的不斷增長又反過來推動房價的連年高漲。

解決以上問題的對策建議

抑制住房投資和投機，一要積極擴大保障住房的比重以縮小其比重，二要認真解決高額利潤驅動和負利率驅動的問題，三要開征一些有利于抑制抑制住房投資和投機的稅費，例如房產稅或 稅。許多國家在這個問題上有不成功的經驗，可以結合我國的實際予以借鑒。

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