主持人：如何看待今年以來房地產宏觀調控政策的實施效果？

　　陳志：就一線城市來說，要判斷政策調控效果恐怕還應再過一段時間。當前一線城市的樓市已經步入政策效果顯現期。總體而言，房地產市場本身是穩步回落，全年完成調控目標態勢是明朗的。

　　一方面，投資、投機性需求已被擠出市場;另一方面，以北京這類一線城市為例，房價上漲過快的趨勢被遏制。北京房價“穩中有降”的調控目標，從目前的觀測數據上看，實現調控目標是毫無問題的。我們特別要強調北京的房地產市場，作為一線城市的樓市價格應該是以“穩”字為主，或者是整體價格的一種窄幅波動。

　　程浩業：就短期來看，政策調控目標基本上達到了，主要是精準打擊投機、投資性需求。但從長期來看，離政策調控的根本目標還相距甚遠。因為調控房價并非根本目標，而是不得不為。調控的短期目標是壓制需求，從而避免短期內市場的非理性繁榮;長期目標是用保障房建設等手段緩解供需矛盾。通過長效機制的構建逐步替代短期的限購、限貸政策，引導整個行業健康發展。

　　行業發展方式迎來“拐點”

　　主持人：投資者很關注房價“拐點”是否真的來了。

　　陳志：我不太同意所謂“拐點論”。以北京市場為例，房價相對較“穩”，窄幅波動,而不是深度下探狀態。從趨勢上看，“穩”在北京這樣的一線城市應該會持續相當長時間。從整體的調整結果上看，一線城市現在已經步入調控效果的顯現期。三四線城市由于有滯后性、房地產泡沫相對較小，房價不會大幅調整。

　　從各城市商品房成交量占全國成交量數據來看，2008年一線城市占比是8%，2011年為5%;2008年二線城市占比32%，2011年是29%;2008年三四線城市占比是60%，2011年是66%。樓市成交還是以三四線城市為主，一二線城市是微量的、窄幅的波動。從購房者心理預期來看，對未來房價下跌的預期造成需求萎縮。同時，貨幣政策的變動使得準購房者選擇觀望。

　　我們只能說房地產行業發展方式的“拐點”已經到來。像過去那樣靠擴張性的、數量性的房地產發展方式，可能面臨終結。房地產行業的利潤空間可能會被壓縮到相對合理的，和社會其他行業相對均衡的水平。

　　程浩業：就北京市場來看，“房價拐點”是否來到還有待觀察。當前的成交量基本上是2010年同期的2/3;只有2009年同期的1/3。而成交均價方面，從2009年1月到2011年11月這么一個時間段來看，“下拐”的趨勢目前尚未出現，房價只是在相對平穩的22000元/平方米左右波動，處于2%以內的穩定波動區間內。

　　“限購令”難言取消

　　主持人：近期關于多個城市“限購令”到期的討論不絕于耳，“限購令”明年是否會取消？

　　陳志：“限購令”取消是不可能的。因為在新的替代性的長效政策暫時還沒有出臺的情況下，我們不能輕而易舉地說明年限購政策要退出。當然，我們也要視經濟總體情況來考慮是否需要對房地產宏觀調控政策做出一些微調。

　　程浩業：雖然短期目標已基本達到，但調控的方向和基調是不變的。在此前提下，未來很多執行“限購令”的城市，更多是按照原計劃政策去執行，但會在程度上有所調整或是以不同形式延續。

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