上海發(fā)文細(xì)化借款人家庭住房情況核查流程

媒體質(zhì)疑上海三套房貸“放閘”、國家三部委否認(rèn)樓市調(diào)控松動(dòng)之際，上海市住房保障和房屋管理局昨日稱，上海二套房貸將“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。

上海市住房保障和房屋管理局(下稱市房管局)網(wǎng)站昨日發(fā)布《市房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)國家住建部等三部門有關(guān)二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。該通知的“副題”是“明確嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，細(xì)化本市核查借款人家庭住房情況程序”。

通知稱，近日，市房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知〉的通知》(滬房管市〔2010〕243號(hào)，以下簡稱《轉(zhuǎn)發(fā)通知》)，明確了上海市核查借款人家庭住房情況的相關(guān)流程和操作辦法。

《轉(zhuǎn)發(fā)通知》的發(fā)布，距離4月17日國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》“新“國十條””已有近3個(gè)月，距離5月26日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》也已有一個(gè)半月。

值得注意的是，在《轉(zhuǎn)發(fā)通知》中，并未涉及三套房貸。

另據(jù)CCTV《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》昨日?qǐng)?bào)道，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人再度重申房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有任何變化。中國銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部副巡視員葉燕斐表示，“國家宏觀調(diào)控的決心是很大的，我們重申政策不變有利于對(duì)投機(jī)性購房需求進(jìn)行遏制，支持居民自住型購房需求。政策作用已經(jīng)在顯現(xiàn)，成交量下滑明顯。”

“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”

《轉(zhuǎn)發(fā)通知》稱，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行套(及以上)差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)(包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭有登記有一套(及以上)成套住房的，二是借款人已利用貸款購購過一套(及以上)住房的，三是通過盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。《轉(zhuǎn)發(fā)通知》同時(shí)規(guī)定，“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”。

《轉(zhuǎn)發(fā)通知》除了明確嚴(yán)格執(zhí)行套(及以上)差別化住房信貸政策外，著重就通過上海本市房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房情況申請(qǐng)、初審、查詢、出具查詢結(jié)果等程序予以細(xì)化：即借款人簽訂購房合同后申請(qǐng)住房貸款的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向貸款銀行申報(bào)本人和家庭成員的住房情況；經(jīng)銀行初審后，借款人向房地產(chǎn)交易申請(qǐng)住房查詢，并提交購房合同、申請(qǐng)書、身份證件等相關(guān)材料；房地產(chǎn)交易在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出具查詢結(jié)果后，貸款銀行憑出具的查詢結(jié)果審核確定借款人的貸款頭付款比例及利率。

需要注意的是，境內(nèi)居民只能持有效居民身份證申請(qǐng)查詢(不能憑護(hù)照等其他身份證件)，未成年子女為境內(nèi)居民的，應(yīng)當(dāng)提交戶口簿。

早報(bào)記者昨日從上海市公積金管理相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，《轉(zhuǎn)發(fā)通知》中對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也適用于公積金貸款，組合貸款將以商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)者的認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)。

規(guī)避“三套房是停是放”

中原地產(chǎn)研究與咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，上海二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的落地，離不開近期輿論對(duì)于一線城市銀行住房信貸放松執(zhí)行的報(bào)道大幅升溫。本輪樓市新政更多集中在信貸差別化上，特別是對(duì)第三套房暫停放貸讓業(yè)內(nèi)稱之為“較嚴(yán)厲調(diào)控”。在媒體質(zhì)疑三套房貸“松閘”之下，二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)還能守多久？這在民眾心理便是一個(gè)很大的疑問，也讓民眾對(duì)“較嚴(yán)厲調(diào)控”的“壽命”到底有多長產(chǎn)生懷疑，調(diào)控的嚴(yán)肅性、可持續(xù)性一旦受到質(zhì)疑，市場將面臨不可控風(fēng)險(xiǎn)，這或許帶給管理層極大的壓力。

宋會(huì)雍表示，上海推出的套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)跟先前銀監(jiān)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)并無太多差異，“認(rèn)房又認(rèn)貸”之外增加了一個(gè)“認(rèn)調(diào)查”，與第三套房信貸沒有直接關(guān)聯(lián)，多少有避實(shí)就虛的味道。頭先，“認(rèn)房又認(rèn)貸”早已被確立，上海的重申更多是在提醒銀行該嚴(yán)格執(zhí)行，而這是銀行本該做好的；，對(duì)第三套房貸并未明確是停還是放，對(duì)已被激發(fā)起來的輿論質(zhì)疑是一種規(guī)避。但這種提醒和明確，在上海樓市調(diào)控細(xì)則沒有落地的情況下，對(duì)于部分銀行對(duì)信貸政策尺度暗自寬松的行為也是一種制約。為了配合調(diào)控，接下來銀行或?qū)⒗^續(xù)收緊信貸口徑，抑制部分購房需求釋放。

凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒則表示，“認(rèn)調(diào)查”其實(shí)是針對(duì)貸款申請(qǐng)者的外地房產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查，銀行可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕游瘯?huì)進(jìn)行核查。“但問題是，這種調(diào)查成本太高，而且到底怎么調(diào)查也從未有過定論。”因此，趙煒認(rèn)為，這個(gè)“認(rèn)調(diào)查”也僅是懸在頭上的一把刀，以起到震懾作用，讓貸款申請(qǐng)者能如實(shí)申報(bào)房產(chǎn)所有情況。

“影響7成購房者”

其實(shí)，國家三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》不久后，上海對(duì)二套房的認(rèn)定已普遍開始實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

中原地產(chǎn)宋會(huì)雍表示，僅就二手房市場而言，目前上海戶籍的購房客群比重達(dá)到50%，鑒于戶籍人口普遍擁有家庭住房的客觀現(xiàn)實(shí)，套房信貸的嚴(yán)格執(zhí)行，將影響到至少9成以上的上海籍客群。假定外地置業(yè)人群中有50%以上在上海屬于頭次置業(yè)，那么，細(xì)則影響力將覆蓋7成以上的消費(fèi)人群。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交服總監(jiān)尹新民則表示，“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”短期內(nèi)對(duì)市場交易量的影響不會(huì)太大，因?yàn)闃鞘匈徺u雙方對(duì)此已有預(yù)期。存在的影響主要有三：一是完全統(tǒng)一了各商業(yè)銀行在此問題上的操作口徑；二是延長了貸款審批流程、周期，購房者應(yīng)注意預(yù)留充足的貸款審批時(shí)間；三是對(duì)于前期一次性付款購房、并持有現(xiàn)金的市民，再次購房時(shí)被視為“二套”，貸款時(shí)的成數(shù)及利率將會(huì)有影響。”

(作者：朱楠 欒曉娜)