政府大規模投資保障房預示著過去十年以開發商為主導的住房發展模式有所改變。　　

　　上海易居房地產研究院綜合研究部出品　　

報告組組長：上海易居房地產研究院院長張永岳　　

報告執筆人：上海易居房地產研究院綜合研究部楊紅旭回建強

　　報告摘要

　　政府大規模投資保障房預示著過去十年以開發商為主導的住房發展模式有所改變，取而代之的，是以政府投資為主導的保障住房和房地產企業投資為主的商品房市場雙軌并行。

　　9000億保障性安居工程投資將對中國商品住房市場產生較大影響。短期內會對穩定住房成交量有明顯作用，中期內則從兩個方面對商品住房市場產生作用：一是抑制商品住房價格反彈，二是成交量分流。同時，會對整個中國住宅市場的運行發生深刻的影響。

　　從實施效果看，9000億安居工程的應側重于廉租房建設，而經適用房建設規模偏大，需要適當控制；另外，地方政府可以考慮向部分符合經濟適用房政策標準的群體發放貨幣補貼，讓其去市場上購房，或者收購部分滯銷的普通住宅項目以做經濟適用房分配，以減輕經濟適用房建設對普通商品住宅市場正常運行的影響，長沙、重慶、鄭州等城市已開始進行這方面的有益嘗試。

　　歷史經驗表明，國有企業獲得經濟適用房和其它安居工程項目開發權的可能性更大。由于此前經濟適用房占住宅市場供應量的不足一成，所以這兩個市場之間相互的影響非常小，而未來三年可能占到三成左右，再加上商品住房已經出現滯銷，經濟適用房的推出必將分流現在及今后的自住需求。那些以普通住宅開發為主業的的企業，特別是民營企業，必須正視這一市場的重大變化。

　　在具體實施中，這一宏大的投資計劃必然存在一些問題和阻力。其中較主要的問題是，巨量資金源自何處？投資的綜合效益是否會顯現？政府應在提出任務目標后，加緊制定相關的落實細則與工作流程，由建設部門總控全局，投資計劃要落在實處，提出明確的規劃以及落實措施，落實責任，避免政策的隨意性和出現“虎頭蛇尾”現象，確保好事做好。

　　在“擴大內需”的總體部署下，11月5日國務院出臺了拯救經濟的一攬子計劃，即“國十條”，總投資規模達到4萬億人民幣。在“國十條”中頭條內容就是“加快建設保障性安居工程”，這顯示政府對住房市場拉動內需的決心非常大。11月10日，國務院召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議，部署七項落實擴大內需具體措施，第三條專門就穩定房地產行業進行闡述，再次確認了房地產行業為國民經濟重要支柱產業。11月12日，住房與城鄉建設部副部長齊驥表示，今后三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成220多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。

　　從國務院到住房與城鄉建設部在短時間內接連出臺了相關刺激內需和穩定樓市的投資措施，房地產行業占據了重要地位，特別是建設部三年內計劃投資9000億用于保障住房建設，將住房保障推到的高度，這將對我國房地產行業的發展產生重大影響。

　　一、9000億計劃推動我國住宅產業發展模式的變革

　　從資金來源看，9000億元的投資應該包含了國務院兩年內4萬億元的刺激計劃中分配給保障住房建設的資金。但從住房與城鄉建設部的投資計劃看，無論是在時間和規模上，都跟此前的常態速度與力度有不少差別，表明該投資計劃明顯帶有強烈的目的性和導向性。也就是說，今后三年保障性住房將成為房地產投資的，并把解決中低收入家庭的住房問題放在優先位置。

　　根據建設部門的摸底統計，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶。可以算一筆賬，根據國家統計局的數據，2006年全國住房銷售套數為504萬套，2007年的數據也基本上維持在500萬~600萬套左右。而建設部門在未來三年內要集中建設接近600萬套的經濟適用房(棚戶區改造作為經濟適用房看待)和200萬套廉租房，即便把廉租房剔除在外，每年200萬套的經濟適用房將占全國住房銷售量的三分之一強。而在2007年以前，我國每年銷售的經濟適用房不過30多萬套，廉租房的投入更少。這些數據對比足以說明住房保障政策的力度。

　　此次，政府大規模投資房地產，其領域嚴格限制在廉租房和經濟適用房，而非商品住房。這表明政府在逐步地“補課”，以修補1998年房改以來留下的住房保障漏洞。可以預計，過去十年以開發商為主導的開發模式必然有所改變。取而代之的是，以政府投資為主導的保障住房和開發商投資為主的商品房市場雙軌并行。

　　二、借安居工程拉動內需是為了更好發揮房地產支柱產業的作用

　　從建設部門此次大手筆投資于保障住房看，房地產行業確實將繼續充當國民經濟支柱產業角色。國民經濟的支柱產業重要標準之一是行業增加值占整個GDP的比重在5%以上。房地產行業的增加值占GDP的比重在2006年為4.5%，2007年這一數據則超過了5%，成為名副其實的支柱產業。

　　實際上，如果從產業鏈的角度衡量，房地產行業投資可以拉動50多個其他行業的發展，其間接創造的價值更大。僅以直接拉動的建筑業而言，近十幾年來建筑業占我國GDP的比重一直在5%以上，房地產業加建筑業對GDP的貢獻度在10%以上。也正是因為房地產行業的這一特性，我們可以在經濟發展歷史上觀察到一個有意思的規律，即只要國家放開房地產的發展，宏觀經濟就會高漲，而經濟出現過熱的情況，又和房地產發展過猛脫不了干系。打壓房地產的后果，是經濟增長逐步減速，而下一次的經濟啟動則又得益于房地產行業的復蘇。歷史往往存在這樣的一種循環。

　　國務院明確肯定房地產行業是國民經濟重要支柱產業，正是從房地產行業的功能角度考慮的。由于房改后過于倚重房地產市場的商品化，忽視了住房保障，造成低收入和高收入同在商品住房市場競爭購房的問題，在房價普遍過高的情況下，受到外圍市場惡化的催化作用，普通收入難以負擔購房壓力，形成市場觀望情緒加重、住房價格持續調整、市場銷售量低迷的困境。

　　國家從擴大內需的角度，從鞏固和發揮房地產業國民經濟重要支柱產業的角度，提出了穩定房地產行業發展，大力發展住房保障安居工程，三年投資9000億建設經濟實用房和廉租房，這個措施和解決問題的思路是合適的。加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動經濟的需求。據測算，廉租住房的建設和經濟適用住房建設，將拉動建筑業的發展，可以提供200多萬個就業機會。如果把上下游產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。另外，在拉動內需的情況下，三年時間計劃解決全國1300萬困難家庭的住房問題，這項措施確實可以緩解日益嚴重的住房問題。

　　三、9000億投資將對商品住宅市場產生重大影響

　　9000億保障性安居工程投資將對中國商品住房市場產生較大影響。可以從兩個方面產生作用：一是抑制商品住房價格反彈，二是成交量分流。同時，會對整個中國住宅市場的運行發生深刻的影響。

　　從1998年開始，房地產業經歷了快速持續發展的十年。然而十年后的今年，房地產市場遭遇了的寒冬，主要表現為價跌量縮。雖然從地方政府到部門出臺了一系列的“救市”措施，包括提高公積金貸款額度、減免部分稅費、降低頭套房貸款利率及頭付等，但房地產行業的調整仍在繼續。

　　國家統計局近日公布的數據顯示，今年前10個月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。房價雖然同比仍在上漲，不過漲幅在下半年后逐漸降低，環比價格增長從8月開始由正轉負。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個百分點，環比下降0.3%。

　　同時，全國房地產開發景氣指數延續了今年年初以來的下降態勢，10月份的指數為99.68，比9月份回落1.47點，比去年同期回落6.06點。樓市低迷，民眾更加持幣待購。官方數據顯示，今年前10個月，個人住房按揭貸款2806億元，同比下降了22.9%。

　　從統計局公布的數據看，全國房價同比漲幅已經到了強弩之末，今年10余份的房價基本上和去年同期價格相差無幾。換句話說近一年來全國房價已經經歷了一個沖高回調的過程，目前房價走勢依然是向下的。

　　雖然在國際金融風暴的沖擊下，國家出臺了4萬億的投資計劃，建設部也有9000億元的投資計劃，但這些投資顯然不是為了增加商品住房投資，更不是推高商品住房的價格，而是增加保障住房的供應量。由于保障住房(經濟適用房)實行成本加低利潤的定價模式，在市場供求規律的影響下，商品住房的市場需求會被大量分流到保障房市場，從而造成商品住房供應量的相對過剩，引售價格的下調。

　　因此，從短期看，國家的經濟刺激計劃會對穩定住房成交量有明顯作用，但中期看，保障房的大量上市就會顯著影響商品住房的成交量和價格走勢。到今年年底，建設部將投資1000億用于保障房建設，明年投資較少會到達3000億元，由于不考慮市場風險，在政府主導的投資項目將快于開發商的項目建設周期，預計1-2年左右時間，目前處于建設過程中的經濟適用房項目和廉租房項目就可以加快推進建設完成，并投入市場；2年左右的時間，新批保障房項目也可以進入市場。根據業已公布的數據，如果整個市場容量沒有進一步擴大，而商品住宅的空置量保持目前的的狀況，保障房的市場供應量預計未來三年內將占市場年度需求量的50%左右，而此前保障房占市場成交量的比例在10%以內。由于保障房主要針對低收入消費者，價格接近成本價，因此假設保障房完全能夠被市場吸納，那么未來三年商品住房的市場份額就會被分流相當的市場份額。

　　如果考慮到符合廉租房標準的低收入者分流不會對商品住房市場產生影響，那么未來三年對商品住房產生主要影響的是經濟適用房的供應量。按照建設部的投資計劃，未來三年經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應量是200萬套。2006年全國住房銷售量是505萬套，假設未來三年住房成交量穩定，那么經濟

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