——從“工業地產”到“招商地產”

隨著我國地產業的迅速發展，地產形式也開始逐步細分，出現了許多新的地產形式。“產業地產”和“動力地產”是較近提的比較多的兩個地產概念。

地產的一級分類仍然是房地產、商業地產、工業地產。其他的地產概念和形式都是這三類地產形式的再細分或衍生，要么就是這三類地產的組合。

“產業地產”和“動力地產”實際上是工業地產概念的升級和裂變。

工業地產——被簡化的概念

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產土地的批租年限為50年。

這是工業地產的定義。于是工業地產的概念在很多人心目中就等于廠房，就像房地產那樣被純物業化了。

在東南沿海特別是在珠三角地區，廠房、工業園的粗放式經營更加簡化和背離了工業地產的正確概念。在珠三角的一些地區，到處都是零散的各種各樣的廠房，很多所謂的工業園也就是在一個地方集中了一堆企業。

工業地產從來都不是一個單純的物業感念，也不是單純的商業概念。它總是跟地方政府招商引資以及地方工業經濟的發展聯系在一起的。也就是說它具有政治性和很強的政策導向性。

如果撇開了地方經濟發展和地方政府招商政策的各種因素來開發工業地產，這個項目就很難成功。

這里面有兩個主體，一個是工業地產投資商，一個是政府。

好比珠三角地區的很多廠房業主，根本不去調查工業地產的市場情況也不了解政府的產業政策，盲目的建起許多廠房。結果招租成了大難題。

政府方面往往不做科學的產業規劃，對自己的優劣勢認識不清晰，簡單的劃出一塊地，名曰某某工業園，然后招商。結果招商老大難，就算招到了，也是五花八門一團亂，較后還給自己搞出一堆麻煩來。

隨著中國制造業產業結構的升級和國家宏觀經濟政策的變化，這種簡單的工業地產概念會越來越行不通。無論是政府還是開發商，都應該認識到這一點。

產業地產——必將大行其道

前面提到了現在工業地產的問題，那么從工業地產升級到產業地產，或許剛好可以解決這個問題。

產業地產是指在新經濟和新型工業化背景下，以產業為依托，以地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研究與發展用房、生態寫字樓和高科技園區為主要開發對象，綜合開發、集約化經營的多功能綜合性產業服務式地產。

如果比發展的遠景，產業地產不如動力地產，但卻能解決中國工業地產眼下的大問題。

經過三十年的發展，中國制造業正在逐漸向國際產業鏈的上游攀登，不再是初期那種簡單粗放的模式。產業化特征越來越明顯，產業轉移和升級也是迫在眉睫的事。

產業轉移和升級，不是企業轉移和升級。在這場轉移大潮中，東部以“產業”形式轉出去，內地必然要以“產業”形式接進來。

實踐經驗也證明，現代城市的發展必須與產業相結合。政府的招商引資也從以前的以企業為導向轉為以產業為導向，以產業帶動城市經濟群的發展。形態例如：城市新區、城市副、都市型產業園、大學產業園區、創意產業園、媒體產業園和一些行業產業園等。

成功的例子也有很多，例如武漢的光谷、企業社區，天津濱海新區、番禺珠寶產業園等。這些新型的城市產業園區，都要求集管理、研發、營銷展示，商務接待等功能于一身，迎合產業升級的需求。

產業地產的經營理念正好切合了這個要求。如果工業地產的開發模式依然是劃一片地，建幾棟廠房這樣簡單，顯然不符合中國現階段產業轉移和升級的要求，也不符合各地方城市經營的產業化要求。以老思想舊思想開發工業地產必將被市場淘汰。

　 動力地產——城市經營的航標

中國動力會提出的動力地產的概念，對一個城市來說，或許比產業地產更具吸引力。

在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增值為目標，以工商業地產、旅游地產和經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源，進行綜合開發和集約化經營的新興產業形態，即"動力地產"。

動力地產有三個特點：

：整個城市經營、國家經營的高度；例如：上海浦東開發區、大連、西安高新技術開發區、蘇州工業區、中關村科技園區。都是動力地產的典范，也是許多城市爭相效仿的對象。

中共政策研究室經濟局局長李連仲說：“動力地產的意義在于，讓業內人士把目光放的更長遠一些，把地產業上升到城市經營、國家經營的平臺上來。”

：以產業承載性、財富遞增性、發展持續性實現土地價值的化，并與消費型地產共同構建一個和諧的產業鏈。

動力地產的特點是打破了單一地產形式的概念，將工商業地產、旅游地產和經濟園區地產融合到了一起，讓各種地產形式協調發展，共同組合成一種健康、持續的地產形式。應該說，已經突破了單純工業地產的概念。但在它所包含的幾種地產形式中，較重要的和頭先必須要解決的，還是工業地產的問題。

歷史發展的經驗告訴我們，對于一個城市，頭先起步的一定是工業地產，當工業經濟發展到一定水平，商務和貿易快速發展，便產生對商務寫字樓宇的需求。當整體城市經濟實現產業化升級，經濟開始向、三產業便宜的時候，城市居民可支配收入達到一定高度，便產生對旅游休閑和住房的強烈需求。

這同時也是非常具有前瞻性的看法，現在工業地產、商業地產、住宅地產的概念如此獨立和強大，正說明這幾種地產形式細分后各自為陣，互不協調的現狀。也是地產發展的規律：綜合，細分，再綜合。所不同的是開始的綜合是混亂，后面的綜合是理性組合、比例協調。

第三：在城市經營的高度，包含了一個城市的幾乎全部元素，例如人文、交通、品牌、人才、資源、工業、商業、旅游業等一切生產性要素。

綜合起來講，動力地產是非常不錯的概念，也有不少成功的案例，可以說是中國城市主流經濟未來發展的必經之路。但并不是所有的城市都具備運營動力地產必備的要素，目前對大多數地區城市來說，實現工業經濟產業化才是眼前的要務。

招商地產——更上一層樓

本刊對工業地產、產業地產和動力地產的概念經過反復的研究，發現它們具備兩個共同特點：

：都是生產性地產。在這三種地產概念里，都沒有把房地產納入概念范疇之內，即都是為地方經濟創造價值的生產性地產。

：都是為地方政府招商引資服務的載體。這三種地產概念，都是為了吸引資本和產業入駐當地，是為地方經濟發展服務的。都離不開地方政府的產業和經濟政策。

依據這兩個共同點，可以從功能上將這三種地產形式都歸入一個地產概念里——“招商地產”。

“招商地產”是指在中國產業轉移和產業機構升級等新經濟背景下，以地產為載體，以推動地方政府招商引資為主要目標，以促進地方經濟持續健康發展為前提，涵蓋工業地產、商業地產、旅游地產、產業地產、動力地產等多種地產概念，綜合開發、集約化經營的生產型地產形式。

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