業內人士指出，雖然房企銷售狀況良好，但從今年季度末開始，房企在土地購置和新開工項目方面的成本增加，較終導致其經營性現金流量出現收緊。

四大房企業績全線飄紅

中國指數研究院的分析人士指出，由于房地產市場的持續回暖，房地產企業的銷售情況呈現明顯增長態勢。

以招商地產（000024，SZ）、保利地產（600048，SH）、萬科A和金地集團（600383，SH）這四大上市房地產企業為例，這4家企業第三季度業績全線飄紅，單季凈利潤增幅依次179%、67.44%、101%和338.3%。

萬科A公告顯示，公司前三季度累計實現營業收入295.44億元，凈利潤29.58億元，同比分別增長31.06%和29.92%，預計公司2009年全年業績將創歷史新高。保利地產今年前三季度實現營業收入114.51億元，同比增長71.09%，實現凈利潤17.87億元。

盡管較多房企今年銷售收入創下新高，但值得注意的是，其中不少房企今年前三季度的經營性現金流量凈額還是負值。Wind資訊數據顯示，在98家滬深上市房企中，有23家今年前三季度經營性現金流量凈額為負值，約占總數的23.5%。

記者發現，在98家滬深上市房企中，萬科A依然是前三季度經營性現金流量凈額較為充沛的企業。《每日經濟新聞》記者從Wind資訊獲得的數據顯示，從今年前三季度的經營性現金流量凈額來看，萬科A以超過112億元排在頭位，保利地產以約52.3億元緊隨其后；招商地產以51.5億元排在第三位。華僑城A（000069，SZ）、華發股份（600325，SH）位列第四、第五位。

Wind資訊數據顯示，98家滬深上市房企經營性現金流量凈額合計約497億元，而該數據在去年同期約為-363.7億元。

踴躍拿地導致現金緊張

雖然銷售情況良好，但有業內人士指出，從今年季度末開始，土地購置和新開工項目方面的成本增加，是導致部分房企經營性現金流量收緊的主要原因。

高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢表示，今年以來，房地產市場經歷了去庫存階段，開發商資金狀況已有所改善，土地市場也因此日趨活躍。

克而瑞（中國）研究的數據顯示，在10月23日至10月29日這一周，研究監控的全國37個城市中，上海、廣州、南京等21個城市有土地成交，成交地塊122幅，成交土地面積775.41萬平方米，其中經營性用地面積630.56萬平方米。這一周，多個城市誕生了當地的新地王，其中，被雅居樂以43.41億元競得的廣州科學城地塊成為廣州的新“地王”，溢價率高達152%，此外，中海也分別以41億元、38.2億元的總價將重慶和佛山的“地王”收入囊中。

記者了解到，今年以來保利地產在土地市場上的表現也堪稱活躍。保利地產前三季度實現房地產銷售簽約金額323.35億元，在業績大幅上升的同時，在新增土地方面表現也較為突出。10月20日，保利地產在南京、佛山、廣州三地同時拿地，創下了連續拿三幅地塊的歷史紀錄。如果加上10月10日在杭州的新增土地，保利地產僅10月份拿地資金總額就近百億元。

截至10月底，保利地產今年在全國購地累計資金總額超過200億元。中國指數研究院的分析人士指出，保利地產今年以來良好的銷售業績，是促使其積極增加土地儲備以保障公司未來開發需要的主要原因。

盡管土地市場逐漸升溫，但李慶賢認為，目前的土地出售價格并沒有過多偏離市場的基本面。比如說，位于浦西市的商業用地樓板價2.8萬元/平方米，其對應的售價大約在5萬/平方米，而這一售價與目前區域內寫字樓的評估價格接近。

銷售毛利率下降

記者發現，在98家已經公布三季報的房地產企業中，不少企業總資產周轉率和銷售毛利率都有不同幅度的下滑。今年前三季度，98家房地產企業的平均總資產周轉率約為0.18次，而去年同期平均總資產周轉率則約為0.23次；去年前三季度平均銷售毛利率約為38.22%，而今年同期則下滑至37.49%。

分析人士指出，拿地成本上升是房企利潤空間被壓縮的主要原因，房地產企業應在土地儲備和銷售之間保持動態平衡，以減少未來可能存在的資金鏈風險。

李慶賢表示，央行2003年6月頒布的121號文件規定，開發商不得以貸款繳納土地出讓金，因此，開發商購地能力直接取決于其資產與現金流狀況。

記者從高力國際獲得的資料顯示，截至9月底，今年國內主要房地產開發商在A股和港股市場籌資超過1000億元，在債券市場籌資約400億元。除此之外，這些開發商還獲得了1500億元的信貸額度，以助其進一步改善現金流狀況。

(作者：李麗)