“昨天我們剛拒絕了一筆生意，是一筆關于抵押貸款評估的生意。”8月16日，北京頭佳房地產評估有限公司副總經理聶燕軍平靜地向記者述說一筆一年期到期的貸款評估生意。

據聶燕軍說，要做成這筆生意并不困難，銀行和開發商的意思是只要在和去年一樣評估報告上簽字就可以，“但是我們認為去年的評估結果和今年的實際情況有差距，雖然銀行的貸款部門原則上同意，但是審核部門未必通過，這樣做將影響公司的公信力。”聶燕軍說。

這是目前國內的房地產評估機構經常面對的同樣問題。

現行的銀行房貸評估程序一般是由銀行指定的評估公司對按揭房屋進行評估。評估程序本來是銀行為了控制風險而設，而現實中評估的環節僅僅是為了履行抵押貸款的程序。評估報告內容對銀行來說，也并不具有太大意義上的參考價值。但這一程序的執行，可以為國內的房地產評估機構帶來豐厚的利潤。

國內房地產貸款評估業務，從某種意義上來說是銀行決定著評估公司的業務量。為了進入銀行的備選評估機構名單，某些評估機構不得不采用一些不規范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評估公司，某些評估機構通常會“公關”銀行的相關人士以獲得相對較多的業務量。

“即便我們不做，也肯定會有其他公司去做。”聶燕軍說。

部分房地產評估公司暗箱操作的行為成了目前社會批評的焦點。而對于其中的從業者來說，面對的是怎樣的現狀呢？

“土地一級開發、房地產轉讓和租賃、申請抵押貸款和典當、房地產稅收的征收、房產損害賠償、企業發生有關經濟行為以及拆遷過程中，都有評估的環節，這是我們業務的主要方向。”北京龍泰房地產評估有限責任公司董事長鄧峰告訴記者。

評估中常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法，另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。不僅需要評估人員現場勘探，較重要的是形成完整的評估報告。

房地產評估業作為一種以房地產價格的經濟性鑒定為主的行業，主要用來保障房地產交易中的各方權益，有專家稱，房地產評估業在房地產市場中起著“經濟警察”的作用。離開了它，房地產市場就難免失去其公平性，而缺乏公平性的市場，則不會有穩定的經濟秩序。

我國房地產評估業的發展始于較近幾年，但是市場化程度相較于國外仍舊偏低，并且行政色彩明顯。內地房地產評估機構產權制度的變遷從2000年5月份開始，要求當年年底就要完成。但是原來的房地產評估機構絕大部分都隸屬政府部門，對房地產評估機構實行私有化的積極性并不強，機構的評估人員長期過著“高枕無憂”的生活，相當一部分不過是迫于壓力才開始實施產權私有化變遷。雖然從法律上脫鉤了的評估機構，但在經濟上、感情上、行政上仍與原有機構有著千絲萬縷的聯系。一些有深厚背景的評估機構也因此獲得更多的業務。

2004年，隨著行政許可法的實施，房地產估價師、房地產資質認證業務，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術標準，如頒布了房地產估價規范、拆遷估價的指引及指導等法規。國內的房地產評估業基本上從法律的角度確立了合法地位和行業標準。2005年12月1日開始施行的《房地產估價機構管理辦法》使評估業務的發展漸趨成熟。

隨著評估業的發展，估價師隊伍也呈幾何級數增長，從1994年的243人，上升到現在的20000~30000人，估價機構目前有2000~3000家，競爭十分激烈。在北京，大概有90余家房地產評估公司，像頭佳房地產評估有限公司這樣的公司，一年的業務規模在4000萬左右，而龍泰房地產評估有限責任公司則在1500萬左右。

“剛進入行業的估價師月薪水平在3000元左右，目前仍有人才缺口，杰出評估人才仍處于緊缺狀態中。”聶燕軍說。

　　　　　(作者： 荊寶潔)