不同的指標，我們可以找到不同的""，這也是我國房企多元發展的較好體現。而這些個""，也并不代表企業就在企業發展、治理以及社會效能上就真的達到。本期，我們從銷售面積、銷售金額、利潤率、增長速度、覆蓋城市和土地儲備六個指標著手，詳解2009年房企生態以及它們的生存邏輯和發展趨勢，以饗讀者。（引言）

誰賣的房子較多

還是萬科！連年穩坐銷售面積頭把交椅，全年663.6萬平方米的銷售面積，萬科的龍頭地位當之無愧。在2009年銷售面積排行中，世紀金源和恒大地產則躋身前三。

在年報中，萬科用"柳暗花明"來形容自己2009年的業績。除去年1月份銷量較為低迷外，其他各月均保持了50萬~70萬平方米銷量的均衡節奏。萬科"賣房子"不僅在節奏上保持均衡，在區域分布上也保持均衡。2009年，萬科在珠三角、長三角、環渤海和其他區域實現的銷售面積與前兩年基本保持一致，分別占總量的26.3%、28.5%、30.4%和14.8%，即在三大經濟區均衡發展的前提下，深挖其他區域的發展潛力。這種強大的均衡能力，是推動和保障萬科穩定、持續擴張的重要力量。

如果說萬科擁有穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略，登上銷售狀元的寶座不足為奇。但緊隨其后的是一家既非國企也非上市公司的民營企業世紀金源，全年610萬平方米的銷售面積讓絕大多數的房企難以望其項背。

世紀金源的秘籍在于其位于二線城市的4個超級大盤。該企業以二線城市為戰略陣地，發揮規模優勢，投資開發的每個"世紀城"總建筑面積都在400萬平方米以上。據資料顯示，目前世紀金源在貴陽、合肥和長沙的三個項目總建筑面積高達1480萬平方米，"造城"之說并非虛名。

銷售面積排名第三的恒大地產同樣是深耕二三線城市的典型代表。2009年，恒大地產銷售面積為563.7萬平方米，較2008年大幅增長396.5%。資料顯示，恒大地產的開發項目規模多在50萬~200萬平方米之間，此類項目較適宜規模開發、滾動開發。由于其項目一般處于大、住房需求激增的城市發展區域，自然愈發"賣座"。

事實上，在整個市場向好的大背景下，大多數房企都在2009年實現了銷售面積的激增，座次排名的基本門檻也提高不少。這一年，保利地產實現簽約面積526.69萬平方米，而突破500萬平方米銷售面積的還有綠地集團；此外，中國海外和碧桂園的銷售面積超過400萬平方米，綠城集團達到351萬平方米，富力、世茂、雅居樂、華潤置地、福建融僑等五家房地產企業也跨入200萬平方米的門檻。

可以看到，2009年的房地產市場已經形成了"得二線城市者得天下"的格局。據中國房地產信息集團（CRIC）提供的數據顯示，2009年銷售面積前20位的房地產企業在二線城市實現的銷售面積占總銷售面積的60%以上。有專家指出，未來幾年我國二三線城市將進入高速城市化階段，由此將帶來巨大的住房需求，勢必成為下一個房地產市場的增長點。

誰在彎道超車

2009年的房地產市場的起伏落差，也讓許多房企抓住機遇實現了銷售面積和銷售金額的全面增長。但是，這兩個指標都屬于靜態描述，難以看出企業的成長速度。那么，誰又在本輪市場逆轉過程中，實現了彎道超車呢？

不得不提到的是恒大地產。2009年，恒大地產不僅完成了超過5497.6萬平方米的土地儲備，其銷售金額與銷售面積也分別激增402.3%和396.5%，完成了銷售業績的"大躍進"，成為目前各項指標中綜合增長較快的企業之一。恒大地產多年來深耕二三線城市，雖然銷售均價稍顯遜色，但盤子越做越大，光從今年增長的"加速度"便不難看出其"野心"。加上去年年底如愿上市，未來在資本市場有更大可為空間的恒大地產勢必要在未來兩三年駛入增長快車道。

爭前恐后向前沖的還有中信地產，雖然規模與業績均不如恒大，但激增400%達到180億元的銷售金額足以傲視群雄。2009年，中信地產還實現了銷售面積175萬平方米，較2008年增長257%，增長速度緊隨恒大之后。

受益于2009年下半年中高端樓盤成交量的持續攀升，綠城在增長率方面表現也十分搶眼，實現銷售金額的"大躍進"，較2008年增長241%，以第三增長速度爬至銷售榜眼的位置。

從2008年到2009年，房地產市場經歷了從茫然到驚喜的巨變，在這期間央企強勢崛起。華潤置地、保利地產和中國海外依靠其強大的央企資源優勢，在此輪"房企競賽"中實現跨越。華潤置地同綠城一樣在中高端樓盤的銷售中表現積極，銷售金額與銷售面積較2008年分別增長213.8%和207%；保利地產則較去年分別增長141.38%和131.08%；中國海外也較去年分別增長76%和81%。

崛起中的央企雖然暫時規模不如萬科，增長速度不如恒大，但其強大的資金實力與人脈關系足以支撐其實現跨區域發展和規模的快速膨脹，同時雄厚的實力也加強了這些房企的抗風險能力。有業內人士分析，成長性能良好、增長迅猛的央企將成為未來中國房企的完全中堅力量。

反觀萬科雖然銷售面積與銷售金額實現了雙冠稱雄，但19.1%與32.5%的增長率相比華潤、保利等著實"落寞"許多，與恒大、中信更是差之甚遠。當然，由于基數大，萬科的增長速度相對受限。但其他企業來勢洶洶，萬科的霸主地位不僅受到綠城、恒大等民企高速擴張所帶來的威脅，中國海外、保利等央企的強勢崛起也在逐漸削弱其競爭優勢。

無論是475萬平方米的銷售面積還是232億元的銷售金額，碧桂園均可躋身行業前列，但其40%與32%的銷售增長率與恒大地產相比則相差甚遠，與其手中握有大量低廉成本的土地儲備也不協調。

而據CRIC發布的數據顯示，2009年銷售金額排名前20的房企與2008年相比平均增長了2倍，有七家企業實現了銷售金額100%以上的增長，企業銷售面積也平均增長2倍，半數企業實現100%以上的增長速度。

誰的營業額較高

又是萬科，當仁不讓地成為銷售規模與金額的雙科狀元。萬科2009年全年實現634.2億元的銷售金額，足足超過排在名的綠城120億元，而排在第三位的保利地產簽約金額為433.82億元，銷售金額達469.6億港元（約413億元人民幣）的中國海外緊隨其后。

萬科也由此成為頭個銷售金額突破600億元門檻的房企。萬科自己的解讀是：2009年的市場表現實際上疊加了2008年的部分購購力，因此銷售金額所創出的歷史新高不足為奇。

和均衡發展的銷售面積一樣，2009年萬科銷售金額的時空分布亦十分勻稱：除1月份外，其他各月份的月銷售業績穩定在40~70億元，在珠三角、長三角、環渤海和中西部區域銷售額基本保持著3∶3∶3∶1的比例。

而更值得關注的是名綠城，其董事長宋衛平曾于去年11月放言在銷售金額上3~5年趕超萬科。2009年510億元（CRIC數據）的銷售金額，恐怕是宋衛平自己也沒有料到的，因為此前綠城給自己定的全年銷售目標為380億元。隨著2009年房地產市場超預期回暖，綠城這個"品質主義者"迎來了"較好的時光"。據統計，2009年綠城房子每平方米均價高達14530元，所以雖然銷售面積僅為351萬平方米，但所創造的價值遠超世紀金源、恒大、綠地、保利等五六百萬平方米數量級所創造的價值。

雖然比不上萬科的規模，也跟不上綠城的速度，但保利地產卻是2009年國內惟一一家在北京、上海、廣州三大城市均排名銷售額前三位的房企。其中，上海保利葉上海、北京西山林語、杭州東灣、上海林語溪、佛山保利花園和成都公園198這6個項目的單盤簽約額便突破20億元，在一線城市的吸金能力還是非這個央企莫屬。

銷售金額的大小，取決于銷售面積和銷售均價兩個指標。萬科的龍頭位置頭先得益于它的銷售面積，當然，其銷售均價也保持了每平方米近萬元的水平線。但也有數家依靠高端樓盤發力的房企，上演了一場"以小搏大"的好戲。

綠城的銷售面積僅為萬科的一半多，但是其銷售金額僅與萬科相差百億元。

依賴均價躋身"吸金前列"的還有華潤置地、星河灣、合生創展等。華潤置地位于深圳和上海的中高端物業在2009年下半年表現良好，使其全年均價較上半年均價上漲32%達到每平方米11690元。

星河灣的表現則更為搶眼，以每平方米27637元的銷售均價名列全國均價位。所以，盡管星河灣銷售面積不足50萬平方米，但130億元的銷售總額依然可以躋身"吸金榜"前20位。

相比之下，世紀金源與福建融僑能夠躋身銷售金額排名前列，則更多地依靠其大規模的面積銷售。世紀金源雖然擁有超600萬平方米的銷售面積，但其每平方米低于4000元的銷售均價，整體規模難以與萬科、綠城等比肩。

2009年房地產市場量價齊升。保利、中國海外、華潤置地等央企毫無疑問地扮演了中堅力量，而綠城、恒大等民企也在加速擴張，全面向好的市場造就了一個又一個"吸金大戶"。

誰的覆蓋面較廣

隨著2009年年報逐漸披露，各大房企紛紛交出了一份漂亮的業績單。其中，覆蓋格局這一指標頗引人注目，"不要把雞蛋放在一個籃子里"的道理在這里得到了印證。

以綠城為例，2009年綠城已布局11個省市的34個城市，覆蓋面廣泛。但值得注意的是，這些城市大部分位于江浙一帶，其在浙江18個城市的土地儲備占其總量的55.7%。

業內人士認為，房企一方面在進行較為強勁的區域擴張，以增加企業的品牌影響力，但另一方面也初步呈現出扎根區域發展的特點，這是地方企業擴張發展中的必經之路。

一向在項目獲取上較為謹慎的萬科，2009年進軍了27個城市，共計約179個項目。雖然其城市數量不及綠城，但是區域分布較廣，在珠三角、長三角和環渤海區域的發展比較均衡。其中，萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業收入和凈利潤的比重分別達到44.1%和44.5%。

但與此同時，萬科進軍二三線城市的動作明顯。

2009年，萬科新增的44個項目大多數位于房價上漲幅度較小、自住需求占

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