2008年已經(jīng)接近尾聲chinaren，在今年這場蔓延至全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)面前，經(jīng)歷了近10年來高速增長的中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了貨幣化以來的頭次行業(yè)調(diào)整周期；在2007年底以來的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的累加效應(yīng)下，中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一場所的深度調(diào)整……

　　對此，為了確保中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)成為政府關(guān)注的，在一系列的救市政策中，專門針對房地產(chǎn)出臺(tái)了史上較優(yōu)惠的利率優(yōu)惠折扣與降息幅度，而9000億保障房的投資計(jì)劃更是對整個(gè)房地產(chǎn)市場有著深遠(yuǎn)的影響。以下，將從上述幾方面對11月的宏觀市場予以詳細(xì)分析：

　　■ 金融政策

　　1、央行將從27日起下調(diào)存貸款利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)幅度創(chuàng)11年之較

　　為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：

　　從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。

　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。

　　政策點(diǎn)評(píng)：

　　1．“救市”政策頻出搜狗，貨幣政策適度放松。針對當(dāng)前形勢，政策迅速改變宏觀措施，采取靈活的有壓有保的方式，自今年年中以來，提高出口退稅率、降低利率和存款準(zhǔn)備金率、取消商業(yè)銀行貸款限制、支持房地產(chǎn)、批準(zhǔn)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等一些政策陸續(xù)出臺(tái)。其中較為值得關(guān)注的是央行三月內(nèi)4次降息，調(diào)整幅度達(dá)11年之較。

　　2．短期內(nèi)無法改變房地產(chǎn)繼續(xù)下行的趨勢。在美元未來可能走強(qiáng)、中國出口萎縮的背景下，中國經(jīng)濟(jì)仍將面臨巨大壓力。因此，在中國宏觀經(jīng)濟(jì)尚不能真正復(fù)蘇以前，上述的種種優(yōu)惠措施，充其量對于房地產(chǎn)銷售量將有一定的作用，但是，對于價(jià)格回暖的意義短期內(nèi)幾乎等于零。

　　2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部同期出臺(tái)政策，調(diào)整住房公積金存貸款利率

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部27日發(fā)出通知,調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率。

　　通知提出,根據(jù)2008年11月26日《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和人民銀行對金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的通知》（銀發(fā)〔2008〕339號(hào)）,調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率。

　　 從2008年11月27日起,當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從0.72％調(diào)整為0.36％,上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從2.88％調(diào)整為1.98％。

　　 從2008年11月27日起,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.54個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4.05％調(diào)整為3.51%,五年期以上從4.59％調(diào)整為4.05％。

　　3、房貸之后，銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托

　　11月6日，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司規(guī)范和防范房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這也意味著焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，今年一度成為開發(fā)商融資新空間的信托渠道將面臨萎縮。監(jiān)管層的較新要求不僅重申信托公司禁止向未取得 “四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款、嚴(yán)禁以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，還要求開發(fā)商必須滿足資本金、開發(fā)資質(zhì)等新條件。同時(shí)，信托公司嚴(yán)禁向開發(fā)商發(fā)放流動(dòng)貸款或以購購開發(fā)商資產(chǎn)附回購承諾等形式變向發(fā)放，不得向開發(fā)商發(fā)放土地出讓價(jià)款的貸款。

　　■ 土地政策

　　1、國土資源部：明年起提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　為切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，深化征地制度改革，從2009年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　國土資源部11月發(fā)出關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的通知指出，要完善征地補(bǔ)償機(jī)制。通知具體要求有：

　　1、在層層落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任制的前提下，將劃定恒久基本農(nóng)田，實(shí)行特殊保護(hù)。

　　2、不得利用農(nóng)村集體土地建商品住宅、不得建高爾夫球場、不得建其他違反國家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策等法律法規(guī)規(guī)定的項(xiàng)目。

　　3、加快土地有形市場建設(shè)。建立與國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓制度。劃撥集體建設(shè)用地使用權(quán)改變用途或進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)在土地有形市場公開交易。

　　4、嚴(yán)格宅基地管理，依法保障宅基地用益物權(quán)。通知指出，結(jié)合土地資源條件，按照節(jié)約集約用地要求抓緊修訂宅基準(zhǔn)。認(rèn)真落實(shí)一戶一宅政策，進(jìn)一步完善宅基地使用制度。探索制訂宅基地退出機(jī)制的具體政策規(guī)定，提高宅基地利用效率。

　　此外chinaren，在19日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁法（草案）》獲原則通過，將經(jīng)進(jìn)一步修改后，提請全國人大常委會(huì)審議。

　　2、國土資源部：擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目將保障用地

　　11月13日,國土資源部副部長鹿心社表示,國土資源部將按照要求,為拉動(dòng)內(nèi)需采取的政策措施落實(shí)提供優(yōu)質(zhì)的用地保障服務(wù)。具體有以下幾方面:

　　,在土地利用總體規(guī)劃上做出相應(yīng)的安排。決定拉動(dòng)內(nèi)需上的項(xiàng)目,將加快土地利用總體規(guī)劃修編,做出用地的統(tǒng)籌安排。

　　,在土地利用計(jì)劃上做出相應(yīng)的調(diào)整安排。一方面對今年的用地計(jì)劃做出適當(dāng)調(diào)整,保障確定的拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目的用地指標(biāo),同時(shí)對明年的用地計(jì)劃會(huì)同發(fā)展改革委進(jìn)行研究,做出科學(xué)合理的用地計(jì)劃,保障明年的用地。

　　■ 保障性住房政策

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：9000億投資保障性住房建設(shè)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥11月12日表示,今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成200多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達(dá)到9000億元,平均每年3000億元。

　　按照規(guī)劃提出的工作目標(biāo)，三年解決747萬戶低收入家庭住房困難，加上目前已解決住房困難的200多萬戶低收入家庭，全國1000萬戶低收入住房困難家庭的住房問題基本得到解決。

　　與此同時(shí)，為了響應(yīng)4萬億的促進(jìn)內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃與9000億經(jīng)濟(jì)房投資計(jì)劃，2008年11月26日，湖北省公布了3年內(nèi)的投資計(jì)劃，將動(dòng)用不少于1000億元的財(cái)政性資金帶動(dòng)全省1.5萬億元左右的社會(huì)投資。其中對保障性住房將新增投資355億元校友錄，完成經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)規(guī)模1916萬方，解決全省66萬戶城市低收入家庭的住房困難。

　　政策點(diǎn)評(píng)：

　　1．從全國房地產(chǎn)市場來講，數(shù)據(jù)分析顯示，國家9000億保障住房投資計(jì)劃對市場供應(yīng)量的影響極其有限，從市場層面而言，政府9000億的投資計(jì)劃精神意義大于市場意義。對樓市的實(shí)體影響不明顯。

　　2．而對武漢樓市而言，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)周期為2年。即從2012年開始，本投資的效應(yīng)方始顯現(xiàn)，而且，武漢樓市在經(jīng)濟(jì)適用房方面一向走在全國前列，本次更不會(huì)落后，據(jù)此分析，本次計(jì)劃將使經(jīng)濟(jì)房在武漢樓市中的份額達(dá)到37%，因而對整體樓市的供應(yīng)與價(jià)格影響將極為明顯。

　　二、典型一線城市樓市較新動(dòng)態(tài)

　　一線城市向來作為中國樓市的風(fēng)向標(biāo)。“金九銀十”作為樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，然而今年9、10月的成交量卻依舊在低位徘徊，同比去年的五成都不到。在2008年的這個(gè)十一黃金周并未出現(xiàn)如購房者所預(yù)期的降價(jià)，因而京滬深穗四大城市的成交量不約而同地降至歷史新低。具體情況如下：

　　北京：價(jià)穩(wěn)量略升，北京10月的成交套數(shù)小幅上升，為4563套，環(huán)比增加176套，環(huán)比增幅為4%，成交均價(jià)為12589元/平方米，環(huán)比下跌25元/平方米，與9月均價(jià)基本持平。

　　上海：價(jià)穩(wěn)量微跌。上海10月的成交面積持續(xù)回落，僅高于2月，為85.9萬方，環(huán)比減少5.3萬方，降幅為6%，成交均價(jià)為13439元/平方米，環(huán)比下降40元/平方米，變化甚微，與9月基本持平。

　　深圳：量穩(wěn)價(jià)微升。深圳10月的成交面積為34.03萬方www.focus.cn，環(huán)比增加0.3萬方，增幅為1%，成交均價(jià)為12706元/平方米，環(huán)比上漲275元/平方米，增幅為2%。

　　三、11月武漢樓市概況

　　（一）11月全市新盤備案監(jiān)測（11月1日—11月30日）

　　11月全市共有備案新盤22個(gè)，新盤備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個(gè)。

　　在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價(jià)浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動(dòng)銷售。而11月的樓市新政對于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的較后一搏。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應(yīng)反而出現(xiàn)增長，多個(gè)純新盤項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進(jìn)一步加劇了購房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。

　　（二）11月土地掛牌情況監(jiān)測（9號(hào)公告掛牌時(shí)間：11月14日至12月2日；10號(hào)公告掛牌時(shí)間： 12月12日至12月23日）

　　本月共出臺(tái)兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號(hào)公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號(hào)公告推出6宗掛牌交易地塊。

　　其中9號(hào)公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主house.focus.cn，整體出讓規(guī)模為195931.2平方米（約293.9畝），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質(zhì)上，除066號(hào)中北路地塊以及067號(hào)常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。

　　在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上

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