“住宅用地57%沒有入市”之說商無科學論證

中原地產監測國內12個城市的土地數據，選取一些比如萬科經濟集團，富麗地產、本申實業等40家知名地產商2003年以來的土地公開市場獲得的270地塊樣本進行調查，發現這些地塊中除去在售和售完的土地，有57%沒有入市，其中27%土地處于待開發狀態，30%處于規劃在建狀態，沒有形成實際的房源銷售。媒體對此評論，一邊樓市在回暖漲幅明顯，另一方面地塊在曬太陽。

但住宅用地閑置是不是達到57%，目前沒有科學論證，專家認為還是有一定道理的。因為2007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢存地模式被開發商所追捧，導致全國各地地王頻頻出現，甚至出現地價和房價倒掛的現象。在目前中國房價這樣一種迷幻的狀態當中，土地在當中扮演的角色越來越像一個謎。

拿地潛規則揭開房地產官商秘密 拿地潛規則揭開房地產官商秘密 據媒體報道，有開發商透露，土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在，而地王現象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開發商利益分成的真相。企業為了拿地，“沒有一個不行賄”。

其實，企業拿地“沒有一個不行賄”，并不是佐證某些政府部門和官員腐敗的“孤本”。早在2007年，一位開發商就公開曝光，“樓盤開發成本只占房價20%，房產商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被土地規劃、測量、招投標等相關職能部門‘層層消化’掉了”。較近，王石的那句“現在不行賄成了過街的老鼠，行賄反而成了英雄了”，也劍指房地產業腐敗成風的現象。

業界、學界、部委對房地產市場發展態度不一

房地產確實冷靜了相當長一段時間，目前整個樓市處于調整甚至回暖的過程中。準確判斷當前樓市的情況或者說預測下一步樓市的走勢，可以說是非常難以回答的問題。但從業界和學界，包括部委對房地產市場目前發展態度，還是能讀出一些信息：

業界對房地產的發展態度較典型的觀點是認為，目前樓市回暖過程中，還只是填坑，未來還有很多的不確定性，此時如果政策收緊的話，將會影響整個行業的回暖態勢，并有傷及全局的風險之勢；

學界認為，由于信貸政策寬松，大量投資性甚至投機性的需求重新入場會導致5月份、6月份個別城市的房價出現快速的上漲；

目前部委對房地產發展態度有這樣幾個方面：一個是財政部，財政部認為，由于信貸寬松，資金很可能流入股市和房地產市場，導致兩市虛假繁榮，助長泡沫和引發通脹；另一方面是住房建設部，住房建設部認為投資性需求不斷的進入樓市，泡沫苗頭已經顯現，必須密切關注房地產市場的變化，但樓市政策暫時維持穩定；國土資源部認為，當前房地產市場，總體仍處于調整階段。

樓市觀點

個別城市房價上漲壓力大

樓市回暖基礎尚不穩固，供給明顯不足，個別城市房價上漲壓力仍較大

當前，我國經濟發展正處于企穩回升的關鍵時期，從1—7月份有關數據來看，房地產業經過前一段時間的調整已經超預期地領跑其他行業率先回暖。商品房銷售面積同比增長37.1%，商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價的止跌并穩步回升也是市場回暖的重要表現。隨著經濟環境持續向好，全國房地產市場仍有望繼續穩步回暖。

現在人們關注和擔心的，主要是4月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求的入市，少數城市房價、地價上漲幅度過大。

判斷下半年這些城市的市場和房價走勢，主要還是看供需兩方面。從需求面看，當前刺激市場價格上漲的需求是否全部具有可持續性，這個問題尚待觀察。房價上漲過快的城市，不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望，7月份一些城市成交量出現了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策，對投資性需求及房價上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市，人們對房產保值、增值的預期仍然比較強烈，潛在的需求也仍然存在。

供給面的情況則不容樂觀。今年以來，商品房銷售面積增長顯著，但1—7月房地產開發投資額僅同比增長11.6%，住宅開發投資同比增長為8.2%，土地購置面積、完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標的下降，對房地產市場下一步的供給將產生較大影響。特別像北京等幾個銷售量比較大的省市，1—7月住宅投資同比還是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據有關機構對上海、杭州、深圳等若干城市的監測，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個月的銷售，深圳僅供6個月的銷售，供給明顯不足。

在上述供需狀況的背景下，加上開發企業在資金壓力緩解以后，失去了降價促銷的壓力，綜合分析，今后一段時期這些城市房價上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩，成交量則可能出現震蕩。

客觀來說，一些房價、地價上漲過快的城市必須防止泡沫的產生與積累。否則會對需求的進一步釋放、房地產市場和金融市場的穩定健康發展產生不利影響。房地產企業應該冷靜判斷當前形勢，不要助推樓市漲價，以實際行動來維護樓市回暖的局面。

樓市掃描

北京：

8月房價上漲幅度頭次放緩 7月下半月以來，北京普通商品房市場成交量上漲幅度一再放緩，并于8月上半月出現明顯下滑。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，8月上半月，北京商品房住宅同比成交量下滑9.25%。與此同時，來自中大恒基市場部數據顯示，北京8月上半月二手房住宅成交量也下滑6.05%。

據了解，樓市拐點已經初現端倪。與確認市場回暖一樣，拐點基本是保持兩個月以上的下滑，而目前的市場從7月開始已經出現下滑，另外同比6月、7月、8月成交可以看出，價格漲幅已經明顯趨緩，而成交量和價格的平衡點已經在7月上半月形成頂峰，從7月下半月就已經出現成交量明顯下滑的趨勢。詳細>>>

深圳：

樓市再現觀望心態 根據深圳市國土房產部門每日成交統計，上周全市一手住宅成交量環比上漲11.9%；成交二手住宅量環比下跌0.8%。一手住宅方面，持續受新房供應量增加的影響，成交量呈現一個良好的上升趨勢。二手住宅方面，繼前3周成交量環比小幅下跌之后趨于穩定，成交套數基本與前周持平。二手住宅價格經過了前幾個月的快速上漲后，價格達到高位，部分片區物業價格已超過2007年同期水平，這引起了部分購家及投資客觀望，成交量有所下滑。

房企巨頭醞釀大幅提價 上海證券報日前獲悉，某大型房地產開發企業醞釀對深圳在售樓盤大幅提價，幅度至少在10%左右。因為該企業處于國內領跑地位，且在上輪樓市周期中預測準確，反應快速，被很多開發商視為跟隨標桿。

該企業一位人士透露，負責具體定價戰略的部門上報的調價幅度超過10%，但決策部門認為還有更大上調空間。隨后，記者致電該企業在深圳的一典型樓盤，銷售人員稱，根據較新公司會議精神，從下周一開始，原有的10萬元/套的優惠額下降為5萬元/套。初步提價策略已經開始落實。詳細>>>

上海：

二套房貸全線念起緊箍咒 自銀監會重申嚴格執行二套房貸相關政策后，從市場情況看，目前上海各家銀行的二套房利率操作標準已普遍上調至八五折。上海二套房貸的“蜜月期”終告結束。

CBN從多家中介及貸款服務機構得到的消息顯示，目前上海絕大多數銀行均已以“家庭”為單位來認定房產套數。同時，銀行對客戶的審核標準也明顯比以往嚴格了許多。

據了解，在銀監會6月份重申嚴格執行二套房貸相關政策之前，上海各家銀行普遍采取以“個人”為單位認定房產套數。按這一操作標準，即使一對夫妻名下已有一套房產，作為非主貸人的一方，在另外購置新房時仍可享受頭套房的商業貸款利率優惠。