調(diào)控 重在落實(shí)老政策 新招暫難出手

4月調(diào)控新政以來，政府一再表態(tài)調(diào)控房價(jià)的決心，希望能通過改變預(yù)期的方式在短期內(nèi)遏止住房價(jià)的上漲。但8月以來的量價(jià)齊升使市場(chǎng)再度進(jìn)入深度博弈，也加大了新的調(diào)控政策可能出臺(tái)的預(yù)期。

陳國強(qiáng)表示，如果量價(jià)上漲未來持續(xù)出現(xiàn)，調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步收緊，而收緊將很可能從采取強(qiáng)有力的措施保障前期調(diào)控政策的執(zhí)行入手。

世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌也認(rèn)為，成交量持續(xù)上升一部分原因便是部分調(diào)控政策執(zhí)行不力，使得新政效力大打折扣。

在深圳水榭春天項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，幾家銀行對(duì)90平方米以下頭套房貸執(zhí)行頭付兩成的政策，還紛紛推出利率優(yōu)惠，大多數(shù)銀行都表示頭套房按揭利率可以低至7.1折。有些銀行還推出了購購理財(cái)產(chǎn)品，對(duì)房貸利率優(yōu)惠至7折的活動(dòng)。而即便是多套房貸，深圳不少銀行也可曲線放行，投資客也采用與親人“聯(lián)合署名”，冒充頭套房貸，不僅可以獲得兩成頭付，還可享受7折優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前選擇松動(dòng)的銀行還只是少數(shù)，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)不景氣，未來這些零星的松動(dòng)行為就有可能成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。此外，由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季到來，部分銀行也選擇降價(jià)以迎接剛性需求的釋放。

而對(duì)于“二次調(diào)控”會(huì)否很快來臨，世聯(lián)研究部認(rèn)為，現(xiàn)在談出臺(tái)新調(diào)控政策為時(shí)尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房價(jià)過快上漲”，8月樓市反彈主要是成交量的反彈，樓市價(jià)格并沒有出現(xiàn)普遍上漲和快速上漲的現(xiàn)象；二是8月樓市反彈是剛需主導(dǎo)，剛需并不是樓市調(diào)控的對(duì)象。

世聯(lián)地產(chǎn)同時(shí)表示，雖然目前不必?fù)?dān)心政府的“二次調(diào)控”，但并不意味著成交量可以持續(xù)增長、價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)普遍的回升和快速的上漲。這是因?yàn)檫@一輪樓市的反彈是由剛需所主導(dǎo)，而剛需的價(jià)格彈性較大，當(dāng)價(jià)格漲幅超過一定幅度時(shí)會(huì)促使剛需再次陷入觀望。

中金公司也認(rèn)為，為了保持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長，并且考慮到未來供應(yīng)量將會(huì)增加，政府難以出臺(tái)更多、更嚴(yán)格的中長期有效的地產(chǎn)政策，政策的主要目標(biāo)將依然是預(yù)期調(diào)控以及此前暫時(shí)性的需求遏制政策的加緊。

熱銷 成交回到調(diào)控前 趨勢(shì)尚待確認(rèn)

深圳新房成交量上周（9月6日至12日，下同）突破1000套，創(chuàng)下近5個(gè)月成交量新高，深圳新房的成交量已連續(xù)4周保持800套以上，基本恢復(fù)到樓市調(diào)控前的水平。

北京的成交數(shù)據(jù)也已接近2009年市場(chǎng)較火熱時(shí)期。上周北京期房住宅簽約3596套，同比上漲38.5%，環(huán)比上漲93.5%；成交均價(jià)18161元/平方米，同比上漲41.8%，環(huán)比下降9.0%。除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房外的住宅總成交為2403套，環(huán)比上漲21.4%，比8月同期上漲175.9%；高達(dá)343套的日均成交已超過市場(chǎng)較紅火的3月日均成交量。與商品房類似，北京二手房數(shù)據(jù)也在上周繼續(xù)上漲，成交3610套，環(huán)比上漲4%，而價(jià)格更是在新政以后頭次出現(xiàn)環(huán)比上漲。

據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬平方米，比前周上漲6%，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上。這是自8月份以來的持續(xù)第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

與此同時(shí)，全國土地市場(chǎng)也快速升溫，成交總價(jià)連續(xù)走高，銷聲匿跡了幾個(gè)月的“地王”在各地頻頻出現(xiàn)。

種種跡象使得部分人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了，但一些業(yè)內(nèi)人士指出，分析具體項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)便可以看出，市場(chǎng)回暖的跡象依然不明顯，在部分項(xiàng)目熱銷的同時(shí)，不少項(xiàng)目也在遭遇冷遇。

以北京為例，多數(shù)熱銷樓盤均位于郊區(qū)，價(jià)格相對(duì)不高，且開盤均價(jià)低于預(yù)期甚至低于周邊二手房，城區(qū)的高價(jià)樓盤銷量則并不樂觀。

根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)，新政后北京預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)約85個(gè)，總供應(yīng)房源合計(jì)30214套，而截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%，簽約率依然比較低。9月的前12天，85個(gè)項(xiàng)目總簽約為1377套，大部分簽約量依然集中在低價(jià)盤，簽約超過30套的8個(gè)項(xiàng)目中，除萊圳家園成交均價(jià)在20695元每平米外，其他的7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)均低于2萬元。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖為時(shí)尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開樓盤、遠(yuǎn)郊樓盤等新入市項(xiàng)目以價(jià)換量所帶來的，而部分項(xiàng)目的熱銷是同多數(shù)樓盤的滯銷并存的，未來量價(jià)齊升的趨勢(shì)是否能夠持續(xù)還面臨不確定性。

9月剛剛過去半個(gè)月的時(shí)間，但隨著剛需的匆忙入場(chǎng)和部分投資客的卷土重來，“金九銀十”顯現(xiàn)出“開門紅”跡象，一線城市部分樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”以及開盤前徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，在調(diào)控尚未放松的背景下，此時(shí)判斷市場(chǎng)回暖為時(shí)過早，即使所謂的“真回暖”出現(xiàn)，但真回暖很有可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲的調(diào)控，導(dǎo)致真回暖變?yōu)榧倩嘏Ｍ瑫r(shí)，未來隨著供應(yīng)量的逐步放大，樓市供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松，甚至逐步變?yōu)楣┻^于求，導(dǎo)致房價(jià)從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。

未來 供需有可能逆轉(zhuǎn) 房價(jià)或?qū)⒆叩?p>決定房價(jià)較終走勢(shì)的依然是供需情況，而未來供應(yīng)量逐步放大的趨勢(shì)也使得業(yè)內(nèi)認(rèn)為不僅房價(jià)的快速上漲難以出現(xiàn)，甚至可能迎來下降。

世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)顯示，樓市未來供應(yīng)量或?qū)⒋蠓黾樱?010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長33.9%，相對(duì)于去年同期10.9%的增幅，足足高出20個(gè)百分點(diǎn)，其中北京更是高達(dá)70.6%。正因?yàn)槿绱耍?月北京樓市量價(jià)的同比增幅均要低于滬深穗三個(gè)城市。

同時(shí)，今年1-8月房屋施工面積同比增長29.1%，而去年同期僅增長13.5%；加上2010年全國建設(shè)580萬套保障房，這也將解決部分剛需的住房問題。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2010年8月末，全國商品房住宅銷售面積同比上升4.1%，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來，但從目前不足60%的銷售面積與新開工面積之比來看，明后年的供給量會(huì)顯著增加。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合開發(fā)商新開工增長走勢(shì)和半年報(bào)中對(duì)下半年的供貨預(yù)期，新增供應(yīng)將在未來兩個(gè)月間大量入市，供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松，甚至逐步進(jìn)入供過于求，導(dǎo)致房價(jià)從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。

目前，深圳市場(chǎng)雖然出現(xiàn)回暖跡象，但后市也面臨較大的供應(yīng)壓力。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)深圳9月份新房推盤量為126萬平方米，10月將在124萬平方米左右，至年底大約將有314萬平方米的新增供應(yīng)。而8月深圳新房推盤面積只有22萬平方米。

北京方面，截至9月13日，新建商品房可售房屋套數(shù)達(dá)到112312套，創(chuàng)造了年內(nèi)較高。其中，住宅套數(shù)達(dá)62935套。存量房可售房源套數(shù)達(dá)到33663套。其中，可售住宅達(dá)到32953套。

北京中原認(rèn)為，按照目前的施工面積及新開工面積計(jì)算，下半年特別是4季度將迎來明顯的新增供應(yīng)，而在今年的金九銀十，北京可能有超過80個(gè)項(xiàng)目開盤，大量的供應(yīng)加上還有收緊可能的政策，今年的樓市不僅沒有回暖可能，甚至下調(diào)的幅度還有非常大的空間。

陳國強(qiáng)表示，對(duì)于開發(fā)商而言，除了要對(duì)政策有一個(gè)清醒的判斷之外，開發(fā)商也面臨很多壓力：年底供應(yīng)量上升所帶來的去庫存壓力、年底沖業(yè)績壓力、資金回籠壓力，因此未來出現(xiàn)降價(jià)、讓利的可能性很大。

(作者：王錦 萬晶)