海南樓市經(jīng)歷年初的瘋狂飆升之后，從2月份開始進入高價無量運轉(zhuǎn)階段，成交量一直萎靡不振，直至8月份略顯回暖，但市場觀望氣氛仍主導(dǎo)海南房地產(chǎn)市場。

10月12日和14日，三亞和海口兩市先后出臺了《關(guān)于進一步貫徹實施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策意見》，提出即日起對包含購房人、配偶及未成年子女在內(nèi)的海口市及外省市居民家庭從即日起至12月31日只能在海口新購購1套商品住房。

三亞和海口的樓市限購政策內(nèi)容基本一致。但不同的是，海口的住房限購政策僅僅推行至12月31日，而三亞暫時未對限購時間作規(guī)定。

差異化的政策規(guī)定意味著政府對本地樓市預(yù)期迥異。但在市場觀望僵局下，海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此并沒有太多擔(dān)憂。海南世鵬地產(chǎn)策劃經(jīng)理李東緒在接受《財經(jīng)日報》采訪時認(rèn)為，限購政策僅僅是短期行為，如果這一政策不能持續(xù)，將造成元旦后市場的一個劇烈反彈，調(diào)控的效果將抵消。

海南國際旅游島建設(shè)在1月4日正式上升為國家戰(zhàn)略后，海南樓市銷售額當(dāng)月出現(xiàn)急劇飆升。官方數(shù)據(jù)顯示，1月份海南全省共銷售各類房屋131.48萬平方米，同比增長4.3倍；實現(xiàn)銷售額129.67億元，同比增長7倍。但今年3月份以來,海南商品住房銷售量和價格環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下滑。其中，3、4、5月份海南商品房銷售均價分別為12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，環(huán)比分別下降12.82%、2.84%、29.74%。

盡管如此，海口和三亞的房價今年來仍多次領(lǐng)漲全國，也因此一直被認(rèn)定屬于“房價過快上漲城市”范疇。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，此前5月份，海口房屋銷售價格同比上漲52.8%，同比漲幅比上月縮小0.5個百分點，同比漲幅連續(xù)第五個月高居全國位；三亞房屋銷售價格同比上漲50.8%，同比漲幅比上月縮小1.5個百分點，同比漲幅連續(xù)第五個月高居全國位。

其間，海南樓市遭遇多次調(diào)控。8月底，海南下發(fā)專門通知，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購購住房貸款。

跟隨全國樓市8月份出現(xiàn)的反彈行情，海口房地產(chǎn)市場也隨之出現(xiàn)輕微回暖，但市場觀望格局一直難以打破，整體市場成交量依然低位徘徊。當(dāng)?shù)囟辔恢薪槿耸肯虮緢蟊硎荆?月以來海南樓市整體上一直處于“冰凍期”，前來購房的人，多家地產(chǎn)銷售公司的工作人員基本沒什么活干。

海南省住房建設(shè)廳信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，即便是在國慶7天假期期間，海南樓市成交量僅為90余套，三亞成交量較高，達(dá)到了66套，均價為19605.94元/平方米；海口成交10余套；陵水成交13套，均價為27703.98元/平方米；受暴雨影響較為嚴(yán)重的文昌、瓊海均為零成交。

商品房限購政策無疑讓海南樓市雪上加霜。李東緒認(rèn)為，這會加重購房者的觀望情緒，將對短期銷售造成一定的影響，而一些資金鏈比較緊張的開發(fā)商將面臨不小的壓力。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海口和三亞出臺的商品房限購政策從長期來講治標(biāo)不治本。伊比利河畔策劃總監(jiān)車守輝認(rèn)為，由于需求積累，“限購令”解除后的海南樓市將會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的價格反彈。

海南樓市的特點是高度依賴島外購房資金，多數(shù)購房者是島外人士，普遍選擇一次性付清，目前海南房地產(chǎn)市場按揭的比例并不高。一般按揭購房的多是本地的購房者。因此，限購和限貸政策未必能有效阻止外來炒房者。

調(diào)控當(dāng)頭，海南房地產(chǎn)步入進退兩難的局面。一方面，隨著國際旅游島建設(shè)催生海南樓市從長期看有著剛性需求；另一方面暴漲后的海南房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿磕芰Γ彿空呦Ｍ績r能繼續(xù)下降，不愿輕易出手。開發(fā)商與購房者之間的博弈短期內(nèi)依然膠著。

(作者：黃樹輝)