一、無產(chǎn)權(quán)證問題

集體土地上的農(nóng)村房屋大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證，這會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)問題：1、建成年份問題，由于缺少房產(chǎn)證也無建房資料，在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，在評(píng)估房屋成新時(shí)會(huì)出現(xiàn)偏差(城市房屋評(píng)估一般10年為一個(gè)成色，再根據(jù)使用人對(duì)房屋的保養(yǎng)狀況適當(dāng)修正)；2、用途問題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人是半工半農(nóng)產(chǎn)，一些農(nóng)產(chǎn)利用道地或院子搭建一些簡(jiǎn)易丁棚，用材各異，有些是鋼管，成型鋼鐵皮；有些是鋼管角鐵石棉瓦，有些更差，面積從十幾個(gè)平方米至一、二百平方米不等，內(nèi)置一些加下機(jī)械，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這也會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差；3、結(jié)構(gòu)問題，一種是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位的地面、墻面、屋面為木結(jié)構(gòu)；另一種下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差4、其他問題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把下作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。

二、突擊建房問題

在評(píng)估過程中還會(huì)碰到被拆遷人突擊建房問題，一種是用新料，另一種是部分為舊料部分為新料建造的房屋，如簡(jiǎn)單地按建造時(shí)的年份進(jìn)行評(píng)估也會(huì)發(fā)生偏差。

三、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問題

筆者在寧波大榭調(diào)研時(shí)看到被拆遷人的房屋90％以上用馬賽克對(duì)外墻貼飾，也有用5CM×l5CM條磚對(duì)外墻貼飾，室內(nèi)用涂料進(jìn)行粉刷，這樣做內(nèi)、外裝修其主要目的是給評(píng)估人員一種“良好的印象”，給房屋評(píng)個(gè)高分；有些被拆遷人為了限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。

解決方法：

1、建成年份問題，由于被拆遷人對(duì)房屋內(nèi)外墻進(jìn)行貼飾和粉刷，又沒有產(chǎn)權(quán)證或相關(guān)資料記載，在評(píng)估時(shí)評(píng)估人員除詢問相關(guān)人員外還需爬上屋頂看瓦片、平臺(tái)天溝的新舊程度，以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列被拆遷人的房屋結(jié)構(gòu)、重置價(jià)、成新率內(nèi)容，召集村長(zhǎng)、書記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審，排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià)。

2、用途問題，對(duì)那些利用房屋、鋼棚、瓦棚做車間、加工場(chǎng)地的問題，在現(xiàn)場(chǎng)先記錄在案，向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依。

3、結(jié)構(gòu)問題，在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估，或套用重置價(jià)，然后減去某一項(xiàng)的價(jià)(高或低)，減去的這項(xiàng)重新套人重置價(jià)中分項(xiàng)價(jià)。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例，相應(yīng)套入該檔結(jié)構(gòu)價(jià)，然后按上述操作。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià)。

4、其他問題，在估價(jià)中會(huì)遇到被拆遷房屋層高不一樣，如相差不大(一般在10CM以內(nèi))或許拆遷戶會(huì)默認(rèn)評(píng)估值，如果層高相差30—80CM，那情況就不一樣了。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，筆者在寧波大榭評(píng)估時(shí)，按當(dāng)?shù)匚募瑢痈呙吭黾?OCM就按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加1％，(具體計(jì)算公式為：結(jié)構(gòu)價(jià)×(1± 0．00％)×成新×建筑面積。說明：1為文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)層高，±0．00％為超過或低于標(biāo)準(zhǔn))。大梁、圈梁及底層架空層問題套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，如平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作按“3、結(jié)構(gòu)問題”中所列進(jìn)行操作。

5、突擊建房問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單，而在農(nóng)村就不能簡(jiǎn)單理解為違章建筑或臨時(shí)建筑。解決此類問題要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)應(yīng)由有關(guān)行政部門處理。

6、搶種、補(bǔ)種問題，在寧波大榭的評(píng)估，花木不由評(píng)估人員估價(jià)；而在上虞是要求估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià)，解決此類問題較好的辦法是出一些勞務(wù)費(fèi)，請(qǐng)村里的有關(guān)人員一起現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)村有關(guān)人簽字，這樣做會(huì)收到事半功倍的效果。　　　　　(作者：陳樹福)