10房企9個月花719億購地

克而瑞（中國）、中國房地產測評較新公布的數據顯示,截至今年第三季度末,在中國房地產企業土地儲備前榜單中,恒大地產位居土地儲備頭位,碧桂園、雅居樂地產、合生創展、世茂房地產、綠城集團、中國海外發展、華潤置地、萬科地產、保利地產分列2~10位。

從土地儲備排行榜的10家進榜企業來看,前三季度,新增土地儲備建筑面積合計達2462萬平方米,新增土地儲備投資額合計近719億元。其中,第三季度新增土地儲備建筑面積約1792萬平方米,占前三季度總和的72.79%,新增土地儲備投資額約579億元,占前三季度總和的80.53%。

各區域土地市場中,成交普遍活躍,特別是一線城市和二線城市,地王頻繁產生;同時,三季度以來,企業頻繁轉戰二三線城市,導致二三線城市高價地塊增多。

27個城市8月賣地612億

盡管有部分開發商認為土地價格被高估,但各房企對優質地塊的爭奪依舊激烈,高溢價地塊不斷涌現。

在土地市場較為火爆的第三季度,8月份的土地成交量尤其搶眼。全國27個城市中,8月高溢價率地塊達到53幅,其中23幅地塊溢價率在100%以上,住宅類用地較高溢價率達295%。

隨著城市高總價、高溢價率地塊不斷出現,土地成交樓板價也水漲船高。

來自CRIC中國房地產決策咨詢系統的數據顯示,8月份,全國27個城市土地成交總價約612億元,土地成交樓板均價1795元/平方米,與7月相比大幅上漲17.8%。從經營性用地成交價格來看,8月成交樓板均價為2177元/平方米,環比上漲14%,高出2008年以來的平均值約35個百分點。

以上海為例,今年8月份,上海經營性土地成交金額約為72.5456億元,比7月份增加32.14%,同比增加377.26%;與2008年的月均成交相比,8月成交金額上漲112.87%。

供地面積同比大增82%

成交量上漲的前提是充足的市場供應。從今年前8個月的土地推盤量來看,許多城市加大了土地供應量。全國27個城市8月份經營性用地供應幅數和占地面積分別為357幅和1734萬平方米,占地面積同比增加82.6%。

陳嘯天表示,經營性用地供應在7月份放量后,8月份仍有50%以上城市經營性用地供應出現環比增長,與2008年年均經營性用地供地面積相比,有70%的城市出現供應放量。

從各城市具體表現來看,8月,上海、杭州、沈陽、成都、大連5個城市供地面積都在100萬平方米以上。

盡管今年的土地供應規模已經開始同比大幅增長,但是部分城市仍將繼續加大土地市場供應量。

陳嘯天舉例稱,上海下半年預計可供應住宅用地約120幅、1196萬平方米,接近上半年的3倍。截至8月份,上海住宅用地供地完成率僅有35%,這意味著有65%的住宅用地將要在未來4個月內推出;北京國土資源局也表示將計劃加大土地供應,3季度完成整年土地供應,4季度合理增加土地供應,整個住宅用地供應量預計將達1000公頃。

一半開發商認為土地高估

從中國不動產研究的統計來看,約一半的受訪開發商認為當前土地價格被高估。

該分析人士以上海為例解釋,上海8月份住宅土地市場,成交土地面積、成交金額和成交溢價率都創下了2009年的年內較高點。當前上海土地市場已經有些過熱,后4個月應該會有一定的回調。

該人士表示,絕大多數受訪企業和市場一線人士認為,由于土地高估壓縮了利潤空間,當前已經不是拿地的合適時機。開發商面對高企的地價,將會以更加理性的態度拿地。與此同時,面對過高的房價,購房者可能開始新一輪觀望,觀望效應將從樓市傳導至土地市場,較后導致土地市場的回調。

在連續享用流動資金充裕的"盛宴"后,從第四季度開始,房地產企業的"錢袋子"或許會重新干癟。

央行昨日發布的數據顯示,9月新增人民幣貸款5167億元,雖較8月有所上升,但跟上半年相比仍屬較低水平。近日,上海一家銀行的信貸經理介紹說,今年的信貸指標已基本用完,銀行對新申請貸款客戶的審批條件將更加嚴苛,企業獲得貸款的難度更大。眼下,上海民間信貸的貸款利率報價已達到月利率8%,而在溫州一些地方甚至達到10%。

在貸款和銷售雙重不利的情勢下,誰會成為地產商中較缺錢的公司呢？《每日經濟新聞》記者就此展開一番調查。

激進拿地企業資金較緊張

"與同等規模的公司相比,綠城中國資金流動性較差,原因是它近來激進拿地的做法。"標準普爾分析師李國宜就資金流動性情況,對在港交所上市的內地房企進行了排序,認為一些近期激進拿地的企業如綠城中國等將有較大的財務風險。

綠城中國的中報顯示,截至今年6月底,公司的銀行結余和現金只有53億元,但在7到9月的3個月時間里,綠城卻花去164億元用于購地。李國宜認為,綠城中國今年以來的權益銷售金額和購地金額已十分接近,如果繼續保持現有激進購地的速度,企業未來的財務風險是顯而易見的。尤其是當綠城熱銷勢頭終結時,大筆未支付的土地出讓金會讓公司的現金支付能力捉襟見肘。

較能佐證他觀點的是,綠城中國為了獲得更多資金,在今年9月與平安信托簽訂了總金額有望達到150億元的投資戰略框架協定。

李國宜還將綠城中國和今年以來購地不多的世茂地產、富力地產作了一下比較。在負債比率方面,富力地產已由去年底的124%下降至110%,今年的目標是將負債率降至80%;世茂房地產凈負債比率由去年底的53%降至32%。兩家公司的上半年銷售額均不及綠城中國,但掌握的現金卻更多。兩家公司在土地市場的出手驚人一致,均保持相對低調。富力還獲批發行不低于55億元的公司債,加上前三季度高達186億元的銷售額,應付今年即將到期的90多億長期借款已是綽綽有余。

國企大鱷不缺錢

然而,李國宜的觀點僅適用于在港交所上市的內地民營房地產公司,而近來拿地風頭正健的中海地產等企業就被香港資本市場普遍認為是例外,如香港信誠國際執行董事涂國彬就認為中海的現金流是在港上市的內地房企中較好的。

盡管中海地產今年以來購購土地的花費已超過118億元,但其財務表現足以應付上述收購。截至6月30日,中海地產持有現金185.8億港元,還有26.7億港元的未動用貸款;此外,中海地產的凈負債率從2008年底的46.8%大幅下降至13.2%,銷售額更達到338億元。與此同時,中海地產的土地收購行為還得到了母公司中建集團的支持。

而在土地市場上出手了227億元的保利地產,看似已提前消耗了1~8月份簽約銷售金額279.19億元中的相當部分,但公司卻可以憑借自己國有背景的身份,向自己的母體融資。今年的7月14日,保利地產曾向母公司保利集團等公司定向增發募集78億元。

資本市場融資額縮水

在8月份的博鰲房地產論壇上,瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平曾把在香港資本市場上市看作是解決內地房地產商資金需求的重要來源。而在隨后的一個多月時間里,相繼有恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內地房地產公司赴港上市或啟動上市計劃。但是,港股市場卻沒有能夠讓內地房地產企業完全滿意。恒盛地產雖然獲得超過51倍的認購,但在制訂招股價時,依然選擇了指導價4~5.3港元的中低端位置,以僅僅4.4港元/股的價格發行,總融資額僅99億港元,與119億港元的上限價格發行預期相差甚遠。福建寶龍地產的發行價更由原定的每股3.3至4.9港元下調至2.75港元,調整6.28億美元的融資規模至3.53億美元。

其他幾家將要上市的內地房地產企業也傳出了融資縮水的消息。涂國彬認為,目前內地房地產商在港交所的發行定價與公司業績和成長潛力關系不大,與市場的表現卻關系密切。更糟糕的是,近來澳大利亞、美國、日本等區域相繼傳出收緊本國貨幣供應的消息之后,引起香港資本市場的恐慌,新股定價因此難以維持高位,進而也影響到了新上市內地房企的融資額。

銀行授信冷熱不均？

相比綠城中國等企業的激進購地,有一些房地產公司在今年土地市場上的表現并不突出,但同樣可能受到銀根收緊的沖擊,原因之一或許是這部分內地房地產公司未能在資金充裕的金融市場中分得一杯羹,其中較典型的便是剛發行了高息票據融資3.75億美元的碧桂園。

雖然今年以來包括萬科、雅居樂等在內的多家地產公司獲得內資銀行超過1000億元的融資額度,但有一些房地產公司卻始終未能獲得國內商業銀行的眷顧,沒能以較低的利息成本獲取銀行貸款融資。碧桂園便是其中之一。9月3日,碧桂園正式發布公告,稱將發行價值3億美元的高息債券。據公告透露,此筆高息債券為5年期,2014年9月10日到期,票面利率為11.75%。9月17日,碧桂園又表示再多發行7500萬美元優先票據,使總額達到3.75億美元。

"碧桂園發行3億美元高息債券之事凸顯了潛在的融資問題。公司在當前低利率環境中需要發行如此高息債券相當令人驚訝,或許也意味碧桂園無法獲得其他融資資源。"高盛的評論直指碧桂園的弱項。 （李麗）