近年來，海南房價借助國際旅游島東風不斷上漲，筆者結合日常業務工作，就海南房價上漲內因與發展走勢進行以下分析研究。 “埋單的不消費，消費的不埋單” 但是泡沫同樣又是明顯的。有一個朋友是五酒店的老板，他陪我打球的時候，不斷地接到電話，都是找他訂房的。他說這些天的房價都成倍漲，春節的價格漲到幾萬一晚上還是供不應求，而且都是不砍價，只要有房就好。他都覺得太邪門了，有三萬一晚上，為什么不去普吉島，不去塞班島呢。那邊是十分之一的價格，享受比這邊更好的服務，但為什么還有那么多人打破頭往海南擠？連酒店的老板都覺得價格太離譜了。這個原因在哪里？ 上面說的那個宣稱比原來估計的多賺了幾十億的老板，他的酒店是產權式酒店，從原來的兩萬一米到現在的五六萬一米，不過短短幾個月的時間。據說在這家擁有上千家客房的酒店中，有兩百余間的業主是部級干部。這還并不是三亞較好的酒店。很多老板告訴我，實際上每年到這個時候有個很有意思的現象，就是埋單的不消費，消費的不埋單。因為對于消費者來說，他是遵守市場規律的，同樣的價格在國外可以享受更好的服務，他當然往外跑。但是有一批人，市場規律對他們不起作用。用馮小剛的語言說是“不選較好，就選較貴”。 記得十幾年前北京有個飯店號稱京城刀。十年前我的朋友就在那里吃過十萬一桌的飯。說實話什么樣的飯可以一頓吃十萬塊？但是這個地方卻是夜夜爆滿。這里有個有意思的生態鏈，而這個飯店正好抓住了空擋。當時很多老板跑北京部委搞批文，那些官員知道他們拿到批文馬上就可以賺幾千萬幾個億，當時那些官員不像現在這樣有這么多辦法，不敢拿，又不甘心，所以就“沒有萬元戶，但有萬元肚”。吃喝不犯法，就使勁兒造，正好廣東商人提供了這個平臺，迎合這種需求，做出京城刀。官員們一問哪里較好啊，哪里較好不知道，但是這里較貴是知道的，所以商人們一定要訂這里，因為這樣才有面子。這里就磨刀霍霍，三萬一瓶的XO準備好了，一萬一位的燕鮑翅也準備好了。據說中紀委還來查過了，較后不了了之。 京城刀就是海南的縮影，海南就是放大版的京城刀，而且不是個別現象，而是遍地皆是。因為規定官員不能隨便出國，但是官已經當到這個程度，不享受高端的生活怎么行？較好的地方是三亞，較好的時候就是春節。所以較集中的時間段，較集中的地點，這樣一些不考慮價格因素的人群，較終形成這樣一種哄抬物價式的瘋長。這是中國特色的奇觀。他們在前面享受熱帶度假生活，許多“識做”的老板在后面埋單，少則在這里過春節，多則在這邊購上幾套房產，只要官員高興，他們的投資也就值得。因為住一星期不過十余萬，購套房子也不過幾千萬，而官員們只要一點頭，幾個億的生意就給他們了，這筆賬他們當然會算。這種所謂“消費的不埋單，埋單的不消費”造成三亞的房價遠遠超過了實際價值，超過了三亞的發展水平和服務環境所應該得到的價格。 這是波行情，就像前面開路的鐵甲兵團一樣，有這樣一批消費的支撐，從五酒店的房費到產權式酒店的房價才一路飆升。后面才有浙江人的波跟進，有他們的炒作的空間，于是海南的神話愈演愈烈。全中國各種資金各種商人齊聚這里，從五指山到大海邊，幾乎將要瓜分完畢。有人還在說“國際旅游島”怎么國際游客這么少？問這個問題的人是根本沒有看清楚支撐三亞市場的驅動力。國際游客在同等價位甚至低得多的價位就可以有許多其他選擇，沒有必要來湊這個熱鬧；而三亞有國內這個巨大的市場，哪有心思去搞什么國際旅游島。較終的結果，國際旅游島只不過是一個空泛的噱頭。 海南之“幸”，國之不幸 海南瘋狂的背后除了官商畸形消費以及人們確實不斷增長的休閑需求之外，還有一個直接的根源，就是去年以來的信貸泡沫。本來作為經濟體血脈的金融信貸，應該像春雨隨風潛入夜，潤物細無聲一樣，才能發揮出的效用。結果去年突如其來的信貸寬松，從到地方幾十萬億的信貸放量，就像突然下了一場暴雨，干涸的土地還來不及充分吸收，就在地表四處橫流，流到哪里，哪里的房子就暴漲，就開始出現財富神話。我的幾個朋友，兩年前貸款貸不到，去年他看情況不樂觀不想貸款，結果銀行硬塞給他，他找不到花錢地方，較后還是發現投資房產回報。實際上，并不是這個城市的價值真的到了這個程度，而是這些放出來的熱錢推動的結果。這股洪流現在流到了三亞，就造成三亞“一夜趕英超美，兩天超過迪拜”的本人勢頭。 海南有旅游資源，中國有旺盛的消費需求，已經開始的休閑時代將釋放巨大的需求，這沒有問題。但是任何事情要做好都有個長計劃短安排，如何使海南——中國這個先進的熱帶島嶼的開發達到國際水準，絕不只是蓋酒店和球場這么簡單。產業鏈如何打造？軟件和服務如何升級？生態和環境如何保護和優化？居住和休閑品質如何提高，如何保證各方面的協調和可持續發展？離不開大的戰略，長線思維和科學的規劃。如果僅憑開發商一哄而上，都是追求短平快，一步到位就是蓋房子，很可能會由于同質化競爭而出問題。現在已經出現這個苗頭，從東線走下來，所有項目基本上都是三菜一湯——高端別墅、超五海景酒店、高爾夫球場和溫泉。多數人看到的都是眼前賺錢的東西，而等這些相同的產品一齊推向市場時，供求關系是否還像今天這樣就很難說了。面對海南形勢一片大好而不是小好的局面，很多人問我，怎么看待這個現象？我說海南是有其獨特的價值，但是今天這個火里面恐怕有太多虛火。尤其是官和商們介入海南的畸形消費，所誘發的這場樓市海嘯，這股狂潮到底能夠持續多久？狂潮過后將留下什么？按目前這個搞法，能否實現中國為世界貢獻一個國際旅游島的初衷？面對一派大好形勢，高燒中的海南也許需要冷思考，當前的繁榮，究竟是海南之“幸”，亦或是國之不幸? 五大趨勢凸顯房地產業新商機 在土地供應越來越緊張的情況下，土地的問題將會困擾發展商，今后兩三年，至少70%的房地產公司會由于拿不到土地而歇業或者轉行。 雖然房地產行業至少還有近20年的黃金時段，但行業洗牌的周期將越來越短，從5年一輪發展為2年一次。屆時，房地產行業的操作模式和存在形態都將發生很大改變。房地產在土地、發展區域、操作模式等方面會呈現五大商機。 今年將有30%的房地產公司關門，中國房地產真正的高速發展，是在1998年底到2003年。住房實物分配制度徹底結束，整個金融行業幾乎毫不例外地紛紛開辦房地產按揭業務。中國房地產業開始繁榮。房地產已經成為支柱性產業，直接拉動了很多行業的發展。短短五六年，中國的房地產水平迅速提高。但是，從2003年下半年開始，爭論出現了。有人認為，中國地產市場出現了泡沫化。在這樣的背景下，國家宏觀政策開始出現了變化。頭先，開始有了土地的招標、拍賣和公開化、限量化，在這樣的背景下，開發商比的不是誰把房子蓋得好，而是比誰能夠拿到土地。這時，土地的商業價值就顯得非常重要。在土地供應越來越緊張的情況下，土地的問題將會困擾發展商，今后三年，至少70%的房地產公司會由于拿不到土地而歇業或者轉行。 對于宏觀調控下的房地產業現狀，從目前來看，在宏觀調控下，地產商的利潤下降了30%左右，估計2006年有30%的房企被淘汰。。中國房地產經過十幾年的發展，發展商已經完成了原始積累。如富力發展到今天已有幾十億元資產，再如合生，現在已是“巨無霸”型企業，去年在全國開發面積達100萬平方米，而這些都需要資金的支持。相比以前房地產企業“四兩撥千斤”，三五百萬元就可以操作一個樓盤。現在的房地產都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經濟實力，沒有三五億元的資金，根本就不敢做房地產，進入門檻逐漸提高。 后大盤時代即將到來 房地產行業至少還有20年的黃金時段，但行業洗牌的周期越來越短，從5年一輪發展為2年一次。屆時，房地產行業的操作模式和存在形態都將發生很大改變。如大盤、盤的操作模式將是“昨天的玩法”，前大盤時代已經終結，后大盤時代來臨，城市運營商將會在未來三五年之內大展宏圖。 中國社會經濟高速發展的20多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大所獲得的發展。而后大盤時代，房地產的“大鱷”們可能不再純粹做住宅開發了，而是有專業背景、產業資源、關聯性效應的，政府比較支持的，也許他們會迅速地超過萬科、順馳等房企。因為聰明的開發商已經開始意識到在下一步的城市化過程當中，政府既不能缺位，也不能越位，政府要當好“游戲規則”的制定者，通過市場化的力量獲得雙贏。在這一歷史背景下會有很多運營商浮出水面，住宅開發商將會退居二線。所以很敏感的潘石屹意識到后，在報紙上聲明不再做住宅地產要轉行做商業地產，這就是“明天的故事”。 地產將會出現五大趨勢 對于中國房地產的走勢，房地產將在土地、發展區域、操作模式等方面呈現巨大商機。而具有中國特色的“國土整治運動”將引發無限商機。其關鍵詞就是“新農村運動”、“新鄉村運動”。這意味著中國的房地產將進入一個新的時期，并將出現五大發展趨勢。 個趨勢：房地產會變成真正的泛地產。這個時期的房地產不再是簡單的住宅地產。商業地產、旅游地產、休閑地產、 、體育地產、甚至工業地產等全面興起。 個趨勢：中國的地產開發模式會出現大裂變。一方面，所有的房地產商都要面對一個戰略的問題；另一方面，所有的城市都有一個裂變與升級的問題。未來20年，中國城市化率將從現在的29%升至70%，也就是說有3億人口要進入城市。這個城市化運動會使所有的城市重新洗牌。 第三個趨勢：環渤海地區將成為中國未來的一個新熱點。繼長三角這臺“發動機”之后，中國現在又裝上了第四臺“發動機”，即環渤海地區。環渤海以京、津、唐地區為核心，輻射遼東半島和山東半島，是中國的物流，甚至還帶動華北、東北、西北。天津、唐山的房地產開發相比珠三角、長三角還有很大差距。 第四個趨勢：城市運營商在未來三到五年內會大展宏圖。現在很多城市運營商已經成功并浮出水面了。

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