近年來，房價一直是個熱門話題。現就其中幾個有關房價的不同意見，提出以下探討意見。

“穩定房價”與“平抑房價”

勿須繼續爭論

　　2005年實施房地產宏觀調控的兩個“國8條”，主題是穩定房價。“國8條”還指出，實施房地產宏觀調控的主要任務，是要解決住房領域出現的“五大突出問題”，其中頭兩個突出問題是：有些城市房價上漲過快，有些城市房價過高。當時許多業內人士同意以穩定房價為主題。他們認為，房價是舉國上下都十分關心的大問題，應該把穩定房價放在當務之急、重中之重的地位鮮明地提出來。但也有人認為，對于房價上漲過快，穩定房價是“對癥”之策；而對于房價過高，穩定房價就不是“對癥”之策。如果把穩定房價改為平抑房價，則能全面地適用于以上兩個突出問題。

　　由于2005年的宏觀調控沒有抓住調整住房供應結構這個關鍵環節，成效不盡如人意，特別是穩定房價的成效不明顯。因而，今年出臺的“國15條”的主題，既增加了調整住房供應結構的內容，同時又保留了穩定房價的內容。對此，同意穩定房價提法的人士認為：穩定房價仍然是當前宏觀調控的，再次把它納入主題，是適當的。持不同意見的人士則認為：通過調整住房供應結構，大比重地建設中低價位、中小套型住宅，是一項全面平抑房價并進一步解決好住房問題的重大決策，用穩定房價概括不了它的豐富內容，仍應以改為平抑房價為宜。

　　探討意見是：一個文件的題目，應該允許采取多種多樣的形式。但有一點共識是，文件的題目既要給各級政府的公務員看，又要給廣大群眾看，應力求簡潔明了、通俗易懂。其中比較普遍采用的題目有兩種形式：種是能夠概括文件全部內容的題目，種是突出文件的題目。采用種形式又主要有兩個原因：一是這個文件需要使用突出的題目，二是難以找出既精煉又能概括文件全部內容的題目。

　　“國15條” 包括了豐富的內容，諸如解決住房領域里各項突出問題、全面完成宏觀調控任務；促進房地產業的健康發展；面向中低收入者、解決好廣大居民的住房問題；在住房領域里貫徹科學發展觀、建設和諧社會和節約型社會的要求等，較難找到一個能夠概括文件全部內容的題目。而“國15條”又增加了調整供應結構這一關鍵性的、需要突出的，因而用調整供應結構和穩定房價兩個為題是適當的。

　　應該承認，平抑房價與穩定房價的含義從總體上講是一致的，如果要特別挑剔，則平抑房價的含義稍為廣一些。但因這次采用的是突出的題目，“”就不可能全面。也就是說，使用平抑房價或穩定房價都不能涵蓋“國15條”的全部內容，而使用穩定房價或平抑房價又都能較好地反映突出房價這個的意圖，因而都是可行的。何況去年“國8條”以穩定房價為題時，還是有針對性地回答了當時有些人提出“打壓房價”的質疑。可以這樣說，去年使用穩定房價為題，切合當時的歷史背景，能為廣大群眾所接受。今年繼續使用，不僅仍然切題，又是對去年文件題目的合理傳承。

　　綜上所述可以得出結論，沒有必要為此而繼續展開爭論。

　　兩種計算平均房價的方法

　　目前我國公布的房價，是每平方米住房分時間(年、季、月)的平均房價，主要有兩種計算方法。一種是用一定時間(年、季、月)內銷售住房的總面積去除這一時間內銷售住房的總價，得出每平方米的平均價格。這是一些掌握了全面數據的城市主管房產部門使用的計算方法。另一種是加權平均法。即根據前些年的歷史資料，把住房分成若干類，并確定每類住宅占住宅總量的比重，即“權”數。在進行一定時間(年、季、月)的房價統計時，按規定的程序，先對每類住宅的銷售情況進行抽樣統計，然后將統計數據與每類住宅的“權”數進行加權平均，得出每平方米的平均價格。這是有些城市統計部門常用的計算方法。有人說，加權法是經過“千錘百煉”的計算方法。

　　對此提出以下探討意見和建議：其一，加權平均法的確是一種在統計中普遍使用的辦法，而且有較強的準確度。但使用它的前提是沒有條件(或勿須)進行全面統計，如有條件時，使用全面統計數字可能更為準確。其二，加權平均法使用的“權”數，與實際發生的結構比重相近時，兩種計算方法得出的平均房價是相近的。如果一定時間(年、季、月)內結構比重發生了較大變化，而采用加權法又未及時調整“權”數，兩種計算方法得出的平均房價就會有較大的差別。其三，貫徹“國15條”后，我國的住房供應結構，將由大套型高價位住宅占60%以上，轉變為中小套型、中低價位住宅占70%以上，如果不適應這一住房供應結構的轉變及時調整“權”數，得出的平均房價將會與全面統計產生很大的差距。其四，搞好統計工作是全民共同的任務。既然有些城市主管房產的部門已經能夠掌握全部上市銷售住房的銷售額和面積，因而建議統計部門與有關主管部門商定，有條件的城市，由城市統計部門和主管房產部門共同使用和公布一個統一的平均房價統計數，并注明其計算方法，以增加透明度。

　　房價是否只能升不能降

　　有人說，房價總會不斷上漲，這是必然趨勢。其理由是，建設住房用的材料、設備、人工等，每年都在上漲。同時，隨著經濟發展和人民收入的不斷提高，住房的水平及其“含金量”也會不斷提高。這種說法有其道理并有較廣的適用面，但不夠全面，因為房價也有下降的時候。例如：當某種住宅嚴重地供過于求時；當國民經濟出現蕭條期甚至出現金融危機時；當某種住宅經過炒作哄抬，出現過高價格而政府予以調控時；……。遇到以上情況，都可能出現房價下降的情況。

　　有人說，亞洲金融危機時，香港的房價平均下跌30%多，有些地段的房價甚至下跌50%多，成了嚴重的社會經濟問題。特別是剛用抵押貸款購了住房的居民，他要償還的抵押貸款，遠遠高于重新購一套同等住房的房價，形成了一種“特殊的資產負債”。可以看出，降低房價不一定是好事，因而決不要輕言降價。
　　仔細分析房價升降及其影響，需要區別分析不同的房價。

　　在一定意義上說，“同質住房”(即建設地段和檔次相同的住房)的房價升降較有可比性。正常情況下，既要調控其房價的穩步上漲，又要防止出現“同質住房”房價過多下降的不正常情況。但是，我國現在使用的統計數，不是“同質住房”的房價，而是平均房價。平均房價的升降，固然受到其所包含的“同質住房”房價升降的影響，但同時還受到住房供應結構變化的影響。特別是在住房供應結構發生較大變化時，其影響就會很大，甚至產生決定性的影響。

　　例如，某城市此前每年建設高價位住房占住房總量的60%，高價位住房的平均價為每平方米6000元。貫徹“國15條”后的某年，年建設住房中，中低價位住房占70%以上，平均價為每平方米3000元。僅用簡單的、靜態的算術方法計算，由于這一結構變化，就會使平均房價降低20%以上。如果某個城市出現“同質住房”的房價降低20%以上的情況，就應該作為一個重大問題及時研究解決。如果“同質住房”的房價只有微小升降而平均房價降低20%以上，則是貫徹“國15條”的預期效果，是大好事。現在預先予以說明，使大家有個思想準備，就不會在將來出現較大幅度降低平均房價時“眾說紛紜”。

“同質住房”

　　價格上漲要不要調控

　　這次討論“國15條”的一條重要收獲，就是解決了政府應不應該調控房價的問題。目前，業內人士已逐步達成以下共識：政府介入住房問題，是世界上許多國家的共同經驗；調控中低收入者住房的套型和房價，是政府應盡的職責。

　　這里要研討的問題是，在正常情況下，“同質住房”的房價將會穩步上漲，對其上漲要不要調控。回答是，凡是中低收入者住房(含同質住房)的房價，政府都要調控。對于“同質住房”房價的調控，不是不準上漲，而是調控其上漲的“度”。這個“度”就是，“同質住房”的房價上漲速度應該低于中低收入居民的收入增長速度。例如，每年中低居民收入增長6～8%，經過調控，房價只上漲3～4%甚至更低一些，這就是比較理想的“度”。長期控制這樣的“度”，中低收入居民的住房消費能力就能不斷地得到提高。需要強調指出的是，長期控制這樣的“度”，也是解決好住房問題的一條“治本”之策。(中國房地產及住宅研究會常務副會長 包宗華)

來源:中國建設報

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